相続した空き家を売るなら、意識すべき期限は「3年」です。相続登記の申請期限も、税金が大きく変わる特別控除の期限も、どちらも相続から3年を基準に決まっています。この記事では、相続した空き家を売るまでの手順、使える税制、放置した場合に発生するコストを順に整理します。
親御さんが亡くなり、誰も住まなくなった実家。「いずれ考えよう」と思っているうちに数年が過ぎてしまうケースは、当社への相談でも最も多いパターンです。
まず最初にやること：相続登記
売却の話を進める前に、登記の名義を亡くなった方から相続人へ変える必要があります。名義が故人のままでは、買主へ所有権を移せないためです。
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。
施行日より前に発生していた相続も対象です。すでに相続を知っていた場合の期限は2027年3月31日とされているため、何年も前に相続した空き家を放置している方は特に注意が必要です。
遺産分割の話し合いがまとまらず期限に間に合わない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、いったん義務を果たすことができます。これは相続人であることを登記官に申し出るもので、相続人が単独で申し出られます。ただし権利を移す本来の登記は別途必要です。
売却までの流れ
- 相続登記 — 司法書士に依頼するのが一般的。1〜2か月
- 遺産分割協議 — 相続人が複数いる場合。全員の合意が必要
- 査定・売却方法の決定 — 仲介にするか買取にするか
- 売買契約・引渡し — 買取なら数週間、仲介なら買主が現れてから
- 確定申告 — 売却した翌年の2月16日〜3月15日
相続登記から引渡しまで、順調に進んでも3〜6か月はかかります。特別控除の期限を意識するなら、期限の1年前には動き始めておきたいところです。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
使える可能性がある税制：空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売って利益が出た場合、通常は譲渡所得税がかかります。ただし条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。
主な条件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（同居人がいなかった）
- 相続時から売却時まで、事業・貸付け・居住のいずれにも使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 令和9年（2027年）12月31日までの売却であること
令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます。また、耐震基準に適合させるか取り壊す必要がありますが、売却の翌年2月15日までに完了させる方法も認められるようになりました。
適用できるかどうかは個別の事情で変わります。金額が大きい話なので、必ず税理士にご確認ください。
放置した場合に発生し続けるコスト
「売れるかどうか分からないから、とりあえずそのまま」という選択にも、コストがかかり続けます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年課税される。空き家でも減らない |
| 火災保険 | 空き家は保険料が高くなる、または加入を断られることがある |
| 管理の手間 | 草刈り、通風、郵便物の整理。遠方だと交通費もかかる |
| 近隣対応 | 雑草、害虫、害獣、不法投棄などの苦情 |
| 建物の劣化 | 人が住まない家は傷みが早い。売却の選択肢が減っていく |
さらに、管理されていない状態が続くと行政から「特定空家」に指定される可能性があります。指定されて勧告を受けると、土地の固定資産税を安くしている住宅用地の特例が外れ、税額が上がります。
放置のコストで最も大きいのは、実は税金ではなく選択肢が減っていくことです。建物が使えるうちは「賃貸に出す」「リフォームして再販する」という出口が残りますが、朽廃が進むと解体しか選べなくなり、買い手も限られていきます。
売り方の選択：仲介と買取
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格に近い | 市場価格より低い |
| 期間 | 買主が現れるまで。数か月〜1年以上 | 数週間〜1か月 |
| 片付け・解体 | 求められることが多い | 現況のままで可 |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免責とすることが多い |
| 期限がある場合 | 間に合わないリスクがある | 見通しが立てやすい |
立地が良く建物の状態も悪くない空き家なら、仲介で高く売れる可能性があります。一方で、次のような事情がある場合は買取のほうが現実的です。
- 郊外や地方にあり、仲介に出しても反応が乏しい
- 残置物が大量に残っていて、片付けの費用と手間が読めない
- 再建築不可、市街化調整区域など、買い手が限られる事情がある
- 特別控除の期限が迫っていて、時間をかけられない
- 相続人が複数いて、早く現金化して分けたい
遠方でも、片付けていなくても相談できます
当社への相談で多いのは「実家が遠くて、片付けに行く時間がない」というものです。
片付け・解体・測量を済ませてから相談する必要はありません。残置物が残ったままの現況で査定し、そのまま引き受けることを前提にしています。役所調査も現地確認も当社で行いますので、資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
相続登記がまだの段階でもご相談いただけます。売却の見通しが立ってから登記を進めたほうが、順序として無駄がない場合もあります。
税金や登記の具体的な判断については、税理士・司法書士などの専門家にもご確認ください。当社は不動産の売却面についてお答えします。
よくある質問
相続登記をしないまま空き家を売ることはできますか？
できません。登記名義が亡くなった方のままでは、買主へ所有権を移せないためです。売却の前提として相続登記が必要になります。2024年4月からは登記そのものが義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
兄弟で相続しましたが、全員の同意がないと売れませんか？
不動産全体を売る場合は共有者全員の同意が必要です。ただし、自分の持分だけであれば単独で売却できます。話し合いがまとまらない場合は、持分の売却や共有物分割請求といった選択肢があります。
空き家の3,000万円特別控除はどんな家でも使えますか？
使えません。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、亡くなる直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却代金が1億円以下であることなどの条件があります。適用の可否は個別事情で変わるため、税理士にご確認ください。
遠方の実家で、片付けにも行けません。それでも売れますか？
売れます。当社は残置物が残ったままの現況で買い取ることを前提に査定しています。片付け・解体・測量を済ませていただく必要はありません。現地の調査も当社で行います。
築年数が古く、建物に価値がなさそうです。それでも査定してもらえますか？
査定できます。建物に価値がつかない場合でも土地としての評価がありますし、再建築不可や調整区域といった事情があっても当社は取り扱っています。まずは所在地をお知らせください。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
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相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量の費用を、先にご負担いただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
