相続人申告登記をしても、その不動産を売ることはできません。2024年4月に相続登記が義務化されたことで、この制度を知る方が増えました。ただし「これをやれば登記が済んだ」と誤解されているケースがよくあります。この記事では、何ができて何ができないのかを、条文で切り分けます。
何をする制度なのか
第七十六条の三 前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。
「私はこの登記名義人の相続人です」と申し出るだけの制度です。申出を受けて、登記官が職権で申出人の氏名や住所を登記に付記します（同条3項）。
できること：3年の義務を果たす
２ 前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、（中略）所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。
——同条第2項
2024年4月1日から、相続登記は取得を知った日から3年以内が義務になりました（同法76条の2）。怠れば同法164条1項により10万円以下の過料の対象です。
相続人申告登記をすれば、この義務を果たしたことになります。
遺産分割の話し合いがまとまらないときの、時間稼ぎとして使えます。
申出人が単独ででき、相続人全員の範囲や法定相続分を確定しなくてよいためです。
戸籍を全部そろえる前でも進められます。
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できないこと：売る
登記されるのは、申出人の氏名と住所だけです。「この人が所有者である」という登記ではありません。
売買では所有権移転の登記が必要になります。登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、買主に名義を移せません。
| 相続人申告登記 | 相続登記 | |
|---|---|---|
| 登記される内容 | 申出人の氏名・住所（付記） | 所有者としての権利 |
| 相続分の確定 | 不要 | 必要 |
| 相続人全員の関与 | 不要（単独でできる） | 遺産分割協議が必要 |
| 3年の義務 | 果たしたとみなされる | 果たされる |
| 売却できるか | できない | できる |
分割がまとまったら、そこからまた3年
義務が消えるわけではありません。
４ 第一項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（中略）は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
——同条第4項
分割の日から3年、という新しい期限が始まります。申告登記をしたことで、いつまでも放置してよくなるわけではありません。
使いどころ
- 遺産分割がまとまらず、3年の期限が近い → 申告登記で義務だけ外す
- 相続人が多く、戸籍を集めるのに時間がかかる → 先に申告登記
- すぐ売りたい → 申告登記ではなく、相続登記を進める
- 公費解体や補助金を申請したい → 申告登記では足りないことが多い（公費解体は相続が壁になる）
「売る予定がある」なら、最初から相続登記を目指してください。申告登記を経由すると、手続きが二度手間になります。
進め方の順番
- 3年の期限がいつ来るかを確かめる（相続を知った日から）
- 遺産分割がまとまる見込みがあるかを判断する
- まとまりそうなら → 相続登記へ（申告登記は不要）
- まとまりそうにない、期限が近い → 申告登記で義務を外す
- 分割がまとまったら、その日から3年以内に相続登記
当社は相続の手続きが途中の物件もご相談を受けています。売買の前には相続登記が必要になりますが、何をどの順で進めればよいかからお話しします。相続人が確定していない、連絡が取れない方がいる——そうした段階でも構いません。
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よくある質問
相続人申告登記とは何ですか。
自分がその不動産の登記名義人の相続人であることを法務局に申し出る制度です。不動産登記法76条の3に基づくもので、申出をすると登記官が職権で申出人の氏名や住所を登記に付記します。相続分などの権利についての登記は行われません。
これをすれば相続登記をしなくていいのですか。
3年以内の申請義務については、果たしたものとみなされます（同条2項）。ただし義務が消えるわけではありません。遺産分割で不動産を取得した場合は、分割の日から3年以内にあらためて相続登記を申請する義務があります（同条4項）。
相続人申告登記をした状態で売れますか。
売れません。登記されるのは申出人の氏名と住所だけで、所有者としての登記ではないためです。売買では所有権移転の登記が必要になるので、その前に正式な相続登記を済ませる必要があります。
どんなときに使うと役立ちますか。
遺産分割の話し合いがまとまらず、3年の期限が近づいているときです。申出人が単独ででき、相続人全員の範囲や法定相続分を確定しなくてよいため、戸籍を全部そろえる前でも進められます。過料を避けながら、話し合いの時間を確保する使い方になります。
手続きは自分でできますか。
できます。相続登記に比べて簡略化されており、単独で申し出られます。必要な戸籍の範囲も相続登記より狭くなります。法務局の窓口で相談しながら進められるので、まず地番を持って相談してみてください。
この記事の監修者
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