43条但し書きとは？認定と許可の違いと再建築できる条件

2026年8月26日2026年9月1日

建築基準法の43条但し書きとは、接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たせば建築を認めるという例外規定の通称です。ただし、この呼び方が指していた条文は、いまはもう存在しません。平成30年の法改正で整理され、現在は第43条第2項の「認定」と「許可」という2つの制度に分かれています。この記事では、その違いと、売却するときにどう見られるかを説明します。

接道義務とは、建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、という決まりです。これを満たさない土地は原則として建て替えができません。

古い住宅地では、この条件を満たさない土地が珍しくありません。家が建っているのに建て替えだけができない、という状態です。

「43条但し書き」という条文は、いまはありません

もともとは建築基準法第43条第1項のただし書きに置かれていたため、実務ではこう呼ばれてきました。平成30年6月に公布された改正で条文が整理され、同じ内容が第43条第2項に移っています。

現在の正しい言い方は次のとおりです。

通称	現在の条文	中身
43条但し書き	第43条第2項第1号	認定（建築審査会の同意が不要）
43条但し書き	第43条第2項第2号	許可（建築審査会の同意が必要）

不動産の資料や仲介会社の説明では、いまも「但し書き道路」「43条但し書きの土地」という表現がよく使われます。間違いではなく、通称として残っているだけです。ただし、役所の窓口で相談するときは条文の番号で伝えたほうが話が早く進みます。

認定と許可は、まったく別のもの

同じ通称で呼ばれてきましたが、手続きの重さがかなり違います。

第2項第1号の認定は、建築審査会の同意が不要です。敷地が接している道が、公共機関が管理している道や、位置指定道路の基準に適合する幅員4m以上の通路であるなど、条件がはっきりしている場合に使えます。

第2項第2号の許可は、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたうえで、建築審査会の同意を得て行うものです。そのぶん時間がかかります。

多くの特定行政庁が「包括同意基準」を定めており、よくある型に当てはまる案件は、あらかじめ審査会の同意を得たものとして早く処理されます。自分の土地がこの基準に当てはまるかどうかが、実際の期間を大きく左右します。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

令和5年に、認定で済む範囲が広がった

見落とされやすい変更があります。令和5年12月13日に施行された建築基準法施行規則の改正により、認定の対象となる建築物の用途と規模の範囲が広がりました。

従来は延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅が中心でしたが、改正後は延べ面積500平方メートル以内で、劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場などの用途以外のものが対象として扱われます。

数年前に相談して「許可が必要」と言われた土地でも、いまは認定で済む可能性がある
「建て替えは無理」と説明されて放置している土地は、もう一度確認する価値がある
判断は特定行政庁が行うので、聞く先は市区町村（または都道府県）の建築指導課

許可は「建てるたび」に要る

売却を考えるうえで、ここがいちばん重要です。

許可は建築行為ごとに受けるものです。前の所有者が許可を受けて建てた家であっても、建て替えるときには改めて許可を受けなければなりません。

つまり、「43条の許可が出た実績がある土地」であっても、次も出るとは限りません。周辺の建物が増えて避難経路の考え方が変わっていたり、基準が改定されていたりすれば、結論は変わります。

「以前に許可が下りているので再建築できます」という説明を受けたら、いつの許可か、そのときの基準が今も同じかを確認してください。買主側は必ずここを見ます。確認せずに売買すると、あとで争いになります。

許可の見込みが分からない状態で相談する

通るかどうかは、その自治体の基準で決まる

法律は全国共通ですが、運用の細かい部分は特定行政庁ごとに異なります。同じような土地でも、自治体が変われば結論が変わることがあります。

差が出やすいのは次の点です。

見られるところ	自治体による違いが出やすい理由
接している道の幅	4mを基本としつつ、条件付きで下回る幅を認める運用がある
道の管理者	公共機関が管理しているか、私人の通路かで扱いが変わる
通路の長さ	長い通路は避難や消防活動の観点から厳しく見られる
包括同意基準	定めているかどうか、対象がどこまでかが自治体ごとに違う
周囲の空地	どの程度の空地を「支障がない」と見るかの判断幅がある

