法務局で公図を取ったら、隣の家の位置も、道路の形も、現地とまるで違っていた——そういう地域が全国にあります。地図混乱地域と呼ばれ、その中にある土地は、所有していても分筆できず、面積を直すこともできず、住宅ローンの担保にもなりません。この記事では、なぜそうなるのか、筆界特定の制度で解けるのか、解けないまま手放す道はあるのかを、現況のまま買い取っている立場から説明します。
地図混乱地域（公図混乱地域）とは？
公図に描かれた区画や地番が、現地の実際の位置や形と大きく食い違っている一帯のことです。法務局に備え付けられている図面の多くは精度が保証されておらず、そのずれが実害の出る規模になっている地域がこう呼ばれます。
精度を保証していないというのは、意外に思われますが、法律にそう書いてあります。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
４ 第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
1項が求めている「各土地の区画を明確にし」た地図が、まだ用意できていない場所がたくさんある。そこで4項が、それまでの代わりとして「地図に準ずる図面」を置くことを認めています。
窓口で「公図」と呼ばれて出てくる図面の多くは、この14条4項の「地図に準ずる図面」です。
明治期の地租改正のときに作られた図が元になっているものもあり、精度は保証されていません。
ふつうは多少ずれていても実害が出ません。実害が出るほど大きくずれている一帯が、地図混乱地域です。
呼び方がいくつかあります。 法務省は法務局地図作成事業のページで「地図混乱地域（公図と現地が大きく異なる地域）」という言い方をしていますが、現場では公図混乱地域、地番混乱地域、地番錯綜地などとも呼ばれます。指している状態はほぼ同じと考えてかまいません。
なお、地籍調査の立会いに応じられない方がいたために公図に「筆界未定」と記録された土地は、これとは別の状態です（国土交通省 地籍調査Webサイト）。分筆できないという結果は似ていますが、原因も直し方も違います。法務局には地番を伝えて、どちらなのかを聞いてください。
なぜ、そこまでずれるのですか？
原因はいくつかありますが、共通しているのは過去のある時点で、図面と現地が切り離されたまま先に進んでしまったことです。
| 起きたこと | どうずれるか |
|---|---|
| 分譲時に、実際の造成と違う区画で登記された | 家が建っている位置と、公図の区画が一つずつずれていく |
| 分筆を繰り返すうちに、元の図面との整合が失われた | 面積の合計が合わなくなる |
| 河川の付け替え・埋立て・区画整理が図面に反映されていない | 地番はあるのに、その場所が現地に見当たらない |
| 図面自体が古く、測量の精度が低い | 全体が回転・平行移動したような形になる |
所有者に落ち度がないのが、この問題のつらいところです。 買ったときも相続したときも、誰も教えてくれません。売ろうとして初めて発覚します。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
地図混乱地域の土地は、何ができなくなる？
分筆・地積更正・地目変更の登記ができなくなり、金融機関の担保にもなりにくくなります。所有していること自体は否定されませんが、土地を動かす手続きが止まります。
- 分筆の登記ができない……一部だけ売る、道路として切り出す、といったことができません
- 地積更正の登記ができない……登記簿の面積が実測と違っていても直せません
- 地目変更の登記ができないことがある……農地を宅地に直す手続きが止まります
- 金融機関の担保になりにくい……買主が住宅ローンを使えず、現金で買える人に限られます
登記の3つが止まるのは、いずれも「この土地はここからここまで」という前提が要る手続きだからです。前提が崩れているので、その上に登記を積めません。
出口1：筆界特定制度で解けますか？
裁判によらず、法務局に筆界の位置を特定してもらえる制度があります。ただし一点に定まらず範囲までしか出ないことがあり、地図混乱地域はそもそも一帯にまたがるため、これだけでは解けない場合があります。
第百三十一条 土地の所有権登記名義人等は、筆界特定登記官に対し、当該土地とこれに隣接する他の土地との筆界について、筆界特定の申請をすることができる。
筆界調査委員が調べ、筆界特定登記官が筆界特定書を作ります（同法143条）。境界の争いがある場合の、現実的な最初の一手です。
