共有名義の底地を売却したい｜借地・底地の買取相談と進め方

共有名義の底地を売却したいとき、借地権・底地の買取と売却のご相談を受け付けています。地主や借地人、共有者と話がまとまらなくても、進められる道があります。相手方と直接やり取りしていただく必要はありません。

共有持分だけのご相談は、共有持分の買取相談をご覧ください。

これらに共通するのは、不動産そのものではなく、人との関係で止まっているという点です。だからこそ、相手が誰なのかによって打つ手が変わります。

こんなことでお困りではありませんか

• 兄弟で相続した実家が、話し合いのまま何年も止まっている
• 自分の持分だけでも整理したいが、他の共有者に言い出せない
• 借地に建てた家を売りたいが、地主が承諾してくれない
• 底地を持っているが、地代が安く自由に使えない
• 共有者の一人と連絡が取れない
• 相続が重なって、共有者の人数が増えてしまった

相手が誰かで、進め方が変わる

持分だけなら、同意がなくても手放せます

民法206条は所有者が自由に処分できることを定めており、共有の持分についても同じです。ほかの共有者の同意も、事前の断りも要りません。

ただし、持分だけの売却は価格が下がる傾向があります。買った側も同じ制約を引き継ぐ場合があるためです。
全体を一緒に売る道と並べて比べたうえで判断することをおすすめします。
急がない事情であれば、まず他の共有者に「全体で売らないか」と提案してみる価値はあります。

共有名義の底地を売却するには？手放す道は大きく4つ

底地（借地権が付いていて、地主が持っている土地）が兄弟や親族の共有になっているとき、手放し方は次の4つに分かれます。どれが合うかで、手間も、他の共有者や借地人との関係も変わります。

• 共有者全員で、底地全体を売る……共有者全員の合意が前提です。売り先は、借地人の方（借地権と底地が一つにまとまり、所有権になります）と、第三者の2通りがあります
• 共有者の間で、持分を集める……共有者のどなたかが、ほかの方の持分を買い取って名義をまとめる方法です。話がまとまれば、その後の売却は一人で決められます
• ご自身の持分だけを売る……他の共有者の同意は要りません（民法206条・249条以下）。ただし、持分割合どおりの金額になるとは限りません
• 共有物の分割を求める……共有者はいつでも分割を請求できます（民法256条）。協議が調わないときは裁判所に請求でき、裁判所が分割の方法を定めます（民法258条）。時間と手間がかかることがあります

共有者との関係、借地人の有無、借地契約の内容によって、現実的な道は変わります。どの道が合うかを一緒に整理するところから、ご相談をお受けします。

共有者の同意が要ること、要らないこと

共有の不動産は「全員の同意がないと何もできない」と思われがちですが、行為によって必要な同意は異なります（民法の共有の規定。2023年4月に改正が施行されています）。

「全体を売るには全員の同意が要る」ことと、「ご自身の持分は動かせる」ことは両立します。共有者の同意がまだ取れていなくても、ご相談は進められます。法律上の判断が必要な部分は、司法書士や弁護士など専門家の確認をおすすめすることがあります。

借地・底地は、片方だけだと値が付きにくい

借地権と底地は、別々だと両方とも値が付きにくく、一つにまとまると大きく変わります。

• 借地権を持っている方が、地主から底地を買って所有権にまとめる
• 底地を持っている方が、借地人から借地権を買って所有権にまとめる
• 双方が同時に売りに出し、一体として買い手を探す

当社では、地主の方との条件の取りまとめから関わることがあります。実際に、借地権と底地を一つにまとめたうえで売却に至った案件もあります。ご本人に交渉していただく必要はありません。

借地権を売るとき、地主の承諾が要る場合

借地権のうち賃借権を第三者に譲渡するには、地主（賃貸人）の承諾が必要です（民法612条）。借地上の建物を売るときも、借地権がいっしょに移るため、実際には同じ扱いになります。借地権の種類（賃借権か地上権か）で扱いが異なることがあるため、まず契約書を確認します。