窓口の名称や公開されている基準の形式も自治体ごとに運用が異なるため、まず電話で「43条2項の認定と許可の相談をしたい」と伝えるのが確実です。

相談は無料で受け付けている自治体がほとんどです。事前相談の段階では申請書も手数料も要らないので、見込みだけ聞きに行くという使い方ができます。

なお、判断するのは特定行政庁です。市によっては市が特定行政庁になっており、町村では都道府県が担当します。どちらに聞けばよいかは、市区町村の代表番号で確認できます。

手元で確かめる順番

この順番には理由があります。先に役所へ行っても、幅の数字を持っていなければ話が進まないからです。窓口では必ず「何メートルありますか」と聞かれます。

逆に、測った数字と公図さえあれば、その場である程度の見通しを教えてもらえます。図面を取り寄せるところから始めると、それだけで数週間かかることがあります。

売るときに効くのは「調べた記録」です

買主がいちばん困るのは、許可が下りるかどうか分からないことです。事前相談の記録があるだけで、判断できる材料が増え、話が前に進みやすくなります。測って、聞いて、書き留めておいてください。

許可が見込めない場合

相談した結果、認定も許可も難しいと分かることがあります。この場合、その土地は事実上の再建築不可として扱われます。

打つ手としては、隣地を買い足して接道を満たす、隣地の所有者に売る、といった方向になります。未接道の土地の売却でも触れていますが、どれも相手のある話なので時間がかかります。

接道を満たすために必要な幅が数十センチであれば、隣の所有者にとっても境界が整理される話になるため、応じてもらえることがあります。逆に、四方を他人の土地に囲まれている場合は、交渉相手が複数になり難度が上がります。

急ぐ事情がある場合や、費用を先に出せない場合は、買い取りという形が現実的です。当社は現況のままお引き受けすることを基本にしているため、許可の見込みがはっきりしない状態、建物が古いままの状態でもお引き受けできる場合があります。

許可の可否は、当社が確認します。お引き受けする前の段階で、市区町村の窓口に照会します。売主様が先に役所へ足を運ぶ必要はありません。

ただし、場所や状態によってはお引き受けできないこともあるため、個別の判断になります。まずは測った数字と公図を手元に置いて、ご相談ください。

建築の可否については市区町村の建築指導課へ、登記の手続きについては司法書士へご確認ください。

よくある質問

43条但し書きとは何ですか。

接道義務を満たしていない敷地でも、周囲に広い空地があるなど一定の条件を満たせば建築を認める、建築基準法の例外規定を指す通称です。もともと第43条第1項のただし書きに置かれていたためこう呼ばれてきましたが、平成30年の法改正で条文が整理され、現在は第43条第2項に移っています。古い資料や説明では旧称のまま使われていることが多いので注意してください。

認定と許可は何が違うのですか。

第2項第1号の認定は建築審査会の同意が不要で、手続きが軽くなります。第2項第2号の許可は建築審査会の同意が必要で、そのぶん時間と手間がかかります。認定で済むかどうかは、敷地が接している道の性格と、建てようとする建築物の規模・用途で決まります。

一度許可を受ければ、その後も建て替えられますか。

いいえ。許可は建築行為ごとに受けるものなので、前の所有者が許可を受けて建てた家であっても、建て替えるときは改めて許可を受ける必要があります。基準や周辺の状況が変わっていれば、次は認められないこともあります。「前に許可が出た土地だから大丈夫」とは考えないでください。

認定の対象は広がったと聞きました。

はい。令和5年12月13日に施行された建築基準法施行規則の改正により、認定の対象となる建築物の用途と規模の範囲が広がりました。従来は延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅が中心でしたが、改正後は延べ面積500平方メートル以内で、劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場などの用途以外のものが対象として扱われます。以前に相談して断られた土地でも、いまは結論が変わる可能性があります。