万能ではありません。同法123条2号は、筆界特定を
「筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）」
と定めています。一点に定まらず、範囲までしか出ないことがあります。
また地図混乱地域は一帯にまたがるため、自分の土地の周りだけ特定しても解けないことがあります。
あまり知られていない条文があります。
２ 地方公共団体は、その区域内の対象土地の所有権登記名義人等のうちいずれかの者の同意を得たときは、筆界特定登記官に対し、当該対象土地の筆界（第十四条第一項の地図に表示されないものに限る。）について、筆界特定の申請をすることができる。
自治体が、所有者の1人の同意だけで申請できるという規定です。地図混乱地域のように一帯で困っている場合、個人が全員をまとめるより現実的なことがあります。市区町村の担当課に、この条文を示して相談してみる価値はあります。
いくら・どれくらいかかるか
「制度がある」と分かっても、先に出す費用と待つ時間が分からないと判断できません。東京法務局が公表している目安を挙げます。
| かかるもの | 目安 |
|---|---|
| 申請手数料 | 「申請人の土地の価格に相手方の土地の価格を加えて2で割り、それに0.05を掛けて得られた額」が算定の基礎になります |
| 測量を専門家に委託した場合の費用 | 概ね50万〜80万円。この費用は申請人が負担します |
| 手続にかかる期間 | 東京法務局の標準処理期間は9か月。関係者の数や難しさによっては、これを超えることもあります |
標準処理期間は法務局ごとに定められているため、土地を管轄する法務局に確認してください。また、測量の費用は土地の広さや形、隣地の数で変わります。上の額は幅のある目安で、これより高くなることも安くなることもあります。
出口2：地図訂正を申し出る（集団和解方式）
公図の誤りは、所有者の側から直してほしいと申し出ることもできます。
第十六条 地図に表示された土地の区画又は地番に誤りがあるときは、当該土地の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人は、その訂正の申出をすることができる。
ただし同条5項は、申出のときに「誤りがあることを証する情報」と、区画や位置がずれている場合は土地所在図または地積測量図を出すよう求めています。つまり、測って図面を作らないと申し出られません。
「誤りがあること」を示すのも簡単ではありません。地図が備え付けられていない地域では、公図が原則として正しいものとして登記手続きが進められているためです。国土交通省中部地方整備局の職員による論考によると、申し出る側は次のような点を、過去の公的な資料で示すよう求められます。
- 公図のどの部分が現地と違っていて、どの図面が正しいのか
- 公図上の地番が、現地にある地番に変わるまでの登記の経緯
- 現地の地番が、本当にその位置にあるのか
使われる資料として、旧土地台帳（昭和35年まで使用）や旧公図が挙げられています（地図混乱地域における対応について（国土交通省 中部地方整備局））。
そして地図混乱地域では、自分の土地だけ直すと隣がずれます。そのため実務では、その一帯の所有者が集まって筆界を確認し、まとめて地図訂正を申し出るやり方が取られ、集団和解方式と呼ばれることがあります。
一帯の所有者が全員そろって動けることが前提になります。1人でも所在が分からない、相続が済んでいない、話し合いに応じられない——という状態だと、そこで止まります。空き家や相続未了の土地が混じっている地域では、ここが最大の壁になります。
測る範囲も、自分の土地だけでは済まないことがあります。国土交通省中部地方整備局の職員による論考は、地図訂正について次のように書いています。
- 法務局は、位置が確定している公共物や字界に囲まれた範囲まで測量するよう求める
- そのため地図混乱地域では、測るべき範囲が状況によっては広大になり、費用と時間を多大に要する
- 追加で測量が必要になった範囲の土地所有者や、抵当権などの権利を持つ人の同意が必要とされる
——地図混乱地域における対応について（国土交通省 中部地方整備局）
個人が一人で動くには重すぎる、というのが率直なところです。ここでも市区町村が鍵になります。地方税法381条7項は、登記されている事項が事実と違うために課税上の支障があると市町村長が認める場合、市町村長が登記所に修正などの措置を申し出ることができると定めています（地方税法（e-Gov法令検索））。出口1の131条2項とあわせて、「自治体の側から動いてもらえないか」を担当課に聞いてみるのは、所有者にとって費用のかからない一手です。