地主が承諾しないときは、借地権者の申立てにより、裁判所が承諾に代わる許可を与える制度があります（借地借家法19条。地主に不利となるおそれがないのに承諾しない場合が前提です）。この手続きの中で、地主が自分で建物と借地権を譲り受けると申し立てる仕組みもあります。承諾料は法律で額が決まっておらず、ケースごとに話し合いで決まります。

当社が引き受ける場合は、地主の方との条件の取りまとめから関わることがあります。ご本人に交渉していただく必要はありません。

借地契約で確認するところ

• 旧法か新法か……1992年（平成4年）8月1日より前に設定された借地権は、旧借地法の扱いになります。契約の日付で分かります
• 残りの期間と、更新の扱い……契約書に書かれた期間と、これまでの更新の経緯を見ます
• 地代の水準と、滞りの有無……地代の額と、これまで支払われてきたかを確認します
• 建物の登記……借地権の登記がなくても、借地上の建物が借地人名義で登記されていれば、借地権を第三者に主張できます（借地借家法10条1項）

底地と借地権を、あわせて整理するとき

底地を持つ方と借地権を持つ方が、それぞれ「手放したい」と考えているケースもあります。このとき、別々に売るより、一つにまとめてから売るほうが、買い手がつきやすくなります。

• 底地の所有者と借地人が、それぞれの権利を同時に売りに出す
• 借地人が底地を買い、所有権にまとめる
• 底地の所有者が借地権を買い、所有権にまとめる

どの組み合わせが成り立つかは、地代の水準、借地人の方のご意向、地主側が共有名義かどうかで変わります。底地が共有の場合は、共有者全員の合意が必要な部分と、持分だけで動ける部分を先に切り分けます。

共有者と連絡が取れないとき

「連絡が取れない」といっても、住所が分からないだけの場合と、所在がまったく分からない場合では、取れる手が違います。

住所が分からないだけのとき

登記簿に載っている住所から、住民票や戸籍の附票をたどって現在の住所を調べられる場合があります。ただし、取得できる方や理由には制限があります。

所在がまったく分からないとき

• 所在等不明共有者の持分を取得する裁判……共有者が所在不明のとき、他の共有者の請求により、裁判所がその持分を取得させる裁判をします（民法262条の2、2023年4月施行）。対価の支払いが前提になります
• 所在等不明共有者の持分を譲渡できる権限を得る裁判……所在不明の共有者の持分もあわせて、全体を売れるようにする制度です（民法262条の3）
• 不在者財産管理人……家庭裁判所が選任する管理人が、不在者に代わって財産を管理します（民法25条）

なお、相続で共有になった持分は、相続開始から10年を経過していないと、上の2つの裁判が使えない場合があります。ご自身の持分は、これらの手続きを待たなくても手放せます。連絡が取れない共有者がいる場合は、その状況をお聞かせください。

当社が確認していること

• 持分の割合と、共有者の人数・関係
• 相続が済んでいるか、登記の名義がどうなっているか
• 借地の場合、契約の種類（旧法か新法か）と残存期間、地代の水準
• 底地の場合、借地人の方の状況とご意向
• 建物の登記の有無

分からない項目があっても構いません。登記事項証明書があれば、こちらで大半を確認できます。

買取の流れ（相談から決済・お引き渡しまで）

ご相談

物件の所在地と、分かる範囲のご事情をお知らせください。フォーム・LINE・お電話のいずれでも受け付けています。資料が揃っていなくても構いません。

当社での確認

借地の場合は契約書（旧法か新法か、残存期間）と地代の状況、底地の場合は借地人の方の状況を確認します。地主の方や共有者との関係がどこまで進んでいるかも伺います。相手方と直接やり取りしていただく必要はありません。

