市街化調整区域は売れない？売れる条件と費用をかけない出口

2026年8月4日2026年11月5日

市街化調整区域の家や土地が「売れない」と言われるのは、建て替えができるかどうかが買主に分からないためです。この記事では、売れないと言われる理由、建て替えが認められる条件の確かめ方、持ち続けた場合にかかる費用、解体せずに手放す方法までを順に整理します。

「調整区域だから値段が付かないと言われた」「仲介を断られた」というご相談は少なくありません。ただ、条件を確認したら結論が変わったというケースもあります。

市街化区域と市街化調整区域の違いを比較した図 — 都市計画法は街を「広げる区域」と「広げない区域」に分けている

市街化調整区域とは

都市計画法は、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けています。これを線引きといいます。

市街化区域 — すでに市街地になっている、または優先的に市街化する区域
市街化調整区域 — 市街化を抑える区域。農地や自然環境を守る目的で指定される

調整区域では、原則として建物を建てられません。無秩序に市街地が広がるのを防ぐための仕組みだからです。

「調整区域だから家が建っていないはず」と思われがちですが、実際には多くの家が建っています。線引きが行われる前から建っていた家や、許可を受けて建てられた家があるためです。問題になるのは、その家を建て替えられるかどうかです。

売りにくいと言われる3つの理由

理由1：建て替えができない場合がある

買主にとって最大の懸念がここです。今の家に住み続けられても、老朽化したときに建て替えられないなら、資産としての先行きが見えません。

理由2：住宅ローンが通りにくい

金融機関は担保評価を重視します。建て替えができない土地は評価が低く出るため、住宅ローンの審査が通らないことがあります。結果として、買い手が現金で購入できる人に絞られます。

理由3：インフラが整っていないことがある

上下水道が引き込まれておらず、井戸と浄化槽というケースがあります。都市ガスがなくプロパンという場合も多く、買主にとっては維持費の面で判断材料になります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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それでも売れるケース

調整区域でも、次のいずれかに当てはまれば建て替えが認められる可能性があります。

線引き前から宅地だった — 区域が指定される前から建物の敷地だった土地
既存宅地として認められている — 自治体の運用により建て替えが可能な場合がある
都市計画法34条11号・12号の区域内にある — 条例で指定された区域では一定の建築が認められる
農家の分家住宅 — 手続きを踏めば、属人性を外して第三者に売れる場合がある

「既存宅地」の確認制度は、2001年（平成13年）5月18日に廃止されています。福岡市の案内では、5年間の経過措置も2006年（平成18年）5月17日に終了したとされています。「既存宅地として認められている」と書かれた古い資料を見かけても、今その土地で建て替えるのに何の許可が要るかは、市区町村の都市計画課で現在の扱いを確認してください。

福岡市の空き家に関わる制度と窓口は、福岡市の空き家・訳あり物件のページにまとめています。

建て替えの可否を確かめる3つの手順を示した図 — 確認する順番。1つ目で結論が出ることもある

確認する順番には理由があります。線引き前からの宅地であれば、条例区域の指定を調べるまでもなく建て替えが認められることがあるためです。逆に3番目の「許可の経緯」だけを先に調べても、その家が建った経緯が分からなければ判断できません。

どれに当てはまるかは、市区町村の都市計画課で確認できます。「うちは調整区域だから無理」と決めつける前に、この確認をするだけで結論が変わることがあります。当社にご相談いただければ、この調査は当社で行います。売主に調べていただく必要はありません。

買い手になり得る人

刈り取り前の田とビニールで覆われた小屋、遠くの山並み — 調整区域には、市街化区域とは違う需要がある

買い手	求めているもの
隣地・近隣の所有者	自分の土地を広げたい。駐車場や資材置き場にしたい
農業をしたい人	農地付きの住居。新規就農や家庭菜園目的
現金購入の投資家	利回り。ローンを使わないので調整区域でも判断できる
資材置き場・車置き場を探す事業者	建物ではなく土地の広さと安さ
訳あり物件の買取会社	建て替えの可否を調べたうえで再流通させる

