都市計画道路にかかる土地は売れる？53条の許可と買い手が狭まる理由

2026年10月11日2026年11月4日

都市計画法53条の許可は、都市計画道路の予定地にかかる土地で建物を建てるときに要る許可です。53条の許可が要る土地でも売却はできますが、建てられる建物が階数2以下・地階なし・木造や鉄骨造などに限られるため、買い手の幅が狭まります。この記事では、計画決定・事業予定地の指定・事業認可の3段階で建築と売却がどう変わるか、相続税評価の補正率、買取りの申出と先買い、そして現況のまま手放す道まで整理します。

相続した実家の敷地を役所で調べたら、道路の予定線が敷地の3分の1ほどにかかっていた。建て替えの相談に行ったら「53条の許可が要ります」と言われた。こうして初めて計画道路の存在を知る方が少なくありません。

都市計画法53条の許可とは

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて都市計画に定められた道路です。決定されると、その区域（予定地）は「都市計画施設の区域」となり、建物を建てるには都道府県知事等の許可が要ります。これが都市計画法53条の許可です（都市計画法53条（e-Gov法令検索））。

53条は「建築の許可」の規定であって、売買を制限する規定ではありません。売ることは自由です。ただし、買主が「この土地に何を建てられるか」を見て値段を決める以上、制限は売却に直接響きます。

都市計画施設＝都市計画で定められた道路・公園・下水道などの施設。都市計画道路はその一つ。
予定地＝都市計画道路の区域のうち、まだ事業として整備されていない部分。地図上に線が引かれているだけで、現地は住宅地のままということが多い。

制限の重さは、計画がどの段階にあるかで変わります。

段階	根拠	建築	売却
計画決定のみ	53条・54条	許可制。54条の要件を満たせば許可される	自由。制限を理解する買主に限られる
事業予定地の指定	55条・56条・57条	許可されないことがある	有償譲渡に届出が要り、都道府県知事等に先買いの権利がある
事業認可の告示後	65条・67条	事業の障害となる建築等は許可制（53条は適用されない）	有償譲渡に施行者への届出が要り、施行者に先買いの権利がある

多くの土地は最初の「計画決定のみ」の段階です。何十年も事業化されていない路線も珍しくありません。

53条の許可で建てられる建物の条件

計画決定の段階では、申請が次のいずれかに当たれば、都道府県知事等は許可しなければならないと定められています（都市計画法54条）。個人の家で使うのは、3号の要件です。

階数が2以下で、地階がない
主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造、またはこれらに類する構造
容易に移転または除却できると認められる

3階建て、または地下室のある建物
鉄筋コンクリート造など、容易に移転・除却できない構造
事業予定地に指定された区域内の建物（許可されないことがある）

一方で、階数2以下・地階なしの木造建築物の改築や移転は、そもそも許可が要りません（都市計画法施行令37条（e-Gov法令検索））。木造2階建ての実家を同じ規模で直す分には、53条の手続きは出てきません。

自治体によっては、長期間事業化されていない路線について、3階建てまで認めるなどの緩和基準を設けているところがあります。町田市では、未着手の都市計画道路について、階数3以下・高さ10メートル以下・地階なしなどの条件で許可する運用を公表しています（町田市「都市計画法第53条の許可」）。緩和の有無と内容は自治体ごとに運用が異なります。

計画道路の3段階と、所有者が動ける余地 — 段階が進むほど、売る相手と方法が絞られていく

「計画決定から何十年も動いていないから、事実上制限はない」と考えると外れます。都市計画が廃止・変更されない限り、53条の許可は要ります。
逆に、自治体の見直しで路線が廃止されれば制限は消えます。見直しの予定があるかは、市町村の都市計画担当課で確かめてください。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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予定地にかかる土地の値段の付き方

売買の値段に決まった補正の式はありません。買主が何を建てたいかで、予定地にかかっていることの重さが変わるからです。

買主の型	予定地の見方	話が進みやすい条件
自宅を建てる個人	2階建て木造なら建てられる。住宅ローンの審査で説明を求められることがある	予定地が敷地の一部で、建物を予定地の外に配置できる
今の建物をそのまま使う人	建て替えの予定が無いので、制限が効かない	建物が使える状態にある
収益目的の買主	3階建てや堅固な建物が建てられないので、計画が立たない	予定地の割合が小さい
現況のまま取り扱う買主	段階と割合を調べたうえで判断する	所在と名義が分かっている

一方、相続税の評価には決まった補正があります。財産評価基本通達24-7により、予定地の区域内となる部分を含む宅地は、次の補正率を乗じて評価します（国税庁財産評価基本通達 24-7）。

地積割合	ビル街・高度商業地区（容積率700%未満／以上）	繁華街・普通商業・併用住宅地区（300%未満／300〜400%／400〜500%／500%以上）	普通住宅・中小工場・大工場地区（200%未満／200〜300%／300%以上）
30%未満	0.88／0.85	0.97／0.94／0.91／0.88	0.99／0.97／0.94
30%以上60%未満	0.76／0.70	0.94／0.88／0.82／0.76	0.98／0.94／0.88
60%以上	0.60／0.50	0.90／0.80／0.70／0.60	0.97／0.90／0.80

