抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1000円です。土地と建物なら2000円。自分で申請すれば、実費はこの程度で済みます。それでも放置されたまま何十年も経っている登記がたくさんあります。この記事では、費用の内訳、自分でやる場合と司法書士に頼む場合の差、放置したときに何が起きるかを整理します。
完済しても、自動では消えません
ここを誤解している方が多くいます。抵当権の登記は、借金を返し終わっても自動では抹消されません。申請して初めて消えます。
完済すると、金融機関から抹消に必要な書類が渡されます。
- 登記識別情報または登記済証（抵当権設定時のもの）
- 抵当権解除証書（弁済証書などの名称のこともあります）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の資格証明書（発行から3か月以内など、期限があります）
これを持って法務局に申請します。
費用の内訳
| 自分でやる場合 | 司法書士に頼む場合 | |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1個につき1000円 | 同じ |
| 登記事項証明書などの実費 | 数百円〜 | 同じ |
| 報酬 | ─ | かかる |
| 手間 | 平日の日中に法務局へ。不備があれば出直し | 任せられる |
登録免許税は同じです。差は報酬と手間だけです。
売買の決済に合わせる場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
決済の日は動かせず、抹消と所有権移転を同じ日に処理する必要があるためです。
一方、完済したあと自分のペースで片付けるだけなら、自分で申請できます。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
放置すると、面倒になっていく
抹消しないまま置いておくと、時間が経つほど手続きが重くなります。
- 金融機関の資格証明書に期限があり、切れると再取得が必要になります
- 金融機関が合併・統合すると、どこに問い合わせればよいか分かりにくくなります
- 書類を紛失すると再発行の手続きが加わります
- 所有者が亡くなると、相続登記を先に済ませないと抹消できないことがあります
- 売るときに慌てることになります（決済に間に合わないと日程が動きます）
完済したら、そのタイミングで済ませるのがいちばん安く早く終わります。
書類を無くした場合
金融機関に連絡すれば再発行してもらえることが多いです。合併や統合で名称が変わっている場合は、承継先の金融機関に問い合わせてください。
問題になるのは、抵当権者が個人で、既に亡くなっている場合です。相続人全員の協力が必要になり、相続人が分からないと進みません。
何十年も前の抵当権が残っているとき
貸主が既に亡くなっている、会社が無くなっている——こうした場合は通常の手続きが取れません。休眠担保権の抹消という別の道があります。詳しくは休眠抵当権の抹消にまとめました。
時間はかかりますが、動かせない状態ではありません。
なお、根抵当権は完済しても自動では消えません。元本の確定という手続きが別に必要です。根抵当権が付いた不動産の売却をご覧ください。
進め方の順番
- 登記事項証明書を取り、抵当権の内容を確認する（債権者、設定日、共同担保の有無）
- 完済しているかを確かめる（残債があれば抵当権が付いたまま相続した家へ）
- 金融機関からの書類を探す。無ければ連絡して再発行を依頼する
- 資格証明書の期限を確認する（切れていれば取り直し）
- 自分でやるか依頼するかを決めて、法務局に申請する
1をまず取ってください。共同担保になっていて、思っていたより対象の不動産が多いことがあります。
当社は抵当権が残っている物件も扱っています。抹消を先に済ませていただく必要はありません。残債があるのか、登記だけが残っているのかの切り分けからお手伝いします。まず所在地と、分かる範囲の状況をお知らせください。
よくある質問
抵当権抹消にはいくらかかりますか。
登録免許税は不動産1個につき1000円です。土地と建物なら2個で2000円になります。自分で法務局に申請すれば、これに登記事項証明書などの実費を加えた程度で済みます。司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。
完済すれば自動的に消えますか。
消えません。抵当権の登記は、完済しても自動では抹消されず、申請して初めて消えます。金融機関から抹消に必要な書類が渡されるので、それを持って法務局に申請します。放置していると書類の有効期限が切れたり、金融機関が合併して再発行が面倒になったりします。
自分で手続きできますか。
できます。抹消登記は比較的簡単な部類で、法務局の窓口で相談しながら進められます。ただし平日の日中に法務局へ行く必要があり、書類に不備があれば出直しになります。売買の決済に合わせる場合は、日程が動かせないため司法書士に依頼するのが一般的です。
金融機関からもらった書類を無くしました。
金融機関に連絡すれば再発行してもらえることが多いです。ただし合併や統合で名称が変わっている場合、どこに問い合わせればよいか分かりにくいことがあります。承継先の金融機関に連絡してください。抵当権者が個人で、既に亡くなっている場合は手続きが複雑になります。
何十年も前の抵当権が残っています。
貸主が既に亡くなっていたり、会社が無くなっていたりする場合、通常の抹消手続きが取れません。この場合は休眠担保権の抹消という別の手続きがあります。時間はかかりますが、動かせない状態ではありません。
この記事の監修者
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