市街化調整区域なので扱えません、と断られた方からよくご相談をいただきます。断り方は同じでも、理由は土地ごとに違います。そして4つを確かめるだけで扱いが変わることがあります。この記事では、その4つと確かめ方を整理します。
確かめる4つ
① 区域指定を受けていないか
都市計画法34条11号に基づき、自治体が条例で区域を定めていることがあります。その区域内であれば、原則として誰でも住宅を建てられます。
分家住宅のような「人に付いた許可」とは違います。
買主が条件を満たす必要がないため、買い手の母数が減りません。
市街化区域に近い水準まで価格が上がることもあります。
詳しくは34条11号の区域指定にまとめました。
確認は電話でできます。市区町村の都市計画課か開発審査の担当課に、地番を伝えるだけです。
② 線引き前から宅地でないか
市街化区域と市街化調整区域を分ける都市計画が決定された日を線引きの日といいます。それ以前から宅地だった土地には、別の扱いが認められることがあります。
線引きの年月日と、その土地が当時どうだったかを役所で確認してください。
③ 43条但し書きが使えないか
調整区域であることと、接道は別の問題です。断られた理由が接道にあるなら、建築基準法43条2項2号のいわゆる但し書きの許可で解決することがあります。詳しくは43条但し書きの許可をご覧ください。
④ 農地が混ざっていないか
登記の地目が農地だと、都市計画法とは別に農地法の手続きが必要になります。
- 現況が農地でない → 非農地証明という道があります（非農地証明の取り方）
- 現に耕作している → 転用の手続きになります
4つを表で
| 確かめること | どこに聞くか | 分かること |
|---|---|---|
| 区域指定の内か外か | 開発審査の担当課 | 誰でも建てられるか。価格が最も変わる点 |
| 線引きの年月日と当時の状況 | 都市計画課 | 別の根拠が使えるか |
| 前面道路の扱い | 建築指導課 | 43条但し書きが使えるか |
| 地目と現況 | 農業委員会 | 農地法の手続きが要るか |
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
断られる理由は、たいてい調べていないから
厳しい言い方になりますが、「調整区域だから」という断り方は、調べていないことの裏返しであることがあります。
上の4つは、市区町村への電話1本と、登記事項証明書1通で分かるものです。それを確かめずに断ると、区域指定を受けている土地まで「売れない土地」として扱われます。
査定額を「調整区域だから何割」と説明されたら、根拠を聞いてください。
区域指定を確認したうえでの数字なのか、単に区域の名前だけで判断しているのか。
後者なら、その金額はあてになりません。
詳しくは市街化調整区域の相場は何割？にまとめました。
自分で確かめる手順
- 登記事項証明書と課税明細を用意する（地番と地目が分かります）
- 市区町村の都市計画課に電話し、市街化調整区域かどうかを確認
- 開発審査の担当課に地番を伝え、区域指定の内か外かを聞く
- あわせて、線引きの年月日と当時の状況を聞く
- 建築指導課で、前面道路の扱いと43条但し書きの可否を聞く
- 農業委員会で、地目が農地なら現況の扱いを聞く
2〜4で大半が判明します。そして、ここまで確かめてから相談すると、話がまったく変わります。
それでも難しいとき
4つのどれにも当たらず、建て替えができない土地であれば、買主が住宅ローンを使えず、母数が減ります。価格は下がりますが、売れないわけではありません。
当社は市街化調整区域の物件を扱っています。役所調査は当社で行いますので、上の手順をご自身で踏んでいただく必要はありません。ただし建てられる見込みや農地の有無によってお引き受けできないことがあります。
まず所在地と地番をお知らせください。全体像は市街化調整区域の買取相談にまとめています。
よくある質問
市街化調整区域だと言われて断られました。
断り方は同じでも、理由は土地ごとに違います。都市計画法34条11号の区域指定を受けていれば、原則として誰でも住宅を建てられるため、扱いがまったく変わります。まず市区町村に地番を伝えて、区域指定の内か外かを確認してください。電話で分かることが多くあります。
区域指定とは何ですか。
自治体が条例で区域を定め、その区域内であれば原則として誰でも住宅を建てられるという仕組みです。分家住宅のように人に付いた許可ではないため、買主が条件を満たす必要がありません。市街化区域に近い水準まで価格が上がることもあります。
線引き前から宅地だった場合はどうなりますか。
市街化区域と市街化調整区域を分ける都市計画が決定された日を線引きの日といい、それ以前から宅地だった土地には別の扱いが認められることがあります。線引きの年月日と、その土地が当時どうだったかを役所で確認してください。
接道が理由で断られた場合は何を確かめますか。
建築基準法43条2項2号のいわゆる但し書きの許可が使えないかを確認してください。調整区域であることと接道は別の問題なので、接道が理由なら、そちらの許可で解決することがあります。
農地が混ざっている場合はどうなりますか。
登記の地目が農地だと、都市計画法とは別に農地法の手続きが必要になります。現況が農地でなければ非農地証明という道があり、現に耕作しているなら転用の手続きになります。まず地目と現況を確認してください。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
訳あり不動産の売却でお困りなら
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量の費用を、先にご負担いただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
