市街化調整区域の相場は何割？価格差を決める3つの分かれ目

2026年9月19日2026年9月23日

市街化調整区域の相場を「市街化区域の◯割」と説明されることがありますが、その言い方には根拠がありません。同じ調整区域でも、価格が大きく違うからです。分かれ目は建てられるかどうか。この記事では、何が価格を決めるのか、どう確かめるのかを整理します。

価格を決めるのは、建てられるかどうか

調整区域の価格差が建てられるかどうかで決まることを示した図解 — 同じ面積でも扱いが変わる

買主から見れば単純です。家が建てられる土地なら、住宅として買える。建てられなければ、使い道が限られる。

そして建てられなければ、金融機関も担保として評価しません。現金で買える人に限られ、母数が減ります。再建築不可は住宅ローンが使えないと同じ構図です。

3つの分かれ目

	建てられるか	価格の傾向
① 区域指定を受けている	原則として誰でも建てられる	市街化区域に近い水準まで上がることがある
② 線引き前から宅地だった	別の根拠で認められることがある	条件による
③ どれにも当たらない	建て替えができない	大きく下がる

① 区域指定（都市計画法34条11号）

自治体が条例で区域を定め、その区域内であれば、原則として誰でも住宅を建てられるという仕組みです。

「誰でも」というのが要点です。
分家住宅のように人に付いた許可ではないため、買主が条件を満たす必要がありません。
だから買い手の母数が減らず、価格が下がりにくい。
詳しくは34条11号の区域指定にまとめました。

要件は自治体ごとに違います。市街化区域からの距離、建物が連たんしている数など、条例で定められています。

② 線引き前から宅地だった

市街化区域と市街化調整区域を分ける都市計画が決定された日を線引きの日といいます。それ以前から宅地だった土地には、別の扱いが認められることがあります。

線引きの年月日と、その土地の当時の状況を役所で確認してください。

③ どれにも当たらない

建て替えができず、買主に融資も付きません。43条但し書きの許可など他の根拠がないかを確かめる価値はありますが、価格は大きく下がります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

確かめる順番

登記事項証明書と課税明細で、地番を確定する
市区町村の都市計画課に電話し、市街化調整区域かどうかを確認する
開発審査の担当課に地番を伝え、区域指定を受けているかを聞く
あわせて、線引きの年月日と、その土地が当時どうだったかを聞く
農地が混ざっていないかを確認する（非農地証明の取り方）

3が最も重要です。そして電話1本で分かります。
区域指定の内か外かで、同じ面積の土地の価格がまったく変わります。
査定を頼む前に、ここだけは自分で確かめておいてください。

「何割」で説明されたら

根拠を聞いてください。区域指定を確認したうえでの数字なのか、単に「調整区域だから」なのか。

後者であれば、その査定額はあてになりません。区域指定を受けている土地を、指定外の相場で買われてしまうことがあります。

農地が混ざっている場合

調整区域では、登記の地目が農地のままという土地が少なくありません。この場合、都市計画法とは別に農地法の手続きが必要になり、扱いがさらに変わります。非農地証明の取り方をご覧ください。

当社は市街化調整区域の物件を扱っています。区域指定の確認を先に済ませていただく必要はありません。役所調査は当社で行います。ただし建てられる見込みや農地の有無によってお引き受けできないことがあります。まず所在地と地番をお知らせください。

全体像は市街化調整区域の買取相談、断られた場合は市街化調整区域で買取を断られたときにまとめています。

よくある質問

市街化調整区域の土地は、市街化区域の何割くらいですか。

一律の割合はありません。同じ調整区域でも、誰でも住宅を建てられる区域指定を受けている土地と、まったく建てられない土地では価格がまったく違います。「調整区域だから何割」という説明を受けたら、その根拠を確かめてください。

何が価格を分けるのですか。

建てられるかどうかです。都市計画法34条11号に基づく区域指定を受けていれば、原則として誰でも住宅を建てられるため、市街化区域に近い水準まで上がることがあります。線引き前から宅地だった場合も、別の根拠で建てられることがあります。どれにも当たらない土地は、建て替えができず買主に融資も付かないため、大きく下がります。