34条11号とは？調整区域で家が建てられる区域の条件

2026年8月26日2026年9月4日

都市計画法34条11号は、市街化調整区域の中でも条例で指定された区域内であれば、住宅などを建てられるようにする規定です。指定するかどうか、どこを指定するかは自治体が条例で決めるため、同じ調整区域でも道路一本を挟んで扱いが変わることがあります。この記事では、その仕組みと、自分の土地がどちらなのかを確かめる方法を説明します。

市街化調整区域とは、市街化を抑える区域として都市計画で定められたもので、原則として建築のための開発が認められません。34条は、その例外を号ごとに列挙した条文です。

11号と12号は、線の引き方が違う

例外の中でも、条例で範囲を決める仕組みが11号と12号です。

11号は「場所」で線を引きます。 市街化区域に隣接または近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定した区域が対象です。

12号は「目的と用途」で線を引きます。 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為について、条例で目的や予定建築物の用途を限って定めるものです。

12号条例に何を並べるかは自治体が決めます。公表されている例では、次のような類型が置かれています。

12号条例に置かれている類型の例	中身
線引き前から所有していた土地の自己用住宅	市街化調整区域に線引きされる前から持っていた土地に、自分が住む家を建てる
長期居住者の親族のための自己用住宅	いわゆる分家住宅。親族が住むことが前提
小規模な自己業務用の建築物	自分で使う事業用の建物
日常生活に必要な物品の販売・修理の店舗	集落の生活を支える小さな店
一定の年数を超えた空き家などの建て替え	既存の建物の建て替えを類型として置いている自治体がある
流通業務施設・工業施設	産業系として別に区域を指定している例

（出典: 加須市「都市計画法第34条第11号及び第12号の区域について」、埼玉県「11号区域・12号区域の指定状況」）

分家住宅を12号条例に置いている自治体もあれば、別の号や開発審査会の基準で扱う自治体もあります。号の番号だけで判断せず、その自治体が何をどの号で扱っているかを確認してください。

この仕組みは平成12年の法改正で導入されました。それ以前は「既存宅地」という別の制度がありましたが廃止され、代わりに条例で区域を指定する形になりました。古い資料に「既存宅地だから建てられる」と書かれていても、いまは通用しません。

「おおむね50以上の建築物が連たん」とは

11号の要件でよく引っかかるのがここです。連たんとは、建築物がとぎれずに並んでいる状態を指します。

数え方は自治体ごとに運用が異なります。何メートル以内なら連続とみなすか、どの範囲を数えるか、住宅以外の建物を含めるか。こうした細部は条例や運用基準で決まっており、全国共通ではありません。

また、要件は連たんだけではありません。市街化区域に隣接または近接していること、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められることも必要です。集落として家が並んでいても、市街化区域から離れていれば対象外になります。

「一体的な日常生活圏」という言い方は抽象的ですが、実務では通勤・通学・買い物の圏内かどうかといった観点で判断されています。ここも自治体の運用によります。

「近所に家がたくさんあるから大丈夫だろう」という見立ては当てになりません。区域の指定は行政が図面で線を引いたものなので、実際の建物の並びと感覚が一致しないことがあります。必ず区域指定図で確認してください。

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11号区域に入っていても、それだけでは建たない

ここが最も誤解されるところです。11号区域に入っていることは、開発許可の入口に立てるという意味であって、許可が出たという意味ではありません。

市街化調整区域で開発行為を行うには、34条各号のどれかに当てはまること（立地基準）に加えて、33条の技術基準にも適合する必要があります。技術基準で見られるのは、道路の幅員、排水施設の能力、擁壁の構造といった、土地そのものの条件です。

既に指定された区域で建築するには、別途、開発許可又は建築許可の手続きを行う必要があります

— 福岡市「区域指定型制度とは何か」

さらに、農地であれば農地法、山林であれば森林法というように、他の法令の許可が別に必要になることもあります。区域指定はそれらを免除するものではありません。

建てられる用途にも条例の限定が掛かります。 11号区域で許可の対象になるのは「開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として条例で定めるものに該当しないもの」とされ、建築基準法別表第二（ろ）に掲げる建築物——住宅や小規模な店舗など、低層の住宅地に建てられるものの一覧——に限る、という定め方をしている自治体もあります。区域内であっても、何でも建てられるわけではありません。

