住んでいないのに、毎年の固定資産税だけは払い続けている。市街化調整区域の空き家をお持ちの方から、いちばん多くお聞きする状態です。
「いっそ解体してしまおうか」と考える方は多いのですが、市街化調整区域では、それが最も避けたい選択になることがあります。この記事では、税の仕組みと建築の制限を合わせて、何が起きるのかを整理します。
いまの税額は、建物があるから成り立っている
住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減があります。住宅用地特例と呼ばれるものです。
地方税法349条の3の2第2項は、小規模住宅用地に対する固定資産税の課税標準を、その価格の6分の1の額とすると定めています。
つまり、いま届いている納税通知書の金額は、建物が建っていることを前提にした金額です。「使っていないのにこの額」ではなく、「建物があるからこの額で済んでいる」というのが実際のところです。
解体すると、二重に不利になることがある
ここが市街化調整区域の難しいところです。解体には、2つの不利が同時に起こり得ます。
1つ目：軽減がなくなる
建物を取り壊せば、その土地は住宅用地ではなくなります。上の軽減が外れ、土地の税額は上がります。維持費を減らすつもりの解体が、逆に負担を増やすことになります。
2つ目：建て直せなくなることがある
市街化調整区域では、建築に知事の許可が必要です。要件に当てはまらなければ許可されません。
いま建っている家は、建てられた当時の事情で建っています。同じ場所に、同じように建て直せるとは限りません。解体してから「建てられない土地だった」と分かっても、元には戻せません。
解体費用を払い、税額が上がり、建物も建てられない。この3つが重なると、土地の使い道はかなり狭くなります。解体を決める前に、建て替えの可否を確認してください。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
放置していても、特例が外れることがある
「では、そのまま置いておけばよいのか」というと、そうとも言い切れません。
地方税法349条の3の2第1項は、住宅用地から次の土地を除くと定めています。
- 空家等対策の推進に関する特別措置法13条2項により、所有者等に対し勧告がされた管理不全空家等の敷地
- 同法22条2項により、所有者等に対し勧告がされた特定空家等の敷地
つまり、建物が建っていても、勧告を受ければ軽減の対象から外れます。傷みが進んだまま置いておくと、税額が上がる可能性があるということです。
「解体しても上がる、放置しても上がりうる」。これが、市街化調整区域の空き家が置かれている状況です。
勧告は、ある日突然は来ない
勧告の前には、通常、助言や指導といった段階があります。通知が届いた時点が、実質的な期限だと考えてください。その段階で動けば、まだ選べる方法が残っています。
逆に、通知を受け取ったまま何もしないでいると、勧告に進み、税負担が増えたうえで建物の状態はさらに悪くなります。悪い条件が重なっていく形です。
時間が経つほど、選べる方法が減る
建物の状態は、そのまま売却の可否と価格に影響します。
| 時間の経過 | 起きること |
|---|---|
| 建物が使える状態 | 現況のまま引き渡せる可能性が高い |
| 傷みが進む | 買い手が限られ、価格が下がる |
| 勧告を受ける | 住宅用地特例から外れ、税負担が増える |
判断を先延ばしにするほど不利になる、という点では例外の少ない分野です。
固定資産税は、使っていない年でも同じようにかかります。5年置けば5年分、10年置けば10年分が積み上がります。そのうえで建物の傷みが進み、売却の条件は悪くなっていきます。支払った税額と、下がった価格の両方が失われているというのが実際のところです。
建て替えができないと分かった場合の使い道
調べた結果、建て替えができないと判明することもあります。その場合でも、使い道が消えるわけではありません。
- 隣地の所有者に買っていただく — 自分の敷地を広げたい方にとっては価値があります
- 資材置場や駐車場として使っていただく — 建物を建てない用途なら建築の許可は問題になりません
- 現況のまま買い取る会社に相談する — 建物を残したまま引き渡す方法です
いずれも「新しく建てること」を前提にしない使い方です。建て替えができない＝価値がない、ではありません。
いま確認しておきたいこと
解体するにせよ売るにせよ、先に確認しておくべきことは同じです。
- 都市計画法34条の許可が下りる可能性があるか
- 既存宅地にあたるか
- 分家住宅などの属人性が付いていないか
- 建物の状態と築年数
これらは市区町村の都市計画課で確認できます。制度の全体像は市街化調整区域の家は売れない？売却できる条件を解説にまとめています。
ごえん株式会社の取り扱い
当社では、市街化調整区域であることだけを理由に、査定や取扱いの対象外とすることはありません。
ご相談いただいた物件については、上の4点を確認します。この調査は当社で行いますので、売主様に調べていただく必要はありません。遠方にお住まいで現地に行けていない場合も、所在地と分かる範囲のご事情をお知らせいただければ結構です。
確認したうえで、当社でお取り扱いできるかどうかと、その条件をご提示します。なお、すべてのご相談が成立するわけではありません。ご希望額との開きや、相続人の方々の間で合意ができていない場合など、条件がまとまらないこともあります。
解体も片付けも測量も、していただく必要はありません。現況のままご相談ください。
市街化調整区域の取り扱いについては、市街化調整区域の不動産買取・売却相談にまとめています。
よくある質問
解体して更地にすれば、維持費は減りますか？
むしろ増えることが多くなります。住宅が建っている土地は固定資産税の課税標準が軽減されており、小規模住宅用地では価格の6分の1です（地方税法349条の3の2第2項）。解体するとこの軽減がなくなります。
空き家のまま放置していても、特例は続きますか？
続かないことがあります。管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた土地は、住宅用地から除かれます（地方税法349条の3の2第1項）。建物が建っていても、軽減が外れます。
市街化調整区域だと、解体後に建て替えられませんか？
建て替えができない場合があります。市街化調整区域では建築に知事の許可が必要で、要件に当てはまらなければ許可されません。解体を決める前に、建て替えの可否を確認する必要があります。
遠方に住んでいて、様子を見に行けていません。相談できますか？
できます。物件の所在地と、分かる範囲のご事情をお知らせいただければ、調査は当社で行います。
家財が残ったままですが、片付けてから相談すべきですか？
その必要はありません。現況のままご相談いただけます。
この記事の監修者
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片付け・解体・測量の費用を、先にご負担いただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
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