地積割合とは、その宅地の総地積に対する予定地の部分の地積の割合です。住宅地では減額の幅は小さく、容積率の高い商業地ほど大きくなります。相続税の申告で使い忘れると評価が高いまま残るので、税理士にご確認ください。

売買の値段は、相続税評価の補正率とは別物です。
評価が3%しか下がらない住宅地でも、3階建てを建てたい買主にとってはその土地は候補から外れます。値段は「誰が買うか」で決まり、買主の幅が狭いほど、時間がかかるか、値段が下がるかのどちらかになります。

固定資産税の評価に計画道路の予定地であることがどう扱われているかは、課税明細だけでは分かりません。自治体の資産税の窓口で、評価額に補正が入っているかを確かめてください。

事業が動き出したら、買取りの申出と先買い

計画が進むと、所有者の側から動ける規定が使えるようになります。

事業予定地の指定と買取りの申出。都道府県知事等は、都市計画施設の区域内の土地を「事業予定地」に指定し、その区域では53条の許可をしないことができます（都市計画法55条1項）。その代わり、建築が許可されないと土地の利用に著しい支障が出ることを理由に、所有者は土地を買い取るよう申し出ることができ、特別の事情がない限り時価で買い取られます（同法56条1項）。

先買いの届出。事業予定地内の土地を有償で譲り渡すときは、予定対価と相手方を都道府県知事等に届け出なければならず、届出後30日以内に買い取る旨の通知があれば、その予定対価で売買が成立したものとみなされます（同法57条2項・3項）。届出をした人は、その期間内は他へ譲り渡せません（同条4項）。

事業認可の告示後。事業地内では、事業の障害となるおそれのある建築や土地の形質変更に許可が要り（同法65条1項）、53条の規定は適用されなくなります（同法53条3項）。有償譲渡の届出と先買いの仕組みは、相手が施行者に変わって続きます（同法67条）。

場面	誰に	何が起きるか	根拠
事業予定地に指定され、建築が許可されない	都道府県知事等	所有者が買取りを申し出る。特別の事情がなければ時価で買い取られる	56条
事業予定地内の土地を有償で売る	都道府県知事等	届出。30日以内に買取りの通知があれば、予定対価で売買成立	57条
事業認可の告示後に土地建物を有償で売る	施行者	届出。30日以内に買取りの通知があれば、予定対価で売買成立	67条
施行者の買収に応じて売る	施行者	収用等の課税の特例。譲渡所得から最高5,000万円の特別控除など	租税特別措置法33条・33条の4

公共事業のために土地建物を売った場合、最高5,000万円までの特別控除か、代替資産を取得した場合の課税の繰り延べのどちらかが使えます。特別控除は、最初に買取り等の申出があった日から6か月以内に売ることなどが要件です（国税庁 No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例）。

買取りの申出（56条）が使えるのは、事業予定地に指定された土地です。計画決定だけの段階では、建築が許可されるため、この申出はできません。
「予定地だから行政が買ってくれる」と考えて待ち続けると、何十年も動かないことがあります。

計画道路にかかる土地は、誰に売れるか — 行政が買うのは事業が動いてから。それまでの相手は民間に限られる

売る前に確かめること

役所で調べれば分かることが多く、売却に必要な書類をそろえる前に済ませておくと、買主への説明が楽になります。

市町村の都市計画担当課で、路線名・幅員・計画決定の年・進捗を聞く（計画決定のみか、事業予定地に指定されているか、事業認可済みか）
予定地が敷地のどこに、何割かかっているかを図面で確かめる（都市計画図の写しと地積測量図を重ねる）
自治体の緩和基準の有無を聞く（3階建てまで認める運用があるか）
今の建物が53条の許可を受けて建ったか、許可不要の範囲かを確かめる（建築計画概要書や検査済証で分かることがある）
見直しの予定を聞く（廃止・幅員変更の検討があれば、時期によって売り方が変わる）

予定地の割合と位置が分かれば、買主が最も気にする「予定地の外に家が建つか」に答えられます。旗竿地やセットバックのある土地と同じで、有効に使える部分の形が値段を決めます。

現況のまま手放す道

建て替えたい買主が見つからない、事業化の見通しが立たない、相続した建物が古くて空き家のままになっている。こうした状態で持ち続けると、固定資産税と管理の手間だけが積み上がります。

当社は、訳あり不動産を現況のまま買い取っています。都市計画道路の予定地にかかる土地についても、計画の段階、予定地の割合、建物の状態と築年数を当社で調べたうえで、個別に判断します。売主様が先に都市計画課で調べたり、建物を解体したりする必要はありません。条件によっては成立しないこともありますが、買取と仲介の違いを踏まえて、どちらが向くかからご相談いただけます。