出口3：法務局の地図作成事業を待てば解決しますか？
根本的には解決しますが、順番が回ってくるとは限りません。法務局が一帯を測り直して14条1項の地図を作る事業で、混乱が解消されて分筆も地積更正もできるようになり、所有者が費用を出す必要もありません。
法務省は、これまでの計画に続く新しい整備計画を令和7年度から10年間で進めるとしています。ただし対象の選び方には偏りがあります。
法務省が示している対象は、都市部の人口集中地区（DID）にある地図混乱地域などで、大都市の枢要部・地方の拠点都市・被災地域が挙げられています（法務省 法務局地図作成事業の推進）。
裏を返すと、郊外や山あいの土地は、この事業の順番が回ってきにくいということです。
都市部でなければ、市区町村の地籍調査になる
法務省が令和8年4月に出している資料では、地図づくりの役割分担が次のように整理されています。
| 事業 | 実施するところ | 対象の地域 |
|---|---|---|
| 法務局地図作成事業 | 法務省（法務局） | 都市部の人口集中地区（DID）の地図混乱地域 |
| 地籍調査 | 市区町村など | それ以外の地域 |
令和7年度からの計画量は、防災・まちづくり型が10年間で合計200㎢、大都市特化型が10年間で合計30㎢です（法務局地図作成事業の概要（法務省民事局））。総務省の資料では、法務局が平成16年度から対象にしてきた都市部の人口集中地区の地図混乱地域だけで660㎢とされています。郊外や山あいの地図混乱地域は、この数字に含まれていません。
郊外や地方の地図混乱地域は、市区町村の地籍調査を待つことになります。ところが総務省の政策評価では、地籍調査に未着手の市が「そもそも地図混乱地域における地籍調査は実施が困難」として対応に苦慮していた例が紹介されています（「地籍整備の推進に関する政策評価」の取りまとめの方向性（総務省））。その市は法務局と協議して解決に向かいましたが、どの自治体でも同じように進むとは限りません。
自分の土地がある地域が対象に選ばれるかは分かりません。始まっても数年単位でかかります。相続の期限がある、固定資産税と草刈りの負担が続いている——そういう事情があるなら、待つこと自体が損になる場合があります。
解消の方法ごとに、誰が費用を出すのか
ここまでの方法を、所有者の財布から出るかどうかで並べると次のとおりです。
| 方法 | 動く人 | 費用 | 主な壁 |
|---|---|---|---|
| 筆界特定（出口1） | 所有者 | 申請手数料と測量費は申請人の負担 | 一帯にまたがると、自分の周りだけでは解けないことがある |
| 地図訂正の申出（出口2） | 一帯の所有者 | 申請・測量の費用は申請者の負担 | 1人でも合意しない人がいると申請できない |
| 市町村長からの申出（地方税法381条7項） | 市町村 | 市町村が負担 | 課税上の支障がなければ申し出てもらえない |
| 地籍調査 | 市町村など | 国・都道府県・市町村が負担し、住民に個別の負担は求めない | 自治体が実施を決めるまで始まらない |
| 法務局地図作成事業（出口3） | 法務局 | 所有者の負担なし | 対象は都市部の人口集中地区が中心 |
——地図混乱地域における対応について（国土交通省 中部地方整備局）、地籍調査の実施者と費用（国土交通省 地籍調査Webサイト）
所有者が自分で費用を出さずに済む方法は、どれも自治体か国が動くのを待つ方法です。自分で動ける方法は、どれも費用と、隣の所有者の協力を先に求めます。
出口4：解けないまま手放す
境界を確定させないまま、現況のまま引き受ける先に渡す道が残ります。ここまでが制度の話ですが、どの出口も先に動く体力を求めるためです。
- 筆界特定も測量も、費用と時間を先に出さなければ始まらない
- 隣地の所有者が遠方にいる、連絡が取れない、相続が重なって人数が増えている
- そこまでやっても、その土地が大きな金額になるわけではない
- 自分は遠方に住んでいて、何度も現地に行けない
当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。地図混乱地域の土地についても、境界を確定させてから持ってきていただく必要はありません。測量や筆界特定を、先に済ませていただく必要はありません。