市街化区域の物件を探している一般の実需層とは、まったく違う層が買い手になります。この層に届く売り方をしているかどうかが分かれ目です。

売れない原因を切り分ける｜どこで止まっているかと打ち手

「売れない」の中身は、土地ごとに違います。値下げを考える前に、どこで止まっているかを切り分けてください。次の表は、止まっている場所ごとの見分け方と打ち手です。

止まっている所	見分け方	打ち手
建て替えできるか答えられない	買主から聞かれても答えられない	都市計画課で、都市計画法34条・43条の許可の見込みを確認する。回答の日付と担当課を控え、買主に示せるようにする
属人性が付いている	建築時の許可が分家住宅など、建てた方やその家族を前提にしたもの	許可の経緯を役所で確認する。第三者へ引き継げるかは自治体ごとの運用による
住宅ローンを使える層が来ない	問い合わせはあっても、融資が通らず流れる	現金で買える層（隣地、事業者、投資家）に届ける。買取も選択肢になる
道路に接していない	敷地が道路に2メートル以上接していない（建築基準法43条）	建築指導課で確認する。調整区域の許可以前の問題になる
農地が混ざっている	登記の地目が田・畑	農地法3条の許可（農業委員会）が必要になる。当社は農地のまま取得することはできない（非農地証明が取れる土地や市街化区域内の農地は対応できる場合があり、物件ごとに確認する）
名義や権利が整理されていない	名義が故人のまま、共有、担保権が残っている	相続登記は取得を知った日から3年以内の義務（不動産登記法76条の2）。共有は全員の同意が必要
建物が傷んでいる	雨漏りや傾きがある	解体を決める前に、更地にして建て直せるかを確認する

値下げで解消しにくいのは、上の1・2・4行目のように「買主が判断する材料がない」タイプです。この場合は価格より先に、役所の回答という材料をそろえるほうが、買い手の反応が変わります。

売れないまま持ち続けたとき、売却以外の手放し方

確認しても買い手が付かない場合、売却以外の出口は次のとおりです。市街化調整区域だからといって、使えなくなる方法はありません。ただしそれぞれ条件があります。

方法	使える条件	費用・時間の目安
相続土地国庫帰属制度	相続または遺贈で取得した土地で、建物がなく、境界が明らか	審査手数料1筆14,000円。負担金は調整区域の宅地なら原則20万円。標準処理期間は8か月
自治体への寄付	自治体に使いみちがある場合に限られる	無償だが、受け取るかは自治体の判断
相続放棄	相続の手続き中で、知った時から3か月以内	収入印紙800円と郵便切手。他の財産もあわせて放棄になる
買取	現況のまま引き受けられるか個別に判断	条件によっては成立しないこともある

相続した調整区域の土地を手放す方法の比較は、相続した市街化調整区域の不動産を手放したいで整理しています。寄付が通らない理由は自治体への土地の寄付を、国庫帰属の要件は相続土地国庫帰属制度は使える？をご覧ください。

出典：e-Gov法令検索都市計画法／e-Gov法令検索建築基準法／法務省相続土地国庫帰属制度／福岡市既存宅地制度について

価格の目安

同じ地域の市街化区域と比べると低くなるのが一般的ですが、幅が大きく、一律の割合では語れません。価格を左右するのは次の要素です。

建て替えができるか — ここが最も大きい。可否で価格が倍以上変わることもある上下水道の引込 — 引込済みか、井戸・浄化槽か接道と道路の幅 — トラックが入れるか、建築基準法上の道路か最寄り駅・幹線道路までの距離 — 車前提の地域では幹線道路へのアクセスが重要土地の広さと形 — 広すぎると買い手が限られ、単価が下がることもある

インターネット上の「調整区域は市街化区域の◯割」という数字は、あくまで大まかな傾向です。同じ調整区域でも、建て替えの可否だけで評価が大きく変わるため、目安の数字を前提に判断しないことをおすすめします。

持ち続けている間にかかり続ける費用

売れないまま持ち続けると、売却価格よりも先に「毎年出ていくお金」が問題になります。当社にご相談いただく方の関心も、いくらで売れるかよりいくらかかり続けるかにあることが多いです。

かかるもの	中身
固定資産税	毎年課税される。評価額が低くても、免税点を超えていればかかる
都市計画税	原則として市街化区域の土地・家屋にかかる税。調整区域は原則かからないが、条例で区域を定めて課税している自治体もある
火災保険	空き家は住宅用の契約を続けられず、条件や保険料が変わることがある
草刈り・見回り	遠方だと交通費が加わる。業者に頼めば1回あたりの費用が発生する
管理委託	地元業者に頼む場合。月額または年額

都市計画税は、都市計画事業の費用に充てるため、原則として市街化区域内の土地と家屋に課される税です（地方税法702条）。調整区域では原則かかりませんが、特別の事情がある場合に条例で区域を定めて課税できるとされているため、調整区域だから必ず非課税とは限りません。ご自身の課税明細書で確認してください。

金額そのものは大きくないことが多い一方で、終わりが無いのが調整区域の空き家の困りどころです。10年放置すれば10年分、相続が一代進めばその次の世代にも同じ負担が続きます。

解体してから売るか、現況のまま売るか

「更地にすれば売れる」と勧められた、という相談は多くあります。ただ、調整区域では解体が逆に不利に働くことがあります。

	解体してから売る	現況のまま売る
先に出る費用	解体費を売主が負担する	原則かからない
固定資産税	住宅用地の特例が外れ、翌年から上がることが多い	建物がある間は特例が続く
建て替えの扱い	更地にすると、再び建てるには改めて許可が必要になる場合がある	建物が残っている状態で判断できる
買い手の層	土地として使いたい人に限られる	現況で使いたい人・買取会社も対象になる

