地中埋設物が出てきたら売主の責任は？調べずに売る前の考え方

2026年10月31日2026年11月4日

更地にして売ろうと整地を頼んだら、業者から「基礎が残っています」と言われた。あるいは、まだ何も出ていないが、昔ここに建物があったのは覚えている。そういう土地の持ち主が、売主としてどこまで責任を負うのかを整理します。

責任は、売る前に知っていたか、契約書に何を書いたかで変わります。調べずに売ることもできます。ただし、心当たりは伝えます。

買主は、掘ってみるまで費用が読めない

地中埋設物とは、土の中に残った古い基礎、がれき、浄化槽、井戸などのことです。昔の建物を壊したときの残りが、そのまま埋まっていることがあります。

買主が嫌がるのは、埋設物そのものより、出てきたあとの負担が決まっていないことです。新築の基礎工事で撤去が要るかもしれない。浄化槽や井戸なら、埋め戻し方の確認や安全な処理が要るかもしれない。

何が埋まっているか分からなければ、調査の費用も、出たあとに誰が持つのかも決まりません。

なお、地中埋設物と土壌汚染は別の話です。ここで扱うのは、がれき・古い基礎・浄化槽のような「物」が埋まっている場合です。

土壌汚染は、人の健康に被害が生じるおそれがあるとして政令で定められた「特定有害物質」で土が汚れている状態で、土壌汚染対策法が扱います（土壌汚染対策法第2条（e-Gov法令検索））。

工場や事業場だった土地など、汚染の心当たりがあるなら、土地のある自治体の環境担当窓口へ。

上物が古いなら、空き家の解体費用は何で決まる？も見てみてください。

引き渡した土地が契約の内容に合わなかったときの責任を、契約不適合責任といいます。

条文	内容
562条	引き渡された目的物が契約の内容に適合しないとき、買主は修補などの追完を請求できる
566条	不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなる。売主が引渡しの時に知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は別
572条	責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実は免れない

572条は、こう書いてあります。

売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

——民法第572条（e-Gov法令検索）

ここから言えるのは、知っていることは書面で伝える、の一点です。責任が生じるかは事情で変わるので、個別の判断は弁護士に任せてください。現況渡しの考え方は現況渡しとはにあります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

売る前に地中を調べると、費用が先に出ます。調べずに売るなら、伝える中身が勝負になります。

書き出すのは、昔の建物がいつ頃何だったか、解体したのはいつか。解体のとき、基礎を残したのか、がれきを埋めたのか。浄化槽や井戸を使っていたのか、埋め戻したのか。同じ区画で、工事のときに何か出たという話を聞いたか。

「知らない」と「聞いたことがある」は、伝える内容がまるで違います。曖昧な記憶も、曖昧なまま伝えるのが無難です。

記憶だけでなく、手に入る資料で裏付けておくと具体的になります。昔の建物が登記されていれば、閉鎖された登記の記録から、その建物の種類や、いつ建ち、いつ壊されたかが分かります。

登記されていなかった建物や、壊したあとに滅失の登記をしていない建物は、ここからは分かりません。古い住宅地図は図書館などで見られます。国土地理院の過去の空中写真からは、年代ごとの土地の使われ方が分かります。

解体時の契約書・領収書・写真があれば、基礎やがれきを撤去したのか残したのかの根拠になります。

閉鎖された登記の記録は、法務局で閉鎖事項証明書として請求できます。電磁的記録になっているものはオンラインでも請求できます（法務省オンラインによる登記事項証明書等の交付請求（不動産登記関係））。

コンピュータ化より前の古い登記簿は、登記所ごとに扱いが違うので、管轄の法務局に聞いてください。空中写真は、国土地理院の地図・空中写真閲覧サービスで、場所と年代を指定して探せます。

分かったことは、売買契約の前に、物件状況報告書（告知書）に書いて買主に渡します。たとえば「過去に建物があり、基礎や浄化槽が地中に残っている可能性がある。調査はしていない」と事実のとおりに書く。

契約書にも、買主がそれを承知で買うことを書き添えます。最終的な文言は、契約を扱う不動産会社か弁護士に確かめてください。

自分で動くなら、撤去してから売る道と、調査してから売る道があります。どちらも費用が先です。

撤去や調査の費用は、土地の条件で大きく変わります。売ると決めていても、売値が費用に届かないことがあります。見積もりを契約する前に、売り方を決めてください。

費用の目安を示した国や自治体の公開資料は、確認できた範囲では見当たりませんでした。見積もりを取るなら、次が入っているかを見てください。