相続した実家を売ろうとして、はじめてそれが未登記建物だと知らされる。固定資産税は毎年払ってきたのに、法務局に記録がない。そういう家は珍しくありません。
そして、そこから先で止まります。仲介会社に断られ、自治体の空き家バンクにも登録できないと言われ、どこに持っていけばいいのか分からなくなる。
この記事では、なぜ未登記の建物が生まれるのか、登記するといくらかかるのか、そして登記をしないまま手放す道があるのかを、実務の側から説明します。
固定資産税が来ていても、登記があるとは限らない
まずここを整理します。固定資産税と登記は、別の制度です。
市町村は、現地調査や建築確認の情報、航空写真などから建物の存在を把握しています。登記がなくても、家屋補充課税台帳に登録して課税することができます。
納税通知書が届いていることは、登記があることの証明にはなりません。
「税金を払っているのだから登記はされているはず」という思い込みが、相続の場面ではじめて崩れます。
未登記の建物が生まれる経緯は、だいたい次のどれかです。
| 経緯 | よくある状況 |
|---|---|
| 新築時に登記しなかった | 現金で建てた、住宅ローンを使わなかった |
| 増築部分だけ登記していない | 母屋は登記済みだが、後から足した部屋や車庫が未登記 |
| 建て替えたが登記を直していない | 古い建物の登記が残ったまま、実物は別の建物 |
| 相続を経るうちに分からなくなった | 何代か前から未登記のまま引き継がれている |
住宅ローンを使う場合、金融機関は抵当権を設定するために登記を求めます。裏を返すと、ローンを使わずに建てた家は、登記されないまま残りやすいということです。
増築部分だけが未登記というケースは、本人にも自覚がないことがあります。母屋の登記事項証明書には載っていないため、売却の直前に判明することが多い箇所です。
相続した時点で、1か月以内の登記義務が生じている
ここは知られていません。
表題登記のない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定められています（不動産登記法47条1項）。正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。
「新築したとき」だけの話ではありません。相続で引き継いだ時点でも、この義務は生じます。
2024年4月に義務化された相続登記は、すでに登記がある不動産の名義を変える手続きです。
そもそも登記が存在しない建物は、その手前の表題登記から始めることになります。
別の制度なので、混同しないよう注意してください。
実際に過料が科された例は多くないとされますが、義務がある状態を放置していることに変わりはありません。相続人が複数いる場合、時間が経つほど関係者が増え、手続きは重くなっていきます。
登記したあとも、義務は続く（2026年4月から）
登記を済ませれば終わり、というわけでもありません。2026年（令和8年）4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名が変わったときの変更登記が義務化されました（法務省）。変更があったときから2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象になります。
施行日より前に住所などが変わっていた場合も対象で、令和10年（2028年）3月31日までに登記することとされています。
実家を相続して登記だけ済ませ、自分は別の場所に住んでいる——という方は、住所の届出が漏れやすい形になります。
つまり、登記して持ち続けるという選択には、表題登記の費用だけでなく、その後も名義を管理し続ける手間が伴います。手放すか持ち続けるかを比べるときは、ここも含めて考えたほうが実態に合います。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
どこで断られるか
未登記のままだと、次の場面で止まります。
仲介会社
買主が所有権の移転登記をできないため、取引としての形が整いません。買主に住宅ローンを使わせることもできません。扱えないというより、買主に引き渡せる状態になっていないという判断です。
空き家バンク
多くの自治体が、登録申込の際に所有権を確認できる書類として登記事項証明書の提出を求めています。登記がなければこの書類は出せません。
- 登記事項証明書を出せず、登録の申込ができない
- 「先に登記を整理してから来てください」と案内される
- 登記の費用が出せないので、そこで止まる
要件は自治体ごとに異なるため一律ではありませんが、所有権を書類で確認できることを前提にしている点は共通しています。窓口で確認してください。
金融機関
抵当権を設定する登記ができないため、買主が住宅ローンを組めません。結果として、買える相手が現金で買える人に限られます。売れにくさの実質的な理由は、ここにあることが多いです。
登記がないと、権利を第三者に主張できない
もう一段深いところに、法律上の理由があります。不動産に関する権利の移動は、登記をしなければ第三者に対抗することができないと定められています（民法177条）。「対抗できない」とは、当事者以外の人に対して「これは自分のものだ」と主張できない、という意味です。
つまり未登記物件の売買では、買主は代金を払っても、その建物が自分のものだと外に向かって示せる状態になりません。現金で買える相手であっても慎重になるのは、このためです。
