住宅ローンが残ってる家は売却できる？残債が上回るときの出口

住宅ローンが残っている家でも売却できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を消したうえで引き渡すのが基本の形です。問題になるのは売値が残債に届かないときで、その場合も金融機関の同意を得て売る方法などがあります。

この記事では、残債があるまま家を売るときの仕組みと費用、売値が足りないときに取れる手を順に整理します。訳あり不動産の買取再販を専門とするごえん株式会社が、実務でどう扱っているかを含めてお伝えします。

住宅ローンが残っている家でも売却できる

「ローンを返し終わってからでないと売れない」と思われている方が多いのですが、そうではありません。実際には、売却代金でローンを完済するのが最も一般的な返し方です。

家を買うときに住宅ローンを組むと、その家と土地に抵当権が設定されます。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる、という担保の権利のことです。

売却の当日は、買主から代金を受け取る、その場でローンを完済する、金融機関から抵当権を消すための書類を受け取る、という流れが一度に行われます。司法書士が同席して手続きをまとめるのが通例です。

先に確かめるべきは価格ではなく、残債の額です。残高証明書か返済予定表で今いくら残っているかを押さえてから査定を取ると、「売って終わるのか、足りないのか」が最初の段階で分かります。

抵当権が付いたままでは引き渡せない理由

なぜ完済と抹消を同じ日にまとめるのか。理由は、抵当権は所有者が変わっても消えないからです。

仮に抵当権が付いたまま買主に引き渡したとすると、その後に売主の返済が滞れば、金融機関は競売を申し立てられます。買主は代金を払ったのに家を失うことになりかねません。

そのため実務上は、買主も、買主側の金融機関も、抵当権が付いたままの引き渡しを受け入れません。「引き渡しまでに抵当権を消せるかどうか」が、売却できるかどうかの分かれ目になります。

まれに、何十年も前の借入の抵当権が登記簿に残ったままという物件があります。返済はとうに終わっているのに、登記だけが消されずに残っているケースです。この状態は休眠抵当権と呼ばれ、相続した家では珍しくありません。今のローンとは別の問題なので、登記簿を取り寄せて確認しておくと安心です。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

売値が残債に届かないとき（オーバーローン）

売却代金から諸費用を引いた額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンといいます。オーバーローンだと、売却代金だけでは完済できません。

とはいえ、売る道が閉じるわけではありません。取れる手は主に4つあります。

手段	向いているケース	注意点
不足分を自己資金で埋める	差額が小さい	手元の現金が減る
住み替えローンにまとめる	買い替えが前提	借入額が増え、審査は厳しめ
任意売却	返済が滞っている	債権者の同意が要る。信用情報に影響が出る
買取で早く終わらせる	売れないまま維持費が続いている	仲介より価格は低くなる

オーバーローンかどうかは、査定額そのものではなく「手元に入る額」で判断します。仲介手数料、抵当権抹消の費用、引っ越しや残置物の処分費などを引いた後の金額と残債を比べてください。査定額だけで足りると思っていたら、精算してみて足りなかった、というのは起こりがちです。

任意売却と競売はどう違うか

任意売却は、完済できなくても金融機関に同意してもらって抵当権を外し、通常の売買として売る方法です。返済が滞っている状態で使われます。

競売は、債権者の申立てにより裁判所の手続きで強制的に売られるものです。同じ「売れる」でも、売主に残る条件がかなり違います。

	任意売却	競売
誰が売るか	売主（債権者の同意のもと）	裁判所の手続き
価格の傾向	市場価格に近づけやすい	市場価格より低くなりやすい
引き渡しの時期	話し合いで調整できる	原則として選べない
近隣に知られるか	通常の売却と同じ	物件情報が公開される
残債の返し方	話し合いの余地がある	一括請求が原則

返済が滞ると、まず督促があり、やがて分割で返す権利（期限の利益）を失います。その後は保証会社が金融機関に代わりに返済し、保証会社が新たな債権者として一括請求と競売申立てに進むのが一般的な流れです。

抵当権を消す手続きと費用

ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。法務局に抹消の登記を申請して、はじめて登記簿から消えます。

費用の中心は登録免許税です。法務局の案内のとおり、抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円と定められています。土地と建物の2個なら2,000円です。

