袋地を売りたい｜道路に接していない土地の通行権と、現況のまま手放す道

2026年11月5日

道路に接していない土地を前に、通行の承諾書を集めて回る必要があるのか。袋地の売却と通行権について、条文のうえでは通る権利は、承諾がなくても民法が認めています。

そのうえで、買い手が付かない本当の理由は別のところにあります。承諾書を取りに回る前に、そこを先に見ておきます。

袋地とは、民法が「通る権利」を書いている土地

袋地は、他の土地に囲まれて公道に出られない土地のことです。囲んでいる側の土地は、囲繞地（いにょうち）と呼ばれます。

似た言葉の「袋小路」は、行き止まりの道に面した土地のことで、道そのものには出られます。道に出る手段がないのが袋地です。袋小路の土地の売り方は、袋小路の土地は売れない？で書きました。

民法210条は、袋地の所有者が公道に出るため、囲んでいる土地を通れると定めています。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

——民法第210条（e-Gov法令検索）

池や川、水路、海を通らないと公道に出られない土地や、崖があって公道と大きな高低差のある土地も、同じ扱いです（同条2項）。

通れる権利には、決まりが付いています。条文を並べると次のとおりです。

条文	書いてあること
210条	囲んでいる土地を通って公道に出られる
211条	通る場所と方法は、通る側に必要で、囲む側の損害が最も少ないものを選ぶ。必要なら通路を開設できる
212条	通る側は、囲む側の損害に対して償金を払う。通路の開設による損害を除き、1年ごとに払うこともできる
213条	土地の分割や、一部を譲り渡したことで袋地になったときは、分けた相手の土地だけを通れる。償金は要らない

親の土地を兄弟で分けた結果、片方が袋地になる。そういう場面では、213条が効いてきます。

分けたせいで袋地になった土地は、通れる先が限られる

213条は、袋地になった経緯によって通れる先を絞る条文です。一つの土地を分筆して分けた結果、片方が公道に出られなくなったときは、分けたもう一方の土地だけを通れます。償金は要りません。土地の一部を売るなどして手放した結果、袋地になったときも同じです（同条2項）。

この場合、もともと一つの土地だった相手の側を通ることになり、周りの他人の土地を通る話にはなりません。兄弟で分けた土地なら、通る相手は兄弟か、その土地を引き継いだ人です。

売るときに困るのは、分けた当時の事情を誰も覚えていないことです。分筆の経緯は、登記事項証明書の表題部に残っています。

表題部の「原因及びその日付」欄を見ると、分かれた側の土地には「何番から分筆」と、分筆元の地番が書かれています（不動産登記事務取扱手続準則第74条（法務省））。

どの土地から分かれたのかを先に確かめておくと、通る相手が誰になるのかの見当がつきます。

逆に、分けた相手の土地が今は別の人の持ち物になっているなど、条文をそのまま当てはめにくい事情があるときは、法律の判断が要ります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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通れるのに、なぜ買い手が付かないのか

通行権があると分かっても、袋地の売却が楽になるとは限りません。買い手が見るのは、通れるかどうかより先に、家を建てられるかどうかだからです。

建築基準法43条1項は、建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。

建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

——建築基準法第43条（e-Gov法令検索）

民法の通行権は、他人の土地を通る権利です。建築基準法の道路に接することとは、別の条件です。

通行権があっても、建て替えの許可が自動的に下りるわけではありません。例外の許可が使えるかどうかは、43条ただし書きの記事で整理しています。旧ただし書きは、今の条文では43条2項にあたります。

接道義務を満たさない土地全般の売り方は、カミソリ地と未接道の土地の記事で扱っています。ここでは、袋地ならではの213条と承諾書の話を中心にします。

買い手が気にする点を、並べてみます。

建て替えができるか。できなければ住宅ローンの審査も通りにくい
通る場所が決まっているか。口約束のままだと、買ったあとに揉める
囲んでいる側の土地の持ち主が、誰か分かるか

最後の点は、売主が思うより重く見られます。通る相手が分からない土地は、買う人も動けません。

承諾書を取りに回る道と、その限界

自分で動くなら、囲んでいる土地の持ち主に会って、通る場所と条件を書面にします。通る場所が決まれば、買い手への説明が一気に楽になります。

書面に入れるのは、通る位置と幅、償金の額と払い方、土地を売ったときに買い手へ引き継ぐかどうかの3点です。口頭の約束は、持ち主が代替わりすると、誰も覚えていない恐れがあります。

私道の通行・掘削の承諾については、私道の通行・掘削承諾書の記事が詳しく書いています。袋地では、承諾が民法上の権利を書面にする作業にあたります。

水道やガスの引き込みは、通行とは別に民法213条の2が定めています。

他の土地に設備を置かないと電気・ガス・水道を引けない土地の所有者は、必要な範囲で設備を設置でき、あらかじめ目的・場所・方法を相手に通知し、生じた損害には償金を払うことになっています（民法（e-Gov法令検索））。

通る場所とあわせて、引き込みの位置も書面に入れておくと、買い手への説明がそろいます。

ただ、この道には限界があります。

まず、承諾書が手に入っても、建てられる土地になるわけではありません。承諾書は通る場所と条件の約束で、建築基準法の道路に接したことにはならないからです。買い手の「建て替えできるか」という問いには、承諾書だけでは答えられません。

次に、承諾書は署名した人との約束です。囲んでいる土地が売られたり相続されたりしたあと、次の持ち主との間でどう扱われるかは、書面の書き方や登記の有無で変わります。

動き方	相手	詰まるところ
通行の書面を取り交わす	囲んでいる土地の持ち主	相続で持ち主が増えていたり、所在が分からなかったりして、全員に当たれない
償金の額を決める	同じ持ち主	条文に額の定めはなく、話し合いで決める。折り合わなければ、最終的には裁判で決めることになる
仲介で売り出す	買い手	建て替えができないと分かった時点で、内見が止まる
隣の人に買ってもらう	囲んでいる側	使い道がなければ、買う理由がない