売買契約そのものが無効になるわけではありません。売主と買主の間では、契約は成立しています。問題になるのは、その外側に対して権利を示せるかどうかです。
登記するといくらかかるか
表題登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
| 目安 | |
|---|---|
| 土地家屋調査士の報酬 | 8万〜15万円程度 |
| 報酬額の中央値（全国調査） | 153,729円 |
| 表題登記の登録免許税 | かからない |
| 古い建物・増築・資料なしの場合 | 上記より高くなることがある |
中央値は日本土地家屋調査士会連合会が公表しているアンケート結果によるものです。
登録免許税は、登録免許税法の別表第一に掲げられた登記に対して課される税です（同法2条）。建物の表題登記はそこに掲げられていないため、この登記自体に税はかかりません。税が発生するのは、次に述べる所有権保存登記のほうです。
注意したいのは、古い建物ほど高くなりやすいことです。建築時の図面や確認済証が残っていない、増築を繰り返していて現況と資料が合わない、といった場合は調査に手間がかかります。相続で引き継いだ家は、まさにこの条件に当てはまりやすいものです。
さらに、表題登記のあとに所有権保存登記（誰のものかを登記記録に載せる手続き）が必要になります。ここでかかる登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％（1,000分の4）です（国税庁タックスアンサーNo.7191）。評価額300万円の建物なら1万2,000円ほど、という見当になります。司法書士に依頼する場合の報酬は、これとは別です。
未登記の建物は、そもそも登記に使える評価額が出てこないことがあります。その場合は、法務局が定める基準表（新築建物課税標準価格認定基準表など）から価格を算定して課税標準とする扱いになります。建物の種類・構造・築年で変わるため、金額は管轄の法務局に確認してください。
「登記さえすれば売れる」と案内されて、費用を調べたところで止まってしまう——という相談は珍しくありません。当社に寄せられる相談でも、動けない理由の多くは「先に費用を負担できないこと」です。解体費用が出せずに止まっている方が多いのと、同じ構造です。
実際にあった相談
当社が買い取った家に、こういうものがあります。
| 状態 | |
|---|---|
| 建物 | 家屋が未登記。築年数も資料が残っておらず不明 |
| 敷地 | 境界は未確定 |
| 前面道路 | 建築基準法上の道路として種別が指定されていない |
| 税 | それでも固定資産税は毎年課税されていた（年1万円に満たない額） |
売主の方は、自治体の空き家バンクに登録しようとして断られています。所有権を確認する書類として登記事項証明書を求められ、それを出せなかったためです。仲介でも扱えないと言われ、どこにも持っていけない状態で相談に来られました。
当社は、未登記のまま現況で買い取りました。いまは登記がないことを開示したうえで、次の買い手を探しています。登記の手続きは、取得する側が引き受ける前提です。
この家は、放っておいても毎年の課税だけが続く状態でした。止まっていた理由は建物の古さではなく、書類が揃わないことです。書類が揃わない物件を、書類が揃わないまま引き受けられる相手がいるかどうか。分かれ目はそこにありました。
登記をしないまま手放す方法
結論から書きます。買主側が登記の手続きを引き受ける形であれば、未登記のまま売買することは可能です。
売買契約そのものは、登記がなくても成立します。問題は「買主が登記できない」ことなので、買主が取得後に自分の負担で表題登記と所有権保存登記を進めるのであれば、売主が先に費用を出す必要はありません。
これができるのは、現金で買い、登記の実務に慣れている買主に限られます。一般の個人の買主に同じことを求めるのは現実的ではないため、未登記物件の売買は仲介では話が進みにくいのです。
- 売主が先に登記費用を負担しなくてよいか
- 建築時の資料が無くても引き受けてもらえるか
- 増築部分だけが未登記の場合も同じ扱いになるか
当社は、登記のない建物を現況のまま買い取ることがあります。家屋そのものが未登記、あるいは増築部分だけが未登記という物件は、訳あり不動産では日常的に出てきます。特殊な事例ではありません。
ただし、すべての物件をお引き受けできるわけではありません。建物の状態、権利関係の複雑さ、再販の見込みによって判断が変わります。「未登記だから引き受けられない」ではなく、未登記であることを前提に見る、という違いだとお考えください。
売ったあと、固定資産税の名義は法務局では変わらない
見落とされやすいのがここです。未登記の建物は登記記録がないため、売買しても法務局側では何も動きません。市町村の税務課に、未登記家屋の所有権移転届（名称は自治体によって異なります）を出す必要があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため（地方税法359条）、届出をしないままだと、翌年度の納税通知書が売主に届き続けることになります。契約書や遺産分割協議書の写しなど、名義の移転を確認できる書類の添付を求められるのが一般的です。
届出の名称・様式・添付書類は自治体ごとに異なります。年の途中で届け出ても、その年度の納税義務者は変わらないという運用が多い点にも注意してください。