項目	金額の目安	備考
登録免許税	不動産1個につき1,000円	同一の申請書で20個以上のときは2万円
司法書士報酬	1万〜2万円程度が目安	事務所や案件により幅があります
登記事項証明書	1通あたり数百円	確認のために取得する場合

土地が複数筆に分かれている物件では、登録免許税が筆の数だけかかります。田畑や山林が一緒に付いている場合、土地の数が10を超えることも珍しくありません。登記簿で筆の数を数えておくと、費用の見当がつきます。

売却に伴う抹消は、売主が自分で法務局へ行くことも制度上は可能です。ただし決済当日は所有権の移転と同時に処理する必要があるため、実務では司法書士に依頼するのが一般的です。

「売れない物件にローンだけ残っている」ときに見ていること

残債の問題が本当に重くなるのは、物件そのものに買い手がつかないときです。売りに出しても反応がなく、値下げを重ねても決まらない。その間もローンと固定資産税は出ていきます。

当社にご相談いただく物件でも、次のような事情が重なっているケースがあります。

• 再建築不可や未接道で、住宅ローンを使える買主が限られる
• 建物が古く、買主から解体を求められるが解体費を出す余裕がない
• 残置物が片付いておらず、現況では売りに出しにくい
• 兄弟で相続したまま共有持分になっていて、話がまとまらない
• 現地が遠方で、片付けにも立ち会いにも行けない

こうした物件を査定するとき、当社が見ているのは価格の相場よりも「引き受けたあとに自社で処理しきれるか」です。接道の状況、上下水道の引込、境界と越境、建物を残せるか解体するか。ここが読めれば、現況のまま引き受けられる場合があります。

ただし、すべてを買い取れるわけではありません。債務の額と物件の状況の兼ね合いで、当社では引き受けられないという結論になることもあります。その場合も、どの方法なら可能性があるかはお伝えしています。

動くのが早いほど、選べる手が多い

住宅ローンが残っている家の売却で最も避けたいのは、判断を先送りにしたまま滞納が始まってしまうことです。

返済が続いているうちは、通常の売却も、買取も、住み替えも選べます。滞納が進んで期限の利益を失うと、選択肢は任意売却か競売に絞られていきます。同じ物件でも、動く時期によって取れる手の数が変わるというのが実務上の実感です。

相続で引き継いだ家に債務が付いている場合も同じです。相続した空き家を放置している間に建物が傷み、売れない土地として値がつかなくなることがあります。

債務の相続の可否、団体信用生命保険の適用、譲渡所得税の取り扱いは、個別の事情で結論が変わります。具体的な判断は税理士・司法書士・弁護士などの専門家にもご確認ください。当社は全国対応で、遠方の物件でもご相談いただけます。

よくある質問

住宅ローンが残ってる家を、ローンを返し終わる前に売ることはできますか？

できます。売却代金でローンを完済し、引き渡しと同じ日に抵当権を消す、という形が一般的です。完済してから売りに出す必要はありません。売却代金だけで足りない場合は、不足分を手持ちの資金で埋めるか、金融機関の同意を得て売る任意売却という方法を検討することになります。

残債がいくら残っているか分かりません。どこで確認できますか？

借入先の金融機関に残高証明書を発行してもらうのが確実です。借入時に渡された返済予定表でも、現在の残高のおおよその見当はつきます。返済予定表が手元になくても再発行してもらえるため、まずは金融機関に問い合わせてみてください。

抵当権が付いたままでも買い取ってもらえますか？

個別の判断になりますが、抵当権が付いた状態でご相談いただくこと自体は問題ありません。当社は決済時に売却代金からご完済いただき、同じ日に抹消する形で進めるのが基本です。返済がすでに滞っているなど事情がある場合は、金融機関との調整を前提に進め方をご提案します。

売れないまま固定資産税とローンだけ払い続けています。手はありますか？

あります。売れない理由が再建築不可や未接道といった物件側の事情であれば、一般の仲介ではなく買取に切り替えることで区切りがつく場合があります。片付けや解体をしないまま現況で引き受けられるケースもあるため、まずは今の状態のままご相談ください。

任意売却をすると、残った借金は消えますか？

消えません。任意売却は抵当権を外して不動産を売るための手続きであって、債務そのものを免除する制度ではありません。売却後に残る債務については、収入や生活状況をふまえて返済条件を改めて話し合うのが一般的です。具体的な取り扱いは債権者と、必要に応じて弁護士・司法書士にご確認ください。

この記事の監修者

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