再建築不可は売れない？「やめたほうがいい」と言われる理由と、手放す5つの出口

「建て替えができない土地だから、もう売れない」。不動産会社にそう言われて、再建築不可の家の売却をあきらめかけていないでしょうか。

やめたほうがいいと言われ、実際に売れにくい最大の理由は、建て替えができないために住宅ローンが使いにくく、買い手が現金で買える人に限られることです。裏を返せば、売り方と買い手を変えれば手放す道は残っています。

そこで止まってしまった方に、訳あり不動産の買取再販を行うごえん株式会社の扱い方を書きます。価格を上げる話ではなく、費用と手間をかけずに終わらせる話です。

再建築不可物件とは何か

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。これを接道義務といいます。この条件を満たさない土地には、原則として建築確認が下りません。

接道義務を満たさなくなる典型的なパターンは、次のとおりです。

• 敷地が道路にまったく接していない（旗竿地の奥や、袋地）
• 接している道路の幅が4m未満で、後退しても要件を満たせない
• 接している部分の幅が2m未満しかない
• 接しているのが建築基準法上の「道路」ではない通路や水路

なぜこうした土地が存在するのかというと、建築基準法が施行されたのが1950年で、それ以前に建てられた建物や区画された土地がそのまま残っているためです。建てた当時は適法でも、現在の基準では建て替えられない。これが再建築不可物件の正体です。

再建築不可物件が「売れない」と言われる3つの理由

理由1：住宅ローンが使いにくい

金融機関は担保の価値を見て融資を決めるため、建て替えができない土地には住宅ローンが付きにくくなります。中古住宅を買う人の多くは住宅ローンを使うので、買い手候補が現金で買える人に絞られます。

融資が付かない理由と、値下げでは解決しにくい事情は再建築不可と住宅ローンに書いています。

理由2：仲介では買主が見つかりにくい

不動産仲介は、広く買主を募って最も条件の良い相手と契約する仕組みです。ところが再建築不可物件は買い手の母数が小さいため、募集をかけても反応が乏しく、販売期間が長引きます。

半年から1年以上売れ残り、値下げを繰り返した末に取り下げになる、というケースは珍しくありません。

理由3：時間が経つほど選択肢が減る

建物が使える状態なら「賃貸に出す」「リフォームして再販する」という出口が残ります。

しかし朽廃が進んで解体しかない状態になると、解体後は更地に建物を建てられないため、土地の使い道が極端に限られてしまいます。

再建築不可物件は、放置している間に出口が減っていくタイプの不動産です。固定資産税や火災保険、草刈りや近隣対応の負担は、売れない間もかかり続けます。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

再建築不可は「やめたほうがいい」と言われる理由

「再建築不可はやめたほうがいい」という言葉は、買う側の目線で言われることが多い言葉です。持っている側にとっても、理由は同じところに根があります。

• 建て替えができない。 火災や地震で建物がなくなったり、老朽化で壊したりすると、同じ場所に建物を建てられなくなります。
• ローンが使いにくい。 多くの金融機関で審査が通りにくく、買い手が現金で買える人に絞られます。
• 直すのにも制限がある。 2025年4月以降、木造2階建ての大規模なリフォームには建築確認が必要になり、下の節のとおり、接道を満たさない家では確認が下りにくくなりました。
• 売るときの値段が下がりやすい。 同じ地域の再建築できる物件より安くなるのが一般的です。

持っている側にとって気をつけたいのは、「やめる」ことではなく、売れない状態で何年も持ち続けることです。固定資産税は毎年かかり、建物が傷むほど、残る出口は減っていきます。

買い手が現金で買える人に絞られる以上、仲介で値下げを繰り返すより、最初に出口を選び分けるほうが早く終わります。

出口は次の節の5つです。迷ったときは、隣地の所有者に話せるか、前面道路がセットバックで足りるかを先に見てください。どちらも当てはまらない場合や、建物が傷んでいて時間をかけたくない場合は、現況のまま買い取れる会社に相談する道があります。

再建築不可物件を手放す5つの出口

売却できないわけではありません。取り得る手段を、価格が付きやすい順に整理します。

出口1：隣地の所有者に売る

最も価格が付きやすい方法です。隣地の所有者が買い取って自分の土地と一体にしたとき、合わせた敷地が道路に2m以上接するなら、建て替えのできる土地になります。

隣地所有者にとっては土地が広がる利点があるため、ほかの出口より値がつきやすい相手です。ただし相手にも資金と意思が必要で、関係が良好でない場合は交渉自体が難しくなります。

