住所変更登記をしてないまま何年も｜過料5万円より売るときに困る

2026年9月3日2026年11月4日

住所変更登記をしてないまま、何年も経っている。そういう方は珍しくありません。2026年4月1日からは、住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記をすることが義務になり、怠ると5万円以下の過料の対象です。ただ、実際に困るのは過料ではなく、売却も公費解体の申請も相続登記も、古い住所のところで止まることです。施行前の引っ越しも対象で、期限は2028年3月31日。

相続登記の義務化（2024年4月）に続く2本目ですが、こちらは影に隠れています。この記事では、何が止まるのか、何から確かめるか、そして「親がどこに不動産を持っていたか分からない」ときに使える新しい制度まで、順に整理します。

住所変更登記は、いつまでにすればいい？

変更があった日から2年以内です。2026年4月1日より前の引っ越しも対象で、その場合の期限は2028年3月31日。怠ると5万円以下の過料の対象になります。

条文はこうなっています。

第七十六条の五所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

——不動産登記法第76条の5（e-Gov法令検索）

怠った場合は同法164条2項により5万円以下の過料の対象です。相続登記（3年以内・10万円以下）とは、期間も金額も違います。

	相続登記	住所・氏名の変更登記
根拠	不動産登記法76条の2	同76条の5
期限	取得を知った日から3年以内	変更があった日から2年以内
過料	10万円以下	5万円以下
施行	2024年4月1日	2026年4月1日

施行より前の引っ越しも対象です。
法務省の案内によれば、施行日前に変更があった場合は
2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。
「30年前に引っ越したきり」というケースも、この期限に含まれます。

住所変更登記をしてないと、どうなる？

5万円以下の過料の対象になります。ただし実務で重いのはそちらではなく、売却の決済も、公費解体の申請も、相続登記も、古い住所のところで止まります。

正直に言うと、過料そのものを心配して来られる方はほとんどいません。困るのは、手続きが止まることです。

登記の名義人の住所が現在の住所と違うと、次の場面でつまずきます。

売却の決済……登記の名義人と売主が同一人であることを示せず、所有権移転の登記ができません。住所をつなぐ書類をそろえるまで決済が延びます
公費解体や補助金の申請……申請者が所有者本人であることの確認で止まります。公費解体と相続の壁で書いたとおり、災害のあとは期限があるので致命的です
相続登記……被相続人の登記上の住所と最後の住所がつながらないと、追加の書類が必要になります

そして、つなぐ書類は年数が経つほど取りにくくなります。住民票には保存期間があり、古い異動は取れません。戸籍の附票をたどることになり、それでも足りなければ不在住証明や権利証で補うことになります。売買の直前に発覚すると、日程が動きます。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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遠方の実家を持っている人は、ほぼ全員が該当します

当社にご相談いただくのは、地方の実家や土地を相続したまま、ご自身は別の場所に住んでいるという方が多くを占めます。この形は、そもそも住所が一致していないところから始まっています。

相続したときに相続登記をしていない → 名義は亡くなった親のまま
相続登記はしたが、その後自分が引っ越した → 登記の住所が古いまま
何度も引っ越している → 住民票では最後の1回しかたどれない

「売ろうと思ったときに調べればいい」と考えていると、そこで止まります。遠方の実家の売却でも書きましたが、遠方の物件ほど、書類を集める時間が読めません。

親がどこに不動産を持っていたか分からないときは？

2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」が使えます。本人か相続人が全国どの法務局でも請求でき、その人が名義人として記録されている不動産の所在が一覧で出ます。

住所変更登記も相続登記も、対象の不動産が分かっていることが前提です。ところが実際には、「親の名義の土地が他にもあるらしいが、どこにあるか分からない」で止まる方が少なくありません。固定資産税の納税通知書は市町村ごとに届き、免税点未満の小さな土地には届かないため、通知書だけでは拾いきれないからです。

ここに使えるのが、先に挙げた所有不動産記録証明制度です。根拠は次の条文です。

第百十九条の二何人も、登記官に対し、手数料を納付して、自らが所有権の登記名義人（これに準ずる者として法務省令で定めるものを含む。）として記録されている不動産に係る登記記録に記録されている事項のうち法務省令で定めるもの（記録がないときは、その旨）を証明した書面（以下この条において「所有不動産記録証明書」という。）の交付を請求することができる。

２相続人その他の一般承継人は、登記官に対し、手数料を納付して、被承継人に係る所有不動産記録証明書の交付を請求することができる。

——不動産登記法第119条の2（e-Gov法令検索）

	内容
請求できる人	登記名義人本人、またはその相続人その他の一般承継人（代理人による請求も可）
出てくるもの	その人が名義人として記録されている不動産の所在事項と不動産番号の一覧（不動産登記規則199条1項）。記録がなければ「記録がない」旨の証明
請求先	全国どの法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）でもよい。書面・郵送・オンラインいずれも可
手数料	検索条件1件・1通あたり書面請求1,600円／オンライン請求・郵送受取1,500円／オンライン請求・窓口受取1,470円
必要書類	本人は印鑑証明書または本人確認書類の写し。相続人はこれに加えて戸籍謄本など相続関係を証する書類。代理人は委任状

出典: 法務省「所有不動産記録証明制度について」

これまで名寄帳を市町村ごとに取るしかなかったのが、全国分をまとめて確かめられるようになりました。相続した不動産の全体像をつかんでから住所変更登記や相続登記に進めるので、「登記を終えたあとに別の土地が出てきた」という二度手間を減らせます。