売却の場面では、この差が効いてきます。「区域内です」とだけ伝えると、買い手は自分の使い方ができる前提で話を進め、あとで用途や技術基準で止まります。区域の内外だけでなく、建てられる用途と規模まで確認しておくのが安全です。

令和4年に、区域から外れた土地がある

見落とされやすい変更です。令和2年6月に公布され、令和4年4月1日に施行された改正により、都市計画法施行令29条の9・29条の10が改められました。

その内容は、11号区域と12号区域には、原則として災害ハザードエリアを含めてはならないというものです。対象は、いわゆる災害レッドゾーンと、浸水ハザードエリア等の2つに分かれます。

区分	含まれる区域	根拠となる法令
災害レッドゾーン	災害危険区域	建築基準法39条1項
	地すべり防止区域	地すべり等防止法3条1項
	土砂災害特別警戒区域	土砂災害防止法9条1項
	急傾斜地崩壊危険区域	急傾斜地法3条1項
浸水ハザードエリア等	浸水した場合に生命・身体へ著しい危害が生じるおそれがある区域、土砂災害警戒区域（イエロー）など	水防法ほか

（出典: 埼玉県「都市計画法の改正について」）

見落とされやすいのは最後の行です。特別警戒区域（レッド）だけでなく、警戒区域（イエロー）も対象に入っています。 「うちはレッドではないから関係ない」とは限りません。なお、浸水想定の深さによっては、盛土などの対策を講じることで除外扱いにしない運用を置いている自治体もあり、ここも一律ではありません。

つまり、以前は区域内だった土地が、区域から外れている可能性があります。何年か前に役所で「建てられます」と言われたまま放置している土地は、いまの結論が違うかもしれません。逆に、区域の見直しで新たに入った土地もあります。古い記憶で判断せず、いま確認し直してください。

法改正だけではありません。区域指定は、一度決めたら動かないものではないという点も知っておいてください。条例そのものに「都市計画基礎調査の結果に基づく検討により条例区域を変更又は廃止することを想定し、これに関する規定を設けています」と書いている自治体もあります（木更津市の条例区域の解説より）。

何年か前に手に入れた図面を持っていても、それが今も生きているとは限らない、ということです。

区域の内外がはっきりしない状態で相談する

自分の土地が区域内かを調べる

まず、市町村のウェブサイトで区域指定図を探します。「区域指定」「34条11号」「開発許可条例」といった語で検索すると見つかることが多いです。

ただし図面だけで判断してはいけません。境界付近では、図面上の線と実際の地番の対応が読み取れないためです。地番を伝えて窓口で確認してください。

用意するもの … 登記事項証明書、公図、住宅地図（地番が分かるもの）
聞く先 … 市町村の都市計画課・開発指導課（町村では都道府県のことがあります）
聞くこと … ①区域内か外か ②区域内なら建てられる用途と規模 ③災害ハザードエリアに掛かっていないか ④区域外なら12号条例や他の号で該当するものがないか ⑤区域の見直し予定があるか
記録すること … 担当者名、日付、言われた内容

窓口の名称も、図面の公開方法も自治体ごとに運用が異なります。代表番号に電話して「市街化調整区域の区域指定について聞きたい」と伝えるのが早道です。

電話の段階で地番を伝えておくと、担当者が図面を手元に用意してくれることがあります。窓口に着いてから調べ始めるより、待ち時間が短くなります。

売るときに、ここが値段を分ける

区域の内外は、買い手にとって「建て替えられるかどうか」に直結します。そのため価格差がはっきり出ます。

状態	買い手からの見え方
区域内で、建てられる用途も確認済み	一般の買い手が検討できる。住宅ローンも比較的通りやすい
区域内だが用途が限られる	買い手の目的が合う場合に限られる
区域外	建て替え前提の買い手は付かない。現況利用か、事業者向けになる
内外が不明	最も売りにくい状態。判断できないため見送られる

いちばん避けたいのは最後の「不明」です。調べれば分かることなので、売り出す前に窓口で確認し、記録を残しておくだけで話の進み方が変わります。

「調整区域だから無理」と思い込んで、区域内かどうかを調べないまま10年放置した
昔の役所の回答をそのまま買主に伝え、後から区域外だと分かって争いになった
図面だけを見て区域内と判断したが、地番で確認すると外れていた