出口2：セットバックして接道要件を満たす

前面道路が幅員4m未満の「2項道路（みなし道路）」なら、道路の中心線から2m後退（セットバック）すれば接道を満たせる土地があります。

後退した部分は道路扱いとなり、敷地面積が減ります。建ぺい率・容積率の計算からも外れるため、建てられる建物が小さくなる点は理解しておく必要があります。

出口3：43条但し書き（43条2項2号）の許可を取る

接道義務を満たさなくても、周囲に広い空地があるなど一定の条件下で、特定行政庁の許可を受けて建築できる制度です。

許可基準は自治体ごとに異なり、事前相談から許可まで数か月かかることもあります。許可の見込みが立てば売却価格は大きく変わるため、市区町村の建築指導課に確認する価値はあります。

出口4：現況のまま投資家に売る

建物が使える状態なら、リフォームして賃貸に出す前提の投資家が買い手になります。利回りで判断されるため、立地と賃料相場次第では十分に成立します。

一方で、残置物の撤去や境界の確定を売主側に求められることが多く、手離れが良いとは限りません。

出口5：訳あり物件専門の買取会社に売る

買い手探しにかかる時間を省きたいなら、この方法が向いています。買取会社が自ら買主になるので、買うと決めれば買い手を探す期間はかからず、契約から決済までが短く済みます。一方で、どの物件も引き受けられるとは限りません。

当社でも、立地や建物の状態によってはお断りしています。

	仲介で売る	買取会社に売る
価格の目安	市場価格に近いが成立しにくい	市場価格より低い
期間	半年〜1年以上、売れ残りも多い	数週間〜1か月程度
片付け・解体	求められることが多い	現況のままで可
契約不適合責任	売主が負う	免責とすることが多い
買い手探し	広告を出して反響を待つ	買うと決めればかからない（お断りする物件もある）

価格だけを見れば仲介が有利です。ただし再建築不可物件では、「売れないまま時間だけが過ぎる」ことが最大の損失になりがちです。手元にいくら残るかは、価格だけでなく「いつ終わるか」でも決まります。

2025年4月の法改正で、リフォームという逃げ道が狭まった

再建築不可物件は建て替えができないため、リフォームで建物を延命させるというのが従来の主な対処法でした。この前提が2025年4月に変わっています。

建築基準法の改正により、それまで審査が省略されていた範囲（いわゆる4号特例）が縮小されました。国土交通省は「木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります」と明示しています。

	2025年3月まで	2025年4月以降
審査が省略される範囲	木造2階建て等も広く対象	平屋かつ延べ面積200㎡以下に縮小
木造2階建ての大規模リフォーム	建築確認が不要な場合が多かった	建築確認の手続きが必要

再建築不可物件にとって、これは単なる手続きの増加ではありません。
建築確認は接道義務を満たしていることが前提になります。再建築不可＝接道義務を満たしていない物件では、確認が下りない可能性があるということです。つまり、大規模なリフォームという選択肢そのものが狭まりました。

対象になるのは「大規模の修繕・大規模の模様替」に当たる工事です。壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれかについて、その過半を変更する工事が該当します。内装の張り替えや設備交換といった通常のリフォームは対象外です。

どこからが「大規模」に当たるかは工事内容によって変わります。具体的な判断は、施工会社と管轄の建築主事・指定確認検査機関にご確認ください。

この改正は、建物が使えるうちに動くことの価値を高めました。大規模な改修で延命させてから考える、という道が細くなったためです。

相場はどのくらいになるのか

再建築不可物件の価格は、同じ地域の再建築できる物件より低くなるのが一般的で、接道の状況や隣地との関係、建物を賃貸に出せるかで大きく動きます。価格の目安と固定資産税評価額の見方は再建築不可物件の売却相場にまとめました。

ここで考えておきたいのは、価格より、かかる手間と費用です。

解体して更地で売るか、建物ごと現況で売るかで迷う方は多いのですが、手残りは「売れた価格から、解体費と売れるまでの税金を引いた額」で比べます。

再建築不可の土地は、解体しても新しい家を建てられない土地が残るだけで、更地にしても買い手の層は広がりません。そのうえ、1月1日に住宅が建っていない土地は固定資産税の住宅用地特例から外れるため、売れるまでの税金も上がります。