ただし、どの土地でも引き受けられるとは限りません。混乱の程度、隣地との関係、現地の状況によって変わります。まず所在地をお知らせいただければ、調べたうえで、できること・できないことを率直にお答えします。
進め方の順番
- 法務局に地番を伝えて、地図混乱地域かどうかを確認する（電話でも聞けます。ここが最短の一手）
- 公図と現地の写真を並べて、どの程度ずれているかを把握する
- 隣地の所有者と連絡が取れるか、何人いるかを確かめる
- 連絡が取れて人数も少なければ → 筆界特定を検討する（測量費で50万〜80万円、期間で9か月ほどを見ておく）
- 一帯の所有者がまとまって動けそうなら → 地図訂正の申出を自治体・土地家屋調査士に相談する（市町村長からの申出〈地方税法381条7項〉ができないかも聞く）
- 取れない・人数が多い・急ぐ事情がある → 現況のまま引き受けられる先を探す
境界がはっきりしないまま止まっている土地は、未登記建物の売却や私道の持分がない土地の売却と同じで、放っておくほど関わる人が増えて動かなくなります。 相続が絡んでいるなら相続した空き家の売却もあわせて読んでください。
よくある質問
自分の土地が地図混乱地域にあるかどうかは、どこで分かりますか。
土地を管轄する法務局に聞くのが確実です。地図混乱地域は法務局が把握しており、窓口で地番を伝えれば教えてもらえます。公図を取り寄せて、隣地との位置関係や道路の形が現地と明らかに違う場合も疑ってよいでしょう。市区町村の資産税課が把握していることもあります。
地図混乱地域の土地でも、所有権はありますか。
あります。地図が現地と合っていないことと、その土地を所有していることは別の話です。売ることも、貸すことも、相続することもできます。問題になるのは「どこからどこまでが自分の土地か」を公的な図面で示せないことで、そのために買い手と金融機関が慎重になります。
筆界特定を申請すれば必ず解決しますか。
筆界特定は「筆界の現地における位置を特定する」手続きですが、不動産登記法123条2号は位置を特定できないときは範囲を特定する、と定めています。つまり一点に定まらないこともあります。また地図混乱地域は一帯にまたがるため、自分の土地の周りだけ特定しても解けないことがあります。
筆界特定には、いくらくらいかかりますか。
申請手数料は土地の価格から算定され、東京法務局は「申請人の土地の価格に相手方の土地の価格を加えて2で割り、それに0.05を掛けて得られた額」が算定の基礎になると説明しています。負担が大きいのは測量のほうで、専門家に委託する場合の費用は概ね50万円から80万円くらいが多く、申請人の負担とされています。期間は東京法務局の標準処理期間で9か月です。標準処理期間は法務局ごとに定められているため、土地を管轄する法務局にご確認ください。
法務局の地図作成事業を待つべきですか。
待てるなら待つのが最も根本的な解決です。ただし法務省が示している対象は都市部の人口集中地区（DID）にある地図混乱地域などで、それ以外の地域は市区町村の地籍調査の担当とされています。郊外や山あいの土地は順番が回ってきにくいとお考えください。始まっても数年単位でかかります。相続が絡んでいて期限がある、固定資産税と管理の負担が続いている、といった事情があるなら、待つこと自体が損になる場合があります。
地図混乱地域を直す費用は、誰が負担しますか。
方法によって変わります。筆界特定や、所有者からの地図訂正の申出は、申請や測量の費用を申請する側が負担します。市町村が行う地籍調査では、国土交通省の地籍調査Webサイトが、地元住民に個別に負担を求めることはないと説明しています。法務局の地図作成事業も所有者の負担はありません。ただし後の2つは、自治体や法務局が実施を決めるまで始まりません。
地図混乱地域のままでも買い取ってもらえますか。
現況のまま買い取れる場合があります。当社は測量や境界の確定を売主様に先に負担していただく形は取っていません。ただし混乱の程度や隣地との関係によっては引き受けられないこともあります。まず所在地をお知らせいただければ、調べたうえでお答えします。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
登記や境界が整っていなくても、売れるか
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
測量や登記を先にしていただく必要はありません。現況のまま確認します。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