条件のご提示

お取り扱いできるかどうかと、その条件をあわせてご提示します。お取り扱いが難しい場合は、その旨をお伝えします。

ご契約

条件にご納得いただけた場合に、ご契約へ進みます。

決済・お引き渡し

代金のお支払いと、物件のお引き渡し（登記手続き）を行います。

かかる期間は、ご事情によって異なるため、ケースバイケースです。相続登記が済んでいなくても、当社で手続きを進められます（費用も含めてご相談ください）。遠方にお住まいでも、現地にお越しいただかずに契約から決済まで進められます。

費用と期間の目安

金額と期間は、物件、共有者の状況、借地契約の内容によって変わるため、一律の目安はお示しできません。分かっている範囲で、考え方をお伝えします。

費用について

• 当社の買取の場合……当社が買主となる買取のため、仲介手数料はかかりません。相続登記や抵当権の抹消が必要な場合も、手続きと費用は当社の買取では当社で対応します
• ほかの道を選ぶ場合……裁判所の手続きを使えば、手続きの費用や、司法書士・弁護士への報酬が別にかかることがあります。仲介で売る場合は、仲介手数料がかかります
• ご参考（登記の税）……相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。抵当権の抹消登記は、不動産1個につき1,000円です（いずれも法定の税額で、手続きを専門家に頼む場合は別に報酬がかかります）

期間について

相談から決済までの期間は、ご事情によって異なるため、ケースバイケースです。登記の名義の整理が必要か、共有者や地主の方との話がどこまで進んでいるかで変わります。裁判所の手続きを使う場合は、そのための期間が別に必要です。ご相談への最初の返事は、翌営業日までにお送りします。

相続登記・抵当権の抹消が済んでいなくても

名義が亡くなった方のままだったり、抵当権が残っていたりしても、そのままご相談いただけます。相続登記や抵当権の抹消は、当社で手続きを進めます。

なお、相続登記は2024年4月から義務になりました（相続を知った日から3年以内）。相続が重なるほど共有者は増え、選べる手は減っていきます。名義が整理できていない場合は、早めにご相談いただくほど、道が多く残ります。

実際に取り扱った事例

説明だけでは判断しにくいので、同じ型の物件を当社がどう扱ったかを載せています。所在地は市区町村まで、価格は書いていません。

• 江戸川区｜地主様との交渉が要る借地権付きの建物 土地が地主様の所有で、建物だけをお持ちの借地権付きの建物。地主様との交渉と譲渡承諾料の調整を当社が行い、引き受けました

買取事例の一覧

条件がまとまらないこともあります

すべてをお引き受けできるわけではありません。持分の割合、相手方のご意向、権利関係によっては、当社ではお取り扱いできないことがあります。

その場合も、なぜ難しいのかと、ほかにどんな道があるのかはお伝えします。

ご注意いただきたいこと

• 共有持分の分野には、強引な勧誘をする事業者がいます。その場で契約を求められたら一度お止めください
• 他の共有者へ通知すると告げて、手数料を求める連絡にはご注意ください
• 相続が重なるほど共有者は増えます。人数が増えるほど選べる手は減ります

ご相談の際にお知らせいただきたいこと

• 物件の所在地
• ご自身の持分の割合（分かれば）
• 共有者や地主の方との現在の関係（連絡は取れるか、話し合いはどこまで進んでいるか）

資料が揃っていなくても構いません。分かる範囲で結構です。

よくあるご質問

他の共有者の同意がなくても売れますか。

土地や建物の全体を売るには共有者全員の合意が必要ですが、ご自身の持分だけであれば、単独で処分できます（民法206条・249条以下）。ほかの共有者に断りを入れる義務もありません。ただし持分だけの売却は価格が下がる傾向があるため、全体を一緒に売る道と比べたうえで判断されることをおすすめします。

共有者に知られずに相談できますか。

ご相談の段階で当社から他の共有者へ連絡することはありません。実際に売買へ進む段階では、登記の手続き上いずれ分かることになりますので、そこは前提としてお伝えしています。

