実家を売りたいのに親族や兄弟に反対されている場合でも、登記の名義がご自分の単独であれば、法律上は他の親族の同意なく売ることができます。
民法206条が、所有者は法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有すると定めているためです。ただし、その前に確かめておくことがいくつかあります。
当社に届く相続した家のご相談でも、「高く売りたい」より「0円でもいいので手放したい」「解体費が出せない」という声のほうが目立ちます。反対する親族と話すときも、持ち続けると毎年いくら出ていくかを出発点にすると、気持ちの話だけで終わらずに済みます。
単独名義なら、法律上は同意はいらない
不動産を売れるかどうかは、登記上の所有者が誰かで決まります。
- 単独名義 … 名義人の判断だけで売却できます。他の親族に止める権利はありません。
- 共有名義 … 売却には共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば進みません。
反対している親族が共有者でないのであれば、その反対は法的な効力を持ちません。
「反対されている」と「売れない」は別のことです。まず、自分にその決定権があるのかどうかをはっきりさせてください。ここが決まらないと、話し合いも空回りします。
それでも先に確かめておきたい3つ
1. 相続登記が本当に完了しているか
固定資産税の納税通知が自分に届いているから名義は自分だ、と考えている方が少なくありません。納税通知は相続人の代表者宛てに届くことがあり、名義の確認にはなりません。法務局で登記事項証明書を取り、所有者の欄を見てください。
2. 遺産分割協議が済んでいるか
遺産分割協議書がないまま相続登記だけ入っている、という状態もあります。協議が終わっていなければ、実態は相続人全員の共有です。この場合、反対している親族に本当に権利があることになります。
3. その家に親族が住んでいないか
名義が自分でも、無償で住まわせている状態は使用貸借にあたり、すぐに出て行ってもらえるとは限りません。配偶者居住権が設定されている場合も同じです。売却を進める前に、居住の経緯を整理しておいてください。
1と2は、登記事項証明書を1通取れば大部分が分かります。オンラインでも請求できます。反対する親族と話し合う前に、まずこれを手元に置いてください。根拠のないまま話すと、感情の問題に流れます。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
反対しているのが兄弟のとき
親戚ではなく、兄弟の誰かが反対しているときも、見るのは名義の一点です。相続した実家は、次のどれかの状態にあります。
| 名義の状態 | 兄弟の同意 |
|---|---|
| 遺産分割で自分が取得し、登記も自分の単独 | 要りません |
| 兄弟の共有名義（法定相続分で登記した場合を含む） | 土地建物の全体を売るには、共有者全員の同意が要ります |
| 親の名義のまま（遺産分割が済んでいない） | 先に相続人全員で遺産分割をまとめ、相続登記を済ませる必要があります |
兄弟が共有者で、一人が反対している場合は、全体を売る話は止まります。それでも道は残っています。
一つは、自分の持分だけを売ることです。共有持分は他の共有者の同意なしに売れますが、買い手は限られ、金額も持分割合どおりにはなりません。詳しくは共有持分だけ売れる？自分の持分を手放す方法に書いています。
もう一つは、共有物分割の請求です（民法258条）。協議で決まらなければ裁判所に請求でき、結果は、現物で分ける、一人が取得して代金を払う、売って代金を分ける、のどれかになります（共有物分割請求）。
遺産分割がまだなら、家庭裁判所の調停や審判を使う道もあります。
兄弟で同意が取れないときの選択肢は、共同相続した不動産の売却でも整理しています。
「守っていけ」と言われたときの、決め手になる質問
反対の中身は、だいたい次の4つに分かれます。それぞれ返し方が違います。
どれに当たるかは、聞き方で分かります。「売った場合、いちばん困ることは何ですか」と尋ねてみてください。お墓の話が出るのか、世間体の話が出るのか、自分が使いたいという話が出るのかで見当が付きます。
ここを取り違えると、いくら費用を説明しても響きません。相手が気にしているのが世間体なら、金額の話は的外れになります。
そのうえで、決め手になる質問が一つあります。
「では、そちらで持って管理していただくことはできますか」
応じてもらえるなら、それで話はまとまります。断られたなら、断られたという事実そのものが、ご自分で決めて進める根拠になります。守れと言う側が、毎年の税金や草刈りの手間まで見込んでいるとは限りません。
持ち続けると、毎年いくら出ていくのか
感情の話を数字の話に戻すと、議論が前に進みます。次の項目を書き出して、親族に見せてください。
| 費目 | どこで金額が分かるか |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年届く課税明細書に、そのまま記載されています |
| 火災保険料 | 保険証券。空き家は引き受けの条件が変わります |