解体費を払っても買い手が変わらないなら、現況のまま手放す道を先に当たるほうがよい、というのが当社の見方です。

当社では、所在地と接道の状況をうかがった時点で、おおよその見立てをお伝えしています。

査定で見ているところ

当社が再建築不可物件を査定するときは、前面道路が2項道路か通路か道路ではないか、その幅員、接している幅が何mあるかを最初に見ます。

そのうえで、セットバックや43条但し書きの余地、隣地の所有者と一体にできる余地、建物が賃貸に出せるか解体前提か、上下水道・ガスの引込（私道内の配管なら掘削の承諾の有無）、境界標の有無と越境を見ていきます。

これらを売主様に調べていただく必要はありません。役所の調査も現地の確認も当社で行い、資料が手元になくても、所在地さえわかればお答えできます。

売買として成立させるときに詰まりやすい点

再建築不可物件は、買い手が決まってからつまずくことも少なくありません。

重要事項説明での扱いから。宅地建物取引業法35条により、宅建業者は法令上の制限や私道に関する負担を買主へ説明する義務があります。接道の状況は隠して進められるものではなく、早い段階で明らかにしたほうが、結果的に話が早く進みます。

契約不適合責任も外せません。引き渡した物件が契約の内容に合っていなかった場合、売主が責任を負うのが原則です。古い建物では雨漏りやシロアリなど、売主自身が把握していない不具合が残っていることもあります。個人が買主のときほど、この負担は重くなります。

もう一つは、インフラの引込です。上下水道やガスの配管が他人の私道を通っている場合、工事のたびに掘削の承諾が必要になります。承諾が取れるかどうかで、買主側の計画が変わります。

この3つは、買主が事業者か個人かで重さが変わります。買取会社が買主になる場合、契約不適合責任を免責とすることが多く、調査も買う側が行います。逆に、個人の買主に売るときは、売主側の負担と説明責任が大きくなりやすいと考えておいてください。

判断を先延ばしにするほど不利になる

再建築不可物件で最も避けたいのは、「どうせ売れない」と決めつけて放置してしまうことです。

当社に来る相談で多いのは、「0円でもいいので手放したい」「解体費が出せないから動けない」という声です。壊してから売ろうとして、その費用の前で何年も止まってしまう。現況のまま話を聞く先を知っていれば、そこで止まらずに済みます。

建物が朽廃すれば賃貸という出口が消えます。管理が行き届かず、特定空家や管理不全空家として市町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて土地の税額が上がります。近隣からの苦情が役所に寄せられ、指導を受ける例もあります。

逆に、建物が使えるうちであれば、投資家への売却も買取も選択肢に残っています。判断が早いほど、選べる出口は多く残ります。

税金の取り扱いや相続登記の要否については、個別事情によって結論が変わります。具体的な判断は税理士・司法書士などの専門家にもご確認ください。

再建築不可物件の取り扱いについては、再建築不可物件の買取・売却相談にまとめています。

買取として値がつかない物件は、買取とは別の形として、お引き受けする形を検討することがあります。

資料がそろっていなくても、所在地と前の道の様子が分かれば、それで最初の見立てが出せます。

よくある質問

再建築不可の家は、持っていても売っても損だからやめたほうがいいのでしょうか。

売れにくいのは確かですが、売り先はあります。隣地の所有者に売る、セットバックで接道を満たす、43条但し書きの許可を探る、投資家に現況で売る、買取会社に売る、という出口があります。

損をしやすいのは、売れないまま持ち続けて、固定資産税を払い続けたり、建物が傷んで出口が減ったりすることです。

再建築不可でも、本当に買う人はいますか。

います。現金で買える投資家、隣地の所有者、訳あり物件を扱う買取会社が主な買い手です。住宅ローンが使いにくいので、一般の実需の買主が中心になる通常の売却とは、買い手の層が変わります。

固定資産税だけ払い続けています。手放せますか。

建物が使えるうちなら、手放せることが多いです。老朽化が進むほど出口は減っていきます。まず現況のまま引き受けられるかどうかだけでも聞いておくと、次の手が決まります。

測量も境界の確定もしていません。それでも相談できますか。

できます。境界が未確定でも、建物が未登記でも、残置物が残っていても、ご相談いただけます。当社は今の状態のままを前提に査定しています。

この記事の監修者

この土地が、いま売れるものかどうか

どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。

相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。

建て替えができるかどうかは、当社が役所で調べます。お手元に資料が無くても構いません。

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