区域から外れていた場合

区域外だと分かっても、そこで終わりではありません。34条には他の号もあり、農林漁業に関する建築物や、既存の建築物の建て替えなど、別の根拠で認められる場合があります。窓口で「他に該当する号はありませんか」と聞いてみてください。

前に挙げた12号条例の類型がここで効いてくることがあります。線引き前から所有していた土地の自己用住宅や、一定の年数を超えた空き家の建て替えを類型として置いている自治体があるためです。11号区域から外れていても、12号条例のどれかに当てはまれば道が残ります。ただし置いている類型は自治体ごとに違うので、一般論では判断できません。

よく使われるのは、その土地で農業や林業を営む人の住宅、既存の工場に付随する施設、そして分家住宅と呼ばれる類型です。分家住宅は、その土地の所有者の親族が住むことを前提に認められるもので、誰にでも売れるわけではないという制約が付いて回ります。

この制約は「属人性」と呼ばれ、売却の際には解除の手続きが必要になることがあります。買い手が現れてから気づくと契約が止まるため、分家住宅として建てられた家であれば、売り出す前に確認しておいてください。

それでも見込みが立たない場合は、現況のまま使う人か、建て替えを前提としない買い手を探すことになります。市街化調整区域の売却では、この見極めが値段より先に来ます。

建て替えができなくても、いま建っている家をそのまま使う分には問題がありません。倉庫や作業場として使いたい人、現況のまま貸したい人が買い手になることがあります。

当社は現況のままお引き受けすることを基本にしているため、区域の内外がはっきりしない状態、建物が古いままの状態でもお引き受けできる場合があります。ただし、場所や状態によってはお引き受けできないこともあるため、個別の判断になります。

開発許可の可否については市町村の都市計画課・開発指導課へ、登記の手続きについては司法書士へご確認ください。

よくある質問

34条11号とは何ですか。

市街化調整区域は原則として建築のための開発が認められませんが、都市計画法34条は例外を号ごとに定めています。その11号は、市街化区域に隣接または近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定した区域内での開発行為を認めるものです。指定するかどうか、どこを指定するかは自治体の条例で決まります。

11号と12号はどう違うのですか。

11号は「場所」で線を引きます。条例で指定された区域の中なら、一般的な住宅などが認められます。12号は「目的と用途」で線を引くもので、線引き前から所有していた土地の自己用住宅、長期居住者の親族のための自己用住宅（分家住宅）、日常生活に必要な物品を売る店舗といった類型を条例に並べます。何をどの号で扱うかは自治体ごとに異なるため、号の番号だけでは判断できません。

11号区域の中なら、自由に家を建てられますか。

区域内であることは開発許可の入口に立てるという意味で、それだけで建てられるわけではありません。市街化調整区域の開発行為は、34条各号のいずれかに該当すること（立地基準）に加えて、道路の幅員や排水施設の能力などを見る33条の技術基準にも適合する必要があります。また、区域内で建てられる用途は条例で限定されており、住宅や小規模な店舗などに絞っている自治体もあります。農地法や森林法といった他の法令の許可が別に要ることもあります。

以前は建てられた土地なのに、今は駄目だと言われました。

令和4年4月1日に施行された改正で、都市計画法施行令29条の9・29条の10が改められ、11号区域と12号区域には原則として災害ハザードエリアを含めてはならないことが明記されました。災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域のほか、土砂災害警戒区域（イエロー）などの浸水ハザードエリア等も対象です。それまで区域に入っていた土地が外れた例があります。

自分の土地が区域内かどうかは、どこで分かりますか。

その土地がある市町村（または都道府県）の都市計画課・開発指導課で確認できます。区域指定図をウェブサイトで公開している自治体も多いですが、境界付近は図面だけでは判断できないため、地番を伝えて窓口で確認するのが確実です。同じ市街化調整区域でも、道路を挟んだ向かいが区域内でこちらは区域外、ということが起こります。

区域から外れている土地は売れませんか。

建て替えができない前提になるため、仲介では買い手が限られます。ただし手放す道が無いわけではありません。当社は現況のままお引き受けすることを基本にしているため、区域の内外がはっきりしない状態でもお引き受けできる場合があります。ただし場所や状態によってはお引き受けできないこともあるため、個別の判断になります。