兵庫県神戸市西区の、市街化調整区域で、前面道路が建築基準法上の道路ではないため再建築ができない家です。土地は2筆で片方の登記地目は山林。建物は昭和50年代築で、増築と一部取り壊しを重ねています。政令市の中にある、地方と同じ型の訳あり物件でした。
物件の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 兵庫県神戸市西区 |
| 土地 | 2筆 合計約800㎡（公簿）。1筆は宅地、1筆は登記地目 山林（課税地目は宅地） |
| 建物 | 木造 平家建 約100㎡（昭和50年代築）。その後に増築・一部取り壊し |
| 都市計画 | 市街化調整区域・用途地域の指定なし。環境保全区域 |
| 前面道路 | 建築基準法上の道路ではない（再建築不可。43条但し書きの許可の可能性あり） |
| 規制 | 砂防指定地・宅地造成等工事規制区域・土砂災害警戒区域に一部該当 |
| 上水道・下水道 | 公営水道・公共下水 |
| 現況 | 空き家・残置物あり・現況有姿 |
売れない理由
- 市街化調整区域で、環境保全区域。 原則として新しい建物が建てられない
- 前面道路が建築基準法上の道路ではない。 再建築不可。43条但し書きの許可を取れば建てられる可能性はあるが保証は無い
- 土地の1筆が登記地目「山林」。 課税上は宅地で、登記と食い違う
- 増築と一部取り壊しの履歴。 登記上の建物と現況の形が一致しているかの確認が要る
- 砂防指定地・土砂災害警戒区域。 造成や建て替えに制約がかかる
地元の会社数社の答えは「調整区域で再建築不可では扱えない」でした。
どう扱ったか
- 再建築不可であることと、43条但し書きの許可の可能性があることを両方記載
- 2筆の土地は登記地目と課税地目の両方を確認して明記
- 新築・増築・取り壊しの履歴を登記から拾い、現地の形と照合
- 環境保全区域・砂防指定地・土砂災害警戒区域は役所の回答をそのまま記載
- 残置物はそのまま。片付けはお願いしていません
- ご相談から2か月弱で完了
都市部の物件は「都市部なんだから売れるはず」と思われていて、調整区域や再建築不可の制約が見落とされがちです。当社は地方の物件と同じ手順で扱います。違うのは、その手間を引き受けるかどうかだけです。
同じような物件をお持ちの方へ
市街化調整区域の家、前面道路が建築基準法上の道路ではない家、地目が山林の土地に建つ家は、都市部でも「扱えない」と言われます。登記を整えたり許可を取ったりする前に、物件の状況を伝えて相談するから所在地と分かる範囲の状態をお送りください。
この型の物件について
