非農地証明の取り方｜地目が田・畑のままの土地を売る手順と費用・期間

2026年8月29日2026年11月1日

固定資産税の課税明細を見て、実家の土地の地目が「田」や「畑」のままだと気づく方は少なくありません。何十年も耕作しておらず、見た目は庭や物置、草地になっているのに、登記だけが農地のまま残っている——このとき使えるのが非農地証明です。登記の地目が農地でも、いま農地として使っていなければ、証明を取って宅地などに地目変更してから売れることがあります。

この記事では、非農地証明が出る条件と取り方の手順、費用と期間、そして出なかったときにどう進めるかを整理します。制度の説明だけで終わらせず、売る側から見て本当に詰まるのはどこかまで書きます。

登記が「田・畑」でも、農地とは限らない

出発点になるのは農地法の定義です。

第二条この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい（後略）

——農地法第2条第1項（e-Gov法令検索）

条文が見ているのはいまの土地の状態であって、登記簿に何と書いてあるかではありません。これを現況主義といいます。つまり、登記の地目が「田」でも、長年耕作されず農地として使える状態でなくなっていれば、農地法上の農地ではない、という整理があり得ます。

農地かどうかを決めるのは登記の地目ではなく、いまの現況です。
「登記が田だから農地転用の許可が要る」と思い込んで止まっているケースは、実際にはよくあります。

ただし、現況主義だからといって所有者が「これは農地ではない」と宣言すれば済むわけではありません。その判断を公の機関に認めてもらう必要があり、その手続きが非農地証明です。

非農地証明とは、誰が何を証明するものか

非農地証明は、市区町村の農業委員会が「この土地は農地法上の農地に該当しない」ことを証明する書面です。名称は自治体により「非農地証明書」「非農地通知書」「現況証明書」「現況確認証明」などと異なります。

国の側では、農林水産省の通知「農地法の運用について」が、農業委員会は所有者から「農地に該当しないことの証明」を依頼されたら、農地に当たるかどうかを判断するとしています。農業委員会が農地でないと判断した場合は、所有者と、都道府県・市町村・法務局などの関係機関に通知することになっています。個人が役所に「お願い」するだけの手続きではなく、通知に根拠のある手続きです。

「現況証明」という名前で案内している自治体では、長年耕作していない土地だけでなく、転用の許可を受けて家を建てたのに、地目変更をしないまま許可書をなくしてしまった土地も同じ証明の対象にしている例があります（大分県佐伯市の発行基準要領など）。親の代に許可を取ったはずなのに書類が見つからない、という場合も、まず農業委員会に相談する価値があります。

法務局はこの証明を添えた地目変更の申請を受け付けます。実際、熊本地方法務局のように、非農地通知書による地目変更登記の案内を出している法務局もあります。

窓口が2か所に分かれるのが、この手続きの分かりにくいところです。
「農地かどうか」を判断するのは農業委員会、「登記を直す」のは法務局。
先に法務局へ行っても、証明がなければ話が進みません。

ここで一つ、押さえておいたほうがよい事情があります。非農地証明の要件は、法律に細かく書かれているわけではありません。農業委員会ごとの要綱で運用されており、認められる年数も、求められる資料も、地域によって違います。自治体ごとに運用が異なるという前提を持たずに、他の地域の事例をそのまま当てはめると、話が食い違います。

登記が田・畑のときに分かれる3つの道 — 分かれ目は登記の地目ではなく、いまの土地の状態

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

出るかどうかを決める3つの点

事前相談で必ず確認されるのは、おおむね次の3点です。

見られる点	具体的に問われること
現況	いま耕作していないか。宅地・原野・山林のような状態になっていないか
経過した年数	農地として使わなくなってから、その農業委員会が求める期間が過ぎているか
経緯	無断で埋め立てるなど、農地法に反する転用をした結果ではないか

