分家住宅が売りにくいのは、建築の許可が土地ではなく「人」に付いているからです。市街化調整区域は原則として住宅を建てられない区域ですが、一定の条件を満たす人には例外的に許可が出ます。その許可を前提に建った家なので、買った人が同じ条件を満たさない限り、前提が崩れてしまう。この記事では、その仕組みと、属人性を外す手続きを整理します。
許可は「その人だから」下りている
市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。原則として住宅は建てられません。ただし、その地域に土地を持つ農家などの世帯から分かれて世帯を持つ人については、一定の条件のもとで例外的に建築が認められることがあります。これが分家住宅です。
許可は、その人の事情に対して出されています。
「この土地に家を建ててよい」ではなく、「この条件を満たすこの人が、ここに住むために建ててよい」という形です。
この性質を属人性と呼びます。
だから、そのまま第三者に売って住んでもらうと、許可の前提から外れます。売買そのものが禁じられているわけではありませんが、実務では次のことが起きます。
- 買主が住むと、許可の条件を満たさない状態になる
- 金融機関が住宅ローンを出しにくい
- 結果として、買い手が大きく限られる
属人性は、外せることがある
自治体が用途変更の許可を出せば、一般の住宅として扱えるようになる場合があります。
判断材料になるのは、おおむね次のような点です。
| 見られる点 | 内容 |
|---|---|
| やむを得ない事情があるか | 返済が困難、相続したが遠方で使えない、転勤・病気で住めない など |
| 建築からの経過年数 | 一定の期間が経っていることを求める自治体が多い |
| 建てた本人や家族の現在の状況 | 亡くなっている、転居している など |
| 建物の用途を変えないか | 住宅として使い続けることが前提になるのが通常 |
基準も運用も、自治体ごとにまったく違います。
経過年数を明示している自治体もあれば、「やむを得ない事情」としか書いていない自治体もあります。
他の地域の事例をそのまま当てはめると、話が食い違います。
必ず、その市区町村の担当課（都市計画課・開発審査課など）に確認してください。
「高く売りたいから」という理由では認められないのが通常です。やむを得ない事情があることが前提になります。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
売買の進め方
許可が下りるかどうかが決まらないうちは、買主も動けません。実務では許可を停止条件とする契約にするのが一般的です。
- 許可が下りたら契約が効力を生じるという形にしておく
- 許可までの期間の見込みを入れる（下りない場合の白紙解除の条項も）
- 買主にも、手続きの内容と期間を先に伝えておく
先に事前相談をしておくと、話が早く進みます。許可の見通しが立ってから買主を探すほうが、契約が壊れるリスクが小さくなります。
分家住宅かどうかを確かめる
自分の家が分家住宅なのか分からない、というご相談もよくあります。相続で受け継いだ場合はとくにそうです。
- 登記事項証明書を取り、建築時期を確認する
- 市街化調整区域かどうかを市区町村の都市計画課で確認する（市街化調整区域の売却）
- 調整区域なら、どの許可で建てられたかを開発審査の担当課に地番を伝えて聞く
- 分家住宅だと分かれば、用途変更の見通しをその場で相談する
3で分かります。建てた本人が亡くなっていても、地番から記録をたどれることが多いです。
用途変更が難しいとき
- 34条11号の区域指定に当たっていないかを確認する（当たっていれば誰でも建てられる区域なので、話が変わります）→34条11号の区域指定
- 43条但し書きなど、他の根拠で扱えないかを確認する
- 現況のまま買い取れる先を探す
当社は市街化調整区域の物件を扱っています。許可の見通しを先に付けてから持ってきていただく必要はありません。役所調査は当社で行います。ただし用途変更が認められる見込みや、区域指定の有無によってお引き受けできるかは変わります。まず所在地と地番をお知らせください。
調整区域の全体像は市街化調整区域の買取相談、断られた場合の進め方は市街化調整区域で買取を断られたときにまとめています。
よくある質問
分家住宅とは何ですか。
市街化調整区域では原則として住宅を建てられませんが、農家などの世帯から分かれて世帯を持つ人が、一定の条件のもとで例外的に建築を認められることがあります。こうして建てられた住宅を分家住宅と呼びます。許可はその人の事情に対して出されているため、性質としては「人に付いた許可」になります。
なぜ売りにくいのですか。
許可が人に付いているため、買った人が同じ条件を満たさない限り、そのまま住むと許可の前提から外れてしまいます。金融機関も住宅ローンを出しにくく、買い手が限られます。売買そのものが禁じられているわけではありませんが、実際には用途変更の許可が前提になります。
属人性を外すことはできますか。
自治体が用途変更の許可を出せば、一般の住宅として扱えるようになる場合があります。やむを得ない事情があり、建築から相当の期間が経過していることなどが判断材料になります。ただし基準も運用も自治体ごとに違うため、必ずその市区町村の担当課に確認してください。
どんな事情なら認められますか。
自治体によりますが、住宅ローンの返済が困難になった、相続したが遠方に住んでいて使えない、転勤や病気で住み続けられない、といった事情が挙げられることがあります。単に「高く売りたい」という理由では認められないのが通常です。事前相談で見通しを聞くのが確実です。
許可が下りる前に売買契約を結べますか。
許可を停止条件とする契約にするのが一般的です。許可が下りなければ契約が効力を生じない形にしておけば、買主も安心して進められます。ただし許可までの期間を見込んで、契約書に期限を入れておく必要があります。
この記事の監修者
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