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相続登記の3年は、亡くなった日からではありません。相続の開始と所有権の取得を知った日から数えます。起算点の考え方、遺産分割がまとまった場合の別の3年、間に合わないときの逃げ道を整理します。

相続人申告登記をすれば3年の義務は果たせますが、それだけでは不動産を売れません。登記されるのは申出人の氏名と住所だけで、所有者としての登記ではないためです。違いと使いどころを整理します。

住所変更登記をしてないまま何年も経っている人は多く、2026年4月からは2年以内の登記が義務になりました。5万円以下の過料より実際に困るのは、売却や相続登記がそこで止まること。親の不動産がどこにあるか分からないときの調べ方も含めて整理します。

相続人が後から一人出てきて、遺産分割協議も相続登記も止まってしまった——千葉県で実際にあった案件をもとに、その方に連絡を取り、何を伝え、どう相続登記を終えて売買まで進めたのかを、順を追って書きます。

数次相続で未分割のままの不動産も売却できます。誰まで相続人になるのか、相続登記を1件にまとめられる条件、10年ルールと申請期限、合意が取れないときの出口までを、費用を先に負担しない進め方として整理しました。

実家を売りたいのに親族や兄弟に反対されても、登記が単独名義なら法律上は同意なく売れます。兄弟が共有者なら全員の同意が要り、同意が取れないときは持分の売却や共有物分割の道があります。先に確かめる3つ、墓と仏壇が土地とは別の話である理由、角を立てずに進める順番まで整理します。

相続人が海外にいる不動産の売却は、印鑑証明書が取れないところで止まります。代わりになる署名証明（サイン証明）と在留証明の違い、在外公館での取り方、非居住者として売るときの源泉徴収まで、実例をもとに説明します。