査定で見ている点

計画決定のみか、事業予定地の指定や事業認可まで進んでいるか
予定地が敷地の何割か、建物を予定地の外に置けるか
今の建物が使える状態か（そのまま使う買主がいるか）
自治体の緩和基準や見直しの動きがあるか

引き渡しは現況渡しが基本です。予定地にかかることは買主に告知すべき事項なので、役所で確かめた内容は書面で残しておきます。

実務で困りやすい点

敷地の一部だけがかかっている。予定地が敷地の端を少しかすめているだけなら、建物を予定地の外に配置すれば54条の制限は建物に及びません。ただし建蔽率や容積率は敷地全体で計算するため、予定地の部分を庭や駐車場として使う前提の設計になります。買主の設計次第で話が進むことが多い型です。

今の建物が3階建て。都市計画の決定前に建った建物や、緩和基準で許可を受けた建物であれば、そのまま使うことはできます。ただし同じ規模での建て替えは、緩和基準が無ければ許可されません。再建築不可ではありませんが、買主から見ると「今と同じものは建たない土地」になります。

住宅ローンで説明を求められる。53条の許可が要る土地は、金融機関によっては担保評価で減額されたり、追加の説明を求められたりします。融資が付かないと買主の幅がさらに狭まるので、売り出す前に予定地の割合と段階を整理した資料を用意しておくと通りやすくなります。

相続で評価減を使い忘れる。財産評価基本通達24-7の補正は、申告する側が適用します。予定地にかかっていることに気づかないまま申告すると、評価が高いまま残ります。相続税の申告前に、都市計画図で確かめてください。相続した不動産を売ったときの税金とあわせて税理士にご確認ください。

相続登記が済んでいない。先買いの届出も、買取りの申出も、所有者として行います。名義が亡くなった人のままだと、事業が動いたときに手続きが止まります。予定地にかかる土地ほど、登記を早めに済ませておく意味があります。

判断の順番

都市計画担当課で、段階と予定地の割合を確かめる
計画決定のみなら、54条の要件で建てられる建物と、緩和基準の有無を確かめる
建物を予定地の外に置ける、または今の建物を使える形なら、そのまま売り出す
事業予定地に指定されていて建築が許可されないなら、56条の買取りの申出を検討する
どれも難しい、または時間をかけられないなら、現況のまま取り扱う買主に相談する

計画道路にかかる土地は、売れない土地と決めつけられがちですが、段階と割合を確かめると売り方が見えてくることが多いです。自治体への寄付や国庫帰属を先に考える前に、まず都市計画担当課で現在地を確かめてください。

53条の許可の要否と緩和基準は市町村の都市計画担当課へ、相続税評価と収用の特例は税理士へ、相続登記は司法書士へご確認ください。

よくある質問

都市計画法53条の許可がある土地は、売却できますか。

できます。53条は建物を建てるときの許可であって、売買を制限する規定ではありません。ただし買主は、その土地で何が建てられるかを見て値段を決めます。予定地にかかる部分は階数2以下・地階なし・木造や鉄骨造などの建物に限られるため（都市計画法54条3号）、3階建てや鉄筋コンクリート造を建てたい買主には向きません。敷地全体に占める予定地の割合と、計画がどの段階にあるかで買い手の幅が決まります。

計画決定から何十年も動いていない道路でも、制限は続きますか。

続きます。都市計画の決定が取り消されない限り、53条の許可は要ります。長期間事業化されていない路線については、都道府県や市町村が見直しを進めており、廃止や幅員の変更が行われることもありますが、見直しの有無と時期は路線ごとに違います。土地のある市町村の都市計画担当課で、路線名・幅員・進捗を確かめてください。

事業認可の告示が出た後は、どうなりますか。

事業地内では、事業の障害となるおそれのある建築や土地の形質変更に都道府県知事等の許可が要り（都市計画法65条）、53条の許可は適用されなくなります。土地建物を有償で譲り渡すときは、施行者への届出が要り、届出後30日以内に施行者が買い取る旨を通知すると、届出の予定対価で売買が成立したものとみなされます（同法67条）。実際には施行者による用地買収が進み、応じれば収用等の課税の特例の対象になります。

予定地にかかっている宅地は、相続税の評価が下がりますか。

下がります。財産評価基本通達24-7により、予定地の区域内となる部分を含む宅地は、地区区分・容積率・地積割合に応じた補正率を乗じて評価します。普通住宅地区で容積率200%未満なら、予定地の割合が30%未満で0.99、30%以上60%未満で0.98、60%以上で0.97です。ビル街地区など容積率の高い地区では0.50まで下がります。適用の可否は税理士にご確認ください。

建て替えできないまま古い家が残っています。売れますか。

計画決定の段階であれば、54条の要件を満たす建物への建て替えは許可されますし、木造2階建て以下の改築や移転は許可自体が要りません（都市計画法施行令37条）。今の建物をそのまま使う買主や、予定地の部分を庭や駐車場として使う買主であれば話が進むことがあります。整理に手が回らない場合は、現況のまま取り扱う買主に相談する道もあります。