ただし、これを取れば全部わかる、という制度ではありません。
法務省の案内は、次の点をはっきり書いています。

– 登記記録を氏名と住所で検索する仕組みのため、抽出される不動産の網羅性には限界がある
– 登記簿上の氏名・住所と検索条件が一致しない不動産は出てこない
– コンピュータ化されていない登記簿は検索の対象にならない
– 同姓同名で住所も一致する別人の不動産が混じることがある
– 該当がなくても「記録がない」旨の証明が出るだけで、手数料は戻らない

登記の住所が古いままなら、旧住所も検索条件に入れる必要があります。そのときは、旧住所がその人のものだと証する書類（住民票の写しや戸籍の附票など）を添えます（不動産登記規則195条4項5号）。つまり、住所変更登記で必要になる「住所をつなぐ書類」は、この証明書を取る段階から要ります。何度も引っ越した親の不動産を調べるなら、先に戸籍の附票を取り寄せておくと一度で済みます。

なお、これは自分や被相続人の名義分を調べる制度です。隣地など他人の名義の不動産は調べられません。

「スマート変更登記」とは？

法務局にあらかじめ検索用情報を申し出ておくと、その後に住所が変わったとき、登記官が職権で変更登記をしてくれる仕組みです。2026年4月1日から運用されています。

根拠は次の条文です。

第七十六条の六登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る。

——不動産登記法第76条の6

ただし書きが大事です。所有者が個人の場合、こちらから「検索用情報」を申し出ておかないと、職権では直りません。黙っていても直らない、ということです。

検索用情報を出しておくと、その後どうなるか — 一度出しておけば、次に引っ越しても自分で登記しなくてよい

一度申し出ておけば、その後の引っ越しでは自分で登記しなくてよくなります。
登録免許税もかかりません。義務を果たしたことになるので、過料の心配も消えます。
複数の不動産を持っている方、これから引っ越す予定のある方ほど効きます。

手続きの詳細は法務省の案内と、法務局のページに出ています。

何から確かめればいいか

親の不動産がどこにあるか分からないなら、先に所有不動産記録証明書を取る（本人か相続人が全国どの法務局でも請求可。旧住所が絡むなら戸籍の附票を添える）
登記事項証明書を取る（法務局の窓口かオンライン。所在地と地番が分かれば誰でも取れます）
名義人の欄を見る。名義が亡くなった方のままなら → 相続登記が先
名義は自分だが住所が古い → 住所変更登記。期限は2028年3月31日
検索用情報の申出をしておく。次からは自動で直る
住民票で住所がつながらなければ、戸籍の附票を取り寄せる

売ると決める前にやっておくのが、いちばん楽です。買い手が決まってから書類が足りないと分かると、そこから数週間かかることがあります。

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っていますが、登記の整理は売主様側で必要になる場面があります。どこで止まっているか分からない場合も、所在地と状況をお知らせいただければ、何が要るかを整理してお答えします。

登記が絡んで止まっている物件については、未登記建物の売却や相続人が後から出てきたときの進め方もあわせてご覧ください。

よくある質問

いつまでに住所変更登記をすればいいですか。

不動産登記法76条の5により、変更があった日から2年以内です。施行日である2026年4月1日より前の引っ越しも対象で、その場合は民法等の一部を改正する法律の附則により2028年3月31日までとされています。何十年も前に引っ越したまま放置しているケースも、この期限に含まれます。

怠るとどうなりますか。

同法164条2項により5万円以下の過料の対象です。ただし、実務上より重いのは過料ではありません。登記の住所が古いままだと、売却の決済、公費解体の申請、相続登記のいずれもそこで止まります。前提として住所をつなぐ書類が必要になるためです。

「スマート変更登記」とは何ですか。

法務局にあらかじめ検索用情報（氏名・住所・生年月日など）を申し出ておくと、その後に住所が変わったとき、登記官が職権で変更登記をしてくれる仕組みです。不動産登記法76条の6に基づくもので、2026年4月1日から運用されています。所有者が個人の場合は申出があるときに限られるため、こちらから出しておく必要があります。

住民票を何度も移していて、登記の住所とつながりません。

住民票は保存期間があり、古い異動が取れないことがあります。その場合は戸籍の附票をたどるのが基本で、それでも足りなければ不在住証明や登記済権利証などで補うことになります。相続や売却の直前に発覚すると日程に響くので、先に確かめておくほうが安全です。

亡くなった親がどこに不動産を持っていたか分かりません。住所変更登記や相続登記の前に、対象を調べる方法はありますか。

2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度（不動産登記法119条の2）が使えます。登記名義人本人または相続人などが全国どの法務局でも請求でき、その人が名義人として記録されている不動産の所在と不動産番号が一覧で出ます。手数料は検索条件1件・1通あたり書面1,600円です。ただし氏名と住所で登記記録を検索する仕組みなので、登記の住所が古いままなら旧住所も検索条件に入れる必要があり、法務省も網羅性には限界があるとしています。

遠方の実家を相続したまま放置しています。何から手をつければいいですか。

登記事項証明書を取り、名義人が誰で住所がどうなっているかを確かめるところからです。名義人が亡くなっているなら相続登記、生きていて住所が古いなら住所変更登記になります。どちらも売却や解体の前提になるので、売ると決める前に着手しておくと後が早く進みます。

この記事の監修者

森田太（司法書士・森田司法書士事務所）

司法書士（埼玉司法書士会第1230号・2010年4月登録）／簡裁訴訟代理等関係業務認定（認定番号第501576号）。法政大学卒業。東京都中央区の司法書士事務所に4年間勤務したのち、2010年4月に森田司法書士事務所（さいたま市浦和区）を開設。相続・遺言・成年後見のほか、不動産登記（相続・贈与・抵当権抹消）、商業登記を取り扱っています。

事務所サイト：森田司法書士事務所

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ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号

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