孤独死があった家が、必ず事故物件になるわけではありません。ご家族が自宅で最期を迎えられた家を相続して、「事故物件として扱われてしまうのか」と心配される方が多くいらっしゃいます。亡くなったこと自体が、告知を必要にするわけではありません。この記事では、国土交通省のガイドラインが示している線引きと、迷ったときにどう判断すればよいかを整理します。
国のガイドラインが線を引いています
国土交通省は令和3年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。心理的瑕疵についての初めてのガイドラインです。
そこに、こう書かれています。
取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については、原則として告げなくてもよい
老衰、病死、転倒による事故死、入浴中の事故、誤嚥——こうしたものは、原則として告げなくてよいとされています。
賃貸には期間の目安があり、売買にはありません
ここは誤解が多いところです。ガイドラインは賃貸借取引について、こう示しています。
賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい
「概ね3年」は、賃貸借取引についての目安です。
売買取引について、こうした期間の目安は示されていません。
「3年経ったから言わなくてよい」という理解は、売買では通用しないと考えてください。
| 自然死・日常生活の中での不慮の死 | それ以外の死 | |
|---|---|---|
| 賃貸 | 原則として告げなくてよい | 発生から概ね3年経過後は原則として告げなくてよい |
| 売買 | 原則として告げなくてよい | 期間の目安は示されていない |
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
聞かれたら、必ず告げる
これが最も大事な部分です。
人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある
期間の目安に当てはまる場合でも、聞かれたら答えます。「原則として告げなくてよい」は、「聞かれても黙っていてよい」という意味ではありません。
黙っていると、後から返ってきます
告げなかったことのリスクは、民法にも根拠があります。
第五百七十二条 売主は、（中略）担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実（中略）については、その責任を免れることができない。
現況渡しにして契約不適合責任を免責しても、知っていて告げなかった事実は免れません。
後から発覚すれば、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
伝えて価格に反映するほうが、結果として安全です。
詳しくは現況渡しとはにまとめました。
迷ったときの考え方
線引きが微妙になるのは、次のような場面です。
- 自然死だが、長期間発見されなかった
- 特殊清掃や、床・壁の大がかりな交換が必要になった
- 近隣で広く知られている
- 報道された
ガイドラインの公表資料に特殊清掃そのものについての記載はありませんが、実務では、買主の判断に影響を与えうる事情として扱われるのが一般的です。
迷ったら告げてください。告げたことで価格が下がることはあっても、黙っていて後から発覚するほうが、はるかに大きく返ってきます。
進め方の順番
- 死因と経緯を整理する（いつ、どこで、どういう状況だったか）
- 発見までの期間と、特殊清掃や大がかりな修繕の有無を確認する
- 上の線引きに当てはめる。迷う要素があれば告げる側に倒す
- 告知書に記載し、買主に伝えたうえで価格を検討する
当社は事故物件や心理的瑕疵のある物件も扱っています。伝えていただいたことが理由でお断りすることはありません。価格の前提として扱うだけです。むしろ後から分かるほうが、双方にとって困ることになります。まず所在地と、分かる範囲の経緯をお聞かせください。
事故物件そのものの扱いは事故物件の売却に、残置物や清掃が必要な場合はごみ屋敷の売却にまとめています。
よくある質問
自宅で亡くなった家は、必ず事故物件になりますか。
なりません。国土交通省が令和3年10月8日に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については、原則として告げなくてもよいとしています。老衰や病死、転倒や誤嚥による死亡がこれにあたります。
何年経てば言わなくてよくなりますか。
ガイドラインは賃貸借取引について、自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね3年が経過した後は原則として告げなくてよいとしています。一方、売買取引についてはこうした期間の目安は示されていません。売買では「3年経ったから言わなくてよい」とは考えないでください。
買主から聞かれたらどうすればいいですか。
告げてください。ガイドラインは、人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合は告げる必要があるとしています。期間の目安に当てはまる場合でも、聞かれたら答えるという整理です。
黙って売ったらどうなりますか。
民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実については、契約不適合責任を負わない特約をしていても責任を免れられません。後から発覚すれば、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。伝えて価格に反映するほうが、結果として安全です。
特殊清掃をした場合はどうなりますか。
ガイドラインの公表資料に特殊清掃そのものについての記載はありませんが、実務では、長期間発見されず特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合、買主の判断に影響を与えうる事情として扱われるのが一般的です。判断に迷う場合は、告げたうえで価格を検討するほうが確実です。
この記事の監修者
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