住宅用地の特例とは、人が住む家が建っている土地の固定資産税の課税標準を、200平方メートルまでの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減する仕組みです。建物を壊すとこの軽減が外れます。

調整区域で更地にすると、「もう一度建てられるか」が改めて問われます。線引き前からの宅地として建て替えが認められていた土地でも、建物が無くなった期間の長さや自治体の運用によって扱いが変わることがあります。解体を決める前に、都市計画課に建て替えの可否を確認することをおすすめします。

買い手を探す前に、先に解体費を出してしまう
「更地なら売れる」という前提だけで、建て替えの可否を確かめずに壊す
解体後に固定資産税が上がることを計算に入れないまま判断する

当社は現況のままお引き受けすることを前提に見ています。片付け・解体・測量をしていただく必要はありません。ただし条件によっては成立しないこともあり、ご希望額との開きや、相続人の間で合意ができていない場合はお受けできないことがあります。解体費が出せずに止まっている状態については、解体費用が払えない空き家の記事でも整理しています。

調整区域と重なりやすい他の事情

調整区域の物件は、他の「売りにくい事情」を同時に抱えていることがよくあります。

重なりやすい事情	影響
接道が不十分（再建築不可）	調整区域の許可以前に、建築確認が下りない
農地が含まれている	農地法の許可が別途必要。宅地とは手続きが違う
私道・通行権の問題	生活道路が他人名義で、掘削承諾が取れない
未登記の増築部分	登記と現況が合わず、そのままでは引き渡せない
相続登記が未了	名義が故人のままで売買できない

複数の事情が重なると、一般の不動産会社では「どこから手を付けるか分からない」という理由で断られがちです。どれか一つでも当てはまるから売れない、ということではありません。当社はこうした事情が重なった物件を専門に扱っています。

なお、接道の条件を満たさない場合は、調整区域かどうか以前の問題になります。この点は再建築不可物件の売却として別の記事で整理しています。

なお、建て替えの見込みが立たず買い手も見つからない場合は、売れない土地の処分方法そのものを検討する段階になります。隣地への売却や買取のほか、制度を使う道もありますが、いずれも一長一短です。

調整区域の判断は自治体ごとに違う

市街化調整区域の扱いは、同じ「調整区域の家」でも自治体によって結論が変わります。線引きが行われた時期、既存宅地として認められる基準、条例で開発を認めている区域の指定は、市町村ごとにばらばらだからです。

そのため、インターネットで見つけた他の地域の事例が、そのままご自身の物件に当てはまるとは限りません。「調べたら売れないと書いてあった」という理由で諦める必要はありません。

当社は全国の訳あり不動産を扱っており、農地付きの住宅、線引き前からの宅地、分家住宅といった相談を各地から受けています。過疎化が進んだ地域や、周囲に取引事例がほとんど無い場所のご相談も少なくありません。

調べてから相談する必要はありません。線引きの時期も、既存宅地に当たるかも、条例区域に入っているかも、当社が管轄の役所に確認します。物件の所在地さえ分かれば、建て替えの可否を確認したうえでお答えできます。全国どこでもご相談を承ります。

農地が含まれる場合は農地法の手続きが別途必要になります。また、分家住宅の用途変更などは自治体ごとに運用が大きく異なります。具体的な手続きの可否については、当社の調査結果をもとにご説明します。

市街化調整区域の取り扱いについては、市街化調整区域の不動産買取・売却相談にまとめています。

よくある質問

市街化調整区域の家は、まったく売れないのですか？

そんなことはありません。建て替えが認められる条件に当てはまる物件、農地付きで農業をしたい人に需要がある物件、現金購入の投資家が付く物件などがあります。ただし市街化区域に比べて買い手の層が狭いため、売り方を変える必要があります。

市街化調整区域の土地が売れない原因は、どうすれば特定できますか？

買主が判断する材料がそろっているかを順に確かめます。建て替えの可否（都市計画法34条・43条の許可の見込み）、属人性の有無、道路への接し方、地目、名義と権利関係の5点です。これらは市区町村の都市計画課や建築指導課、法務局の登記事項証明書で確認できます。値下げを先に検討するより、この確認を先にしたほうが買い手の反応が変わることがあります。

売れないまま何年も持っています。売却以外に手放す方法はありますか？

相続または遺贈で取得した土地なら、建物がなく境界が明らかな場合に相続土地国庫帰属制度を使えることがあります。審査手数料は1筆14,000円で、負担金は調整区域の宅地なら原則20万円です。自治体への寄付は、自治体に使いみちがなければ原則受け取られません。買取に出す道もあり、現況のままお引き受けできるかは個別に判断します。