壊して土地だけ売る、という道もある
建物を取り壊し、更地にして土地だけを売るという選択肢もあります。買主が登記できないという問題は、建物が無くなれば消えます。
ただし、これには2つの負担が伴います。
| 内容 | |
|---|---|
| 解体費用 | 先に売主が負担することになる |
| 土地の固定資産税 | 住宅用地の特例が外れ、税額が上がる |
住宅が建っている土地は「住宅用地」として、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分は価格の6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されます（地方税法349条の3の2）。建物を壊すとこの軽減がなくなります。
「更地にすると固定資産税が6倍になる」と説明されることがありますが、そのまま6倍になるとは限りません。宅地には負担調整の仕組みがあり、上がり方は土地ごとに異なります。実際の税額は市町村の税務課で確認してください。
建物を残していれば安全、というわけでもありません。空家等対策特別措置法にもとづく勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は、住宅用地から除かれます（地方税法349条の3の2第1項）。放置したまま持ち続けることにも、税の面のリスクがあります。
なお、未登記の建物を取り壊した場合は、法務局への滅失登記ではなく、市町村の税務課へ「家屋滅失届」を出す流れになります。届け出ないと、無くなった建物に課税が続くことがあります。
当社への相談で最も多く止まっている理由が、この解体費用を先に出せないことです。壊してから売るという順番が取れないのであれば、建物が建ったまま引き受ける相手を探すほうが現実的です。
手放すかどうかを決める前に
未登記であることが分かった段階で、次の順に整理すると判断しやすくなります。
- 登記事項証明書を取ってみる（法務局。建物が出てこなければ未登記です）
- 固定資産税の納税通知書を確認する（家屋の欄に記載があれば、市町村は建物を把握しています）
- 増築部分だけの問題かどうかを見る（母屋が登記済みなら、範囲は限定されます）
- 登記費用を先に負担できるかどうかを決める
- 負担できないなら、登記を引き受ける買主を探す
4番で止まる方が多いのですが、そこで諦める必要はありません。費用を先に出せないことと、手放せないことは、同じではありません。
よくある質問
固定資産税を払っているのに、登記がないと言われました。なぜですか
固定資産税と登記は別の制度です。市町村は現地調査や建築確認の情報から建物の存在を把握し、登記がなくても家屋補充課税台帳に登録して課税します。つまり納税通知書が届いていることは、登記があることの証明にはなりません。
未登記の建物を相続しました。登記の義務はありますか
表題登記のない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定められています（不動産登記法47条1項）。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。相続で引き継いだ時点でこの義務が生じている点が見落とされがちです。
表題登記の費用はどれくらいですか
土地家屋調査士に依頼した場合の報酬は8万〜15万円程度が目安とされます。日本土地家屋調査士会連合会が公表しているアンケートでは、建物表題登記の報酬額の中央値は153,729円でした。ただし古い建物や増築部分がある場合、資料が残っていない場合は調査に手間がかかり、これより高くなることがあります。
未登記のままでも売買はできますか
売買契約そのものは可能ですが、買主は所有権の移転登記ができません。登記をするには先に表題登記と所有権保存登記が必要になります。この手間を買主側が引き受けるかどうかで、話が進むかどうかが分かれます。
建物を壊して土地だけ売ったほうが早いですか
更地にすれば買主が登記できない問題は消えますが、解体費用を売主が先に負担することになります。また、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減（200平方メートル以下の部分は価格の6分の1、超える部分は3分の1／地方税法349条の3の2）が外れるため、売れるまでの税負担は重くなります。解体費を先に出せない場合は、建物が建ったまま引き受ける相手を探すほうが現実的です。
未登記物件の売買のあと、固定資産税の名義はどうなりますか
登記記録がないため、売買しても法務局側では何も変わりません。市町村の税務課へ、未登記家屋の所有権移転届（名称は自治体により異なります）を出す必要があります。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため（地方税法359条）、届出をしないと翌年度の納税通知書が売主に届き続けることがあります。
空き家バンクに登録できないと言われました
多くの自治体が、登録の際に所有権を確認できる書類として登記事項証明書の提出を求めています。登記がないとこの書類を出せないため、登録の入口で止まることがあります。要件は自治体ごとに異なるため、窓口での確認が必要です。
この記事の監修者
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