1つ目の「現況」について、国の通知が示している基準は次のとおりです。人力や農業機械では耕したり整地したりできない土地で、基盤整備などの計画もない土地のうち、

森林の様相を呈しているなど、農地に戻すための条件整備が著しく困難な場合
周囲の状況からみて、農地に戻しても続けて利用できないと見込まれる場合

のどちらかに当たれば農地に該当しない、とされています。「しばらく草が生えている」程度ではなく、農地に戻すのが現実的でない状態かが問われるということです。

3つ目は見落とされがちです。同じ通知は、無許可の転用など農地法違反が認められる土地については農地かどうかの判断そのものを行わず、違反転用の是正指導に回すとしています。経緯によっては証明が出ず、是正を求められることがあるのはこのためです。相続で受け継いだ土地では、前の代に何があったかを本人が知らないことも多いので、事前相談の段階で正直に伝えたほうが早く進みます。

「20年経てば出る」といった年数は、全国共通ではありません。
同じ県でも市町村で違うことがあります。人から聞いた年数で判断せず、
その土地の農業委員会に直接確かめてください。

参考までに、要領を公開している自治体の例を挙げます。大分県佐伯市の発行基準要領では、農地以外になっていることが明白な土地について、次のすべてを満たすことを求めています。

要件（佐伯市の例）	内容
年数	農地でなくなってから20年以上経過していること
処分歴	農地法51条の処分（違反転用への原状回復命令など）を受けていないこと
区域	農業振興地域の農用地区域内の土地でないこと
周囲の農地	生産力の高い農地、土地改良事業などの対象となった農地、まとまった優良農地の中にないこと
他の法令	他の法令との調整の見込みがあること

このうち農用地区域に入っているかどうかは、分かれ目になることがある点です。佐伯市の要領でも、農用地区域内の土地は市町村の担当課と協議して、区域からの除外（いわゆる「農振除外」）ができるかを検討する扱いになっています。そのぶん時間がかかると見ておいたほうがよいでしょう。

自分の土地が農用地区域に入っているかどうかは、市町村の農政担当の窓口で確かめられます。年数は自治体で違います。たとえば宮崎県日南市は「10年以上耕作放棄され、将来的にも農地として使用することが困難な土地」を基準の一つに挙げており、佐伯市の20年とは開きがあります。上の表はあくまで一例として見てください。

手順と、かかる費用・期間

流れは次のとおりです。

農業委員会に事前相談する。電話でかまいません。ここで年数の要件と必要書類が分かります
申請する。登記事項証明書、公図、位置図、現況写真などを添えるのが一般的です
現地確認と審議。農業委員会は月に1回程度の開催が多く、締切に間に合わないと翌月回しになります
証明書の交付を受ける
法務局へ地目変更の登記を申請する

2の添付書類は、いつから農地でなくなったかを示す資料まで求められることがあります。建物の登記事項証明書、固定資産税の課税明細、昔の航空写真、樹齢の分かる写真などです（三重県いなべ市など）。

5は義務です。

第三十七条地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

——不動産登記法第37条第1項（e-Gov法令検索）

同法164条1項は、正当な理由なくこの申請を怠った場合に10万円以下の過料を定めています。なお同条37条2項は、地目が変わった後に所有権の登記名義人になった人——つまり相続で受け継いだ人についても、登記があった日から1か月以内の申請義務を定めています。相続した時点で古い地目を引き継ぐ形になるため、他人事ではありません。

費用の面では、地目変更の登記は表示に関する登記なので、登録免許税はかかりません。自分で申請することもできます。土地家屋調査士に依頼する場合は報酬がかかりますが、金額は土地の状況と地域で変わるため、見積もりを取って確かめてください。

期間は、事前相談から地目変更までおおむね1〜3か月を見ておくと現実的です。農業委員会の開催が月1回であることが、いちばんの律速になります。

非農地証明が出なかったときの道

現に耕作している、あるいは耕作できる状態が保たれている場合、非農地証明は出ません。この場合の選択肢は3つです。

自分で宅地にしてから売る……農地法4条の転用許可を取る
買主が宅地にすることを前提に売る……農地法5条の転用許可を取る（許可を条件にした売買契約にするのが一般的）
農地のまま、農業をする方に売る……農地法3条の許可を取る

