親が亡くなった家を売ろうとしたら、不動産会社から「事故物件にあたるかもしれません」と言われた。事故物件でも売却はできます。ところが、どこまで告知するかを取り違えたまま契約すると、あとから契約解除や損害賠償を求められることがあります。
いくらで売れるかは、事案の内容、近所でどこまで知られているか、建物を残すか解体するかの三つでほぼ決まります。相場を「何割」で示さないのは、同じ事故物件という言葉でも中身が違いすぎて、一つの数字では物件ごとの見当にならないためです。
告知が必要になる範囲
国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、老衰や病死などの自然死と、転倒や誤嚥など日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよいとしています。
それ以外の死（他殺・自死など）や、発見が遅れて特殊清掃等が行われた死は、買主の判断に重要な影響を及ぼす場合に告げるものとされています（ガイドライン4(2)）。
孤独死のときの線引きや、告げる場合に何を伝えるかは孤独死と告知の線引きに書いています。
「心理的瑕疵（しんりてきかし）」は、物件そのものに欠陥はなくても、買主が心理的に住みたくないと感じる事情のことです。人の死のほか、近隣に嫌悪施設がある、事件があったといった事情も含みます。
「3年たてば言わなくていい」は誤解です
最も多い誤解がこれです。ガイドラインが「概ね3年を経過した後は原則として告げなくてもよい」としているのは、賃貸借取引についての記載です。売買には、期間の定めそのものがありません。
もう一つ、売主が見落としやすいのが、買主から聞かれた場合です。ガイドラインは、事案から経過した期間や死因に関わらず、買主から事案の有無を問われたら告げる必要があるとしています（ガイドライン4(3)）。
売買では、10年前の事案でも告知が必要になり得ます。賃貸の「概ね3年」にも、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は除く、という例外が付いています。「もう何年も経ったから大丈夫」という判断は、賃貸でも売買でも通りません。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
隠して売るとどうなるか
告知すべき事実を伝えずに売ると、あとから発覚したときに契約不適合責任を問われます。損害賠償の請求や、契約の解除に発展することもあります。近隣の方が事情を知っていれば、買主が入居後に耳にするのは珍しくありません。
隠し通せる前提で進めないでください。
当社は、事案を伝えていただいたことを理由に買取をお断りすることはありません。事案は織り込んで価格を出します。伝えずに契約して発覚するほうが、売主の負担はずっと大きくなります。
価格はどう決まるか
「事故物件は何割下がる」という数字を目にしますが、幅が大きすぎて一律には言えません。評価を左右するのは次の要素です。
| 要素 | 影響 |
|---|---|
| 事案の内容 | 自然死＋特殊清掃と、事件性の高い事案ではまったく違う |
| 経過年数 | 薄れる傾向（売買に期限はない） |
| 周辺での知られ方 | 報道されたか、近隣で語られているか |
| 建物を残すか解体するか | 解体して更地にすると影響が薄れる例がある |
| 立地と需要 | 需要が強い地域ほど価格への影響は小さい |
| 用途 | 賃貸に回すのか、再販するのかで判断が変わる |
ネット上の「相場の何割」を前提に判断しないでください。同じ言葉で語られていても、中身がまったく違います。
事故物件が売れないとき、買い手はどこにいるのか
仲介に出しても問い合わせが来ない、内覧のあとで断られる。珍しくありません。買い手の探し方に原因があることが多いので、買い手を三つに分けて考えます。
一つ目は、自分が住むために家を探している個人です。告知を聞いて見送る方が多く、ここだけを相手にすると売れ残りやすくなります。二つ目は、買い取って手を入れ、再び売る会社です。
事案の内容と告知の範囲を織り込んで金額を決めるので、個人が敬遠する物件でも話が進みます。三つ目は、隣地の所有者のように、事情を知ったうえで土地を使いたい方です。
どの買い手に向けて出すかを決めずに仲介へ出すと、一つ目だけを待つことになります。
売り出して数か月たっても反応がないときは、価格を下げる前に、二つ目の買い手に金額を出してもらってください。仲介での売出価格と買取の金額の差を見れば、値下げで個人の買い手を待つか、今の金額で手放すかを比べられます。
仲介と買取の比べ方は買取と仲介の違いに書いています。
親が亡くなった家が事故物件だった。相続した人が売るとき
親が亡くなった家を相続して売ろうとしたら、亡くなった状況が事故物件にあたるかもしれない。そういうご相談があります。売主が相続人でも、考え方は変わりません。ガイドラインに沿って告知が必要かを判断し、必要なら買主に伝えます。