地主が譲渡を承諾してくれません。借地権は売れませんか。

借地権の譲渡には地主の承諾が必要ですが、承諾が得られない場合、裁判所に許可を求める道があります（借地借家法19条）。承諾料の相場や進め方も含めて、状況を伺ったうえでご説明します。

底地を持っていますが、地代が安く自由に使えません。

底地だけを売る道と、借地人の方から借地権を買い取って所有権にまとめてから売る道があります。後者のほうが価格は上がりますが、相手方との交渉が必要です。どちらが現実的かは、地代の水準と借地人の方のご意向によります。

共有者の一人と連絡が取れません。

住所が分からないだけなら戸籍の附票をたどれることが多いです。所在が本当に不明な場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法や、2023年施行の所在等不明共有者の持分取得の制度があります。

相続で持分が細かく分かれてしまいました。

相続が重なると共有者の人数が増え、合意はいっそう難しくなります。人数が増えるほど選べる手が減っていくため、早い段階でご相談いただくほど道が多く残ります。

相続登記が済んでいません。それでも相談できますか。

ご相談いただけます。相続登記が済んでいなくても、当社で手続きを進められます（費用も含めてご相談ください）。まず、現在の名義と状況を伺います。

遠方に住んでいて、現地に行けません。

遠方にお住まいでも、現地にお越しいただかずに契約から決済まで進められます。まず所在地と、分かる範囲のご事情をお知らせください。

相談してから決済まで、どのような流れですか。期間はどのくらいですか。

ご相談、当社での確認、条件のご提示、ご契約、決済・お引き渡しの順に進みます。確認では契約書、地主の方との関係、地代の状況などを見ます。かかる期間はご事情によって異なるため、ケースバイケースです。

共有名義の底地の、持分だけを売ることはできますか。

できます。ご自身の持分については、他の共有者の同意なしに処分できるとされています（民法206条・249条以下）。ただし、持分割合どおりの金額になるとは限りません。底地に借地人がいる場合は、借地権はそのまま残ります。全体を一緒に売る道と並べて比べたうえで、判断されることをおすすめします。

借地権は、地主の承諾なしに売れますか。

借地権のうち賃借権は、第三者に譲渡するのに地主の承諾が必要です（民法612条）。借地権の種類（賃借権か地上権か）によって扱いが異なることがあるため、契約書を確認します。承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める道があります（借地借家法19条）。

共有者の同意が要る場合と、要らない場合の違いを教えてください。

土地全体の売却や大きな変更には、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。軽微な変更や管理は持分の価格の過半数で決められ（民法252条）、ご自身の持分を売ることは同意なしにできます（民法206条・249条以下）。

底地と借地権を、一緒に売ることはできますか。

底地の所有者と借地人の方の双方の合意があれば、一体として売る道があります。借地人が底地を買う、底地の所有者が借地権を買うなど、所有権にまとめる方法もあります。当社が、地主の方との条件の取りまとめから関わることもあります。

費用はどのくらいかかりますか。

物件や共有者の状況によって変わるため、一律の金額はお示しできません。当社の買取は、当社が買主となる取引のため仲介手数料はかかりません。相続登記や抵当権の抹消が必要な場合も、手続きと費用は当社の買取では当社で対応します。

相談の返事はいつ来ますか。

最初のご返事は、翌営業日までにお送りします。

相談したあと、断られることもありますか。

すべてをお引き受けできるわけではありません。持分の割合、相手方のご意向、権利関係によっては、お取り扱いできないことがあります。その場合も、なぜ難しいのかと、ほかにどんな道があるのかはお伝えします。

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ごえん株式会社（旧・株式会社アイアール）代表取締役 小笠原 りえ〒300-0045 茨城県土浦市文京町4-8電話 029-879-5683宅地建物取引業免許 茨城県知事（4）第0006708号