| 草刈り・剪定・見回り | 地元の業者に一度見積もりを取ると年額が出ます |
| 水道・電気の基本料金 | 検針票。止めていれば不要です |
| 行き来の交通費 | 遠方なら、年に何回行くかで計算します |
| 将来の解体費用 | 複数社の見積もり。今壊しても20年後でも、いずれ発生します |
このうち固定資産税は、課税明細を見ればご自分で正確に出せます。推測ではなく実額を示すのが要点です。「毎年これだけ出ていて、この先も続きます」と紙で示されると、反対する側も気持ちだけでは返しにくくなります。
建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。「とりあえず壊して土地で持っておけばいい」と親族から言われても、負担はむしろ増えます。当社へのご相談でも、解体費が出せずにそこで止まっている方が目立ちます。
動けなくなる前に、壊さずに手放す道も含めて比べてください。
墓と仏壇は、土地とは別の話
お墓や仏壇を理由に反対されることもありますが、法律上は別々に扱われます。
民法897条は、系譜、祭具及び墳墓の所有権は、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継すると定めています。被相続人が指定していれば、その人が承継します。これらは通常の相続財産とは別に扱われる財産です。
つまり、実家の土地建物を売却しても、お墓を守り、仏壇を引き継ぐことはできます。逆に、土地を持ち続けることが祭祀を続ける条件になっているわけでもありません。
「家を売ったらご先祖に申し訳ない」という気持ちは自然なものですが、制度の上では別々のものだと知っておくと、話し合いの材料が一つ増えます。
角を立てずに進める順番
法的に決められるからといって、黙って売ってしまうと関係が壊れます。次の順番を踏めば、揉める余地が減ります。
- 登記事項証明書を取り、自分に決定権があるかをはっきりさせる。
- 維持費を書き出し、実額を共有する。課税明細をそのまま見せるのが早いです。
- 親族に、買い取るか、名義を移して持ってもらうかを打診する。「売るなと言うなら、そちらで持ってください」という筋です。応じてもらえるなら、それがいちばん円満です。
- 断られたら、その旨を伝えて期限を区切る。「◯月までにご返事がなければ、進めます」と伝えます。
- 決めたら動く。期限を切らないと、この話は何年でも続きます。
この順番を飛ばしたときに起こりやすいのは、次のような詰まり方です。反対されるのが怖くて話を切り出せず、何年もそのままになる。話し合いが終わらないうちに契約まで進み、あとから親族が出てきて解除や違約金の話になる。
「とりあえず解体」と言われて壊し、固定資産税が上がって負担だけ増える。
決めきれないまま契約に進まないこと
契約したあとで親族が出てきて白紙に戻ると、手付金や違約金の話になります。売る側にとっても、買う側にとっても避けたい結果です。
当社にご相談いただく場合も、親族との話がついていない段階では、状況の整理からお手伝いします。急かすことはしません。名義が単独であることがはっきりし、ご本人が決めた段階で、家財が残ったまま、建物が古いままでもご相談いただけます。
値段の付く家は当社が買い取り、値段が付かず解体や処分の費用がかさむ家は、お引き受けすることになります。場所や状態によってはどちらにも当たらず、お受けできないこともあるため、個別の判断です。
登記事項証明書と課税明細書を手元に置いて、いまの状態のままご相談ください。
登記や遺産分割の手続きについては司法書士へ、親族間で争いになっている場合は弁護士へ、税金の取り扱いについては税理士へご確認ください。
よくある質問
兄が反対していて、売れないと言われました。
売れるかどうかは名義で決まります。登記が自分の単独なら、兄の同意は要りません。兄との共有名義なら、全体を売るには共有者全員の同意が要るため反対があるうちは進みませんが、自分の持分だけを売る、共有物分割を請求する、という道は残っています。
法務局で登記事項証明書を取って、所有者の欄を見るところから始めてください。
墓があるから土地も売るなと言われています。
お墓と土地は別の話です。民法897条により、系譜、祭具及び墳墓の所有権は祖先の祭祀を主宰すべき者が承継し、通常の相続財産とは別に扱われます。
親戚が住んでいるんですが、出て行ってもらえますか。
名義が自分でも、すぐに出て行ってもらえるとは限りません。無償で住まわせている状態は使用貸借にあたるためです。売る話を出す前に、いつから、どういう約束で住んでいるのかを書き出しておいてください。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
このような物件のご相談は、相続した空き家の買取相談のページへ。
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資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
相続登記が終わっていなくても、名義が複数でもご相談いただけます。順番は当社でご案内します。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