ただし、どれも簡単ではありません。

市街化調整区域では、転用そのものが通らないことがあります。この場合は市街化調整区域の売却と同じ壁に当たります
農地のまま売る道は、買い手が極めて限られます。農地を買える人は農地法3条の要件を満たす方に限られるためです
転用が絡む売買は、許可が下りるまで契約が確定しません。買主が待てるかどうかで話がまとまるかが決まります

農地が実家に付いている形なら、農地付きの実家の売却もあわせて読んでください。宅地部分と農地部分で進み方が変わります。

売る側の本当の問題は、費用と時間を先に負担すること

ここまでが制度の話です。ただ、実際にご相談を受けていて詰まるのは、制度そのものではありません。証明が取れるかどうか分からない段階で、費用と時間を先に出さなければならない——ここです。

事前相談をして、資料を揃えて、現況写真を撮って、月1回の審議を待つ
場合によっては測量や境界の確認が必要になり、そこにも費用がかかる
そこまでやって、経緯によっては証明が出ないこともある
遠方に住んでいれば、そのたびに現地へ行く負担が乗る

そして多くの場合、この土地は売っても大きな金額にはなりません。手間と費用のほうが先に見えてしまい、結局そのまま置かれる。次の相続が起きて関わる人が増え、さらに動かせなくなる。売れない土地の処分で書いたのと同じ行き止まりです。

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。片付け・解体・測量を売主様に先にしていただく必要はなく、土地の調査も当社で行います。

実際に当社が引き受けた鹿児島県の土地は、登記の地目が農地、現況は宅地でした。調べていくと、過去に農業委員会から本人あてに非農地証明と地目変更の案内が届いていたものの、その書類が手元に残っていなかったことが分かりました。当社で証明を取り直し、地目変更を済ませて決済まで終えています。動かなかった理由が、法律ではなく書類の行方だったというケースです。

ただし、どの土地でもそうできるとは限りません。現況、市街化調整区域かどうか、農業委員会の運用、境界の状態によって、当社が引き受けられるかは変わります。まず所在地をお知らせいただければ、調べたうえで、できること・できないことを率直にお答えします。

無料で相談する（フォーム）

判断の順番

課税明細か登記事項証明書で、地目を確認する（田・畑になっていないか）
いまの現況を写真で確かめる（耕作しているか、していないか）
農業委員会に電話で事前相談する（年数の要件と必要書類を聞く。ここが最短の一手）
出る見込みなら → 非農地証明 → 地目変更の登記
出ない見込みなら → 転用の可否を確かめる、または現況のまま買い取れる先を探す

3の電話1本で、進む道がどれなのかはほぼ決まります。登記の地目だけを見て「農地だから売れない」と決めてしまわないでください。

相続で受け継いだ実家の整理全体については実家じまいの進め方も参考になります。

よくある質問

非農地証明は、どこに申請するのですか。

土地のある市区町村の農業委員会です。法務局ではありません。証明が出たあとで、法務局に地目変更の登記を申請するという二段構えになります。申請の様式も認められる年数も農業委員会ごとに違うので、まず窓口に電話で事前相談をするのが確実です。

「現況証明」と「非農地証明」は違うものですか。

どちらも農業委員会が土地の現況を証明するもので、自治体によって呼び方が違います。「現況証明書（非農地証明書）」のように同じものとして扱っている自治体もあります。長年耕作していない土地のほか、転用の許可を受けて転用したのに地目変更をしないまま許可書をなくした土地を対象にしている例もあります。名前にこだわらず、土地のある市区町村の農業委員会に「登記の地目を直したい」と相談すれば、該当する手続きを案内してもらえます。