戸惑いやすいのは、亡くなったときの様子を自分はよく知らない、という点です。同居していなかった、発見したのは別の親族や管理会社だった、という場合は、知っている範囲と知らない範囲を分けて不動産会社に伝えます。
知っていたのに伝えなかった事実があとから出ると、売主の責任が問われます。分からないことを分からないまま伝えるのは、隠したことにはなりません。
手続きの順番は通常の相続と同じです。名義が亡くなった方のままでは売れないため、相続登記が先になります。申請は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法76条の2）。
遠方で現地に入れない場合や、相続人が複数いて話が止まっている場合の進め方は、相続した空き家の売却ガイドにまとめています。
相続そのものを避けたいときは、相続放棄という道もあります。期限は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月です（民法915条）。
放棄しても、放棄の時にその家を現に占有している人には、次の人に引き渡すまで保存する義務が残ります（民法940条、相続放棄しても管理義務は残る？）。
事故物件と重なりやすい事情
ご相談の多くは、事故物件という論点だけで完結しません。亡くなった方の家をそのまま相続して登記が済んでいない、長く空き家で残置物が残っている、兄弟との共有名義で話がまとまらない。こうした事情が重なって、何年も手付かずになる例が目立ちます。
当社に届く空き家のご相談全体を見ても、止まっている理由で一番多いのは解体費です。「解体費用が0円になればうれしい」「0円でもいいので手放したい」という言葉が、何人もの方から繰り返し出てきます。
高く売るより、まず負担を止めたいという方が多いということです。事故物件の場合は、これに清掃費の心配が加わります。
特殊清掃は、売る前にやるべきか
やらずに相談してかまいません。買取は現況のまま引き受けることが多く、売主が清掃費用を出しても、その分だけ買取価格が上がるとは限らないためです。一方で、臭気が強く残って建物の状態が分からない場合や、近隣へ影響が出ている場合は、先に対処が要ることもあります。
比べ方は単純です。現況のままの買取価格と、清掃した後の買取価格を両方出してもらい、その差を清掃の見積額と並べます。差が見積額より小さければ、清掃は売主の持ち出しになるだけです。
解体まで考えている場合も、同じように「解体後の価格−現況の価格」と解体費を並べてください。
費用を出してから「思ったより変わらなかった」となるのが、最も避けたい事態です。
相談のとき、教えてほしいこと
亡くなられた方の状況は、分かる範囲で構いません。発見までにどのくらい時間があったか、特殊清掃やリフォームをしたか、近隣の方がどの程度事情を知っているか、報道があったか。この四つが分かると、査定の精度が上がります。
言いにくい内容だと思いますが、伺ったことを評価したり詮索したりはしません。買い取れない場合も、どの出口が現実的かはお伝えします。当社で告知が要る物件をそのまま引き受けられる条件は、事故物件の買取にまとめています。
告知義務の具体的な範囲や契約不適合責任の扱いは、個別の事情で判断が変わります。訴訟に発展し得る論点は、弁護士にも聞いてください。
片付けや清掃の前に、発見までの日数と、清掃をしたかどうかの二つだけ分かれば、そのままの状態でご相談いただけます。
よくある質問
母が家で倒れて、3日後に見つかりました。売るとき、言わないといけませんか。
病気や転倒で亡くなったのであれば、国土交通省のガイドラインでは原則として告げなくてよいとされています。一方で、発見が遅れて特殊清掃や大がかりなリフォームをした場合は、告げる対象になり得ます。清掃をしたかどうかを、不動産会社に伝えてください。
もう5年前のことなので、黙っていてもいいですよね。
「概ね3年」は賃貸借取引についての記載で、売買には期間の定めがありません。買主から聞かれた場合は、経過した期間や死因に関わらず告げる必要があるとされています。
実家で親が亡くなったのですが、そのときの様子を私はよく知りません。
知っている範囲と知らない範囲を分けて、不動産会社に伝えてください。分からない部分を「分からない」と伝えるのは、隠したことにはなりません。
仲介に出して半年、問い合わせがありません。買う人はいるんでしょうか。
住むために探す個人は見送ることが多いのですが、買い取って再び売る会社や、隣地の方のように事情を知って使い道がある方もいます。買取の金額を一度取ると、売れない理由が価格なのか物件の事情なのかが分かれます。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
告知事項のある物件を、どう手放すか
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。
資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
経緯は差し支えない範囲で結構です。告知の扱いは当社が整理します。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
