線引き前宅地とは？線引きの日はいつか、証明の取り方と売る前の確認

2026年10月10日2026年11月4日

線引き前宅地とは、その土地が市街化調整区域に区分された日（線引きの日）より前から、宅地として使われていた土地のことです。線引きの日は全国で同じ日ではなく、都市計画区域ごと、同じ市の中でも地域ごとに違います。そのため「いつ」を知るには、土地の所在する自治体の都市計画課で、その地域の線引きの日を確かめるところから始まります。

証明は、登記事項証明書の地目と登記の日付、線引き時点の航空写真、固定資産税の課税台帳の順で確かめるのが一般的です。窓口は市町村の都市計画課などで、最初に持っていく書類は土地の登記事項証明書です。この記事では、線引きの日の調べ方、線引き前から宅地だったかで売りやすさがどう変わるか、証明に使える書類とつまずきやすい点、自治体で呼び名と扱いが違うこと、証明が取れなかったときの道、そして証明を待たずに現況で手放す道まで整理します。

市街化調整区域の実家を売ろうとして不動産会社に相談したら、「線引き前からの宅地かどうか調べてください」と言われた。あるいは役所で「既存宅地の確認は今はできません」と言われて止まった。市街化調整区域で買取を断られた方の多くが、この確認の手前で立ち止まっています。

線引き前宅地かどうかの証明が取れない市街化調整区域の土地も、証明を待たずに、現況のまま手放す方法を相談できます。

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線引き前から宅地だったか、で売りやすさが変わる

線引きとは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることです。その日より前から宅地として使われていた土地を、一般に線引き前宅地（線引き前からの宅地）と呼びます。

なぜこれが売却に関わるのか。市街化調整区域では原則として建物を建てられませんが、多くの自治体が、線引き前から宅地だった土地について、一定の条件のもとで住宅の建築や建て替えを認める基準を置いているからです。

土地の状態	買主から見た扱い	売りやすさ
線引き前宅地と確認できた	条件を満たせば建て替えられる。買主が建て替えを前提に検討できる	一般の買主が検討できる
線引き前宅地だが未確認	買主が判断できず、見送られる	最も売りにくい状態
線引き後に宅地になった	線引き前宅地の根拠は使えない。他の根拠（11号区域・既存建築物の建て替えなど）を探す	根拠次第
建物が今も使える	建て替え前提でなければ、線引きの前後は決め手にならない	建物の状態で決まる

たとえば浜松市は、線引き前宅地の基準を満たす土地について、申請者を問わず、敷地面積200平方メートル以上、前面道路が建築基準法42条2項道路以上、第2種低層住居専用地域に建築できる用途、高さ10メートル以下といった条件で建築を認めています（浜松市「線引き前宅地について」）。

線引きの日＝その土地が市街化調整区域に区分された日。自治体によって、また同じ市の中でも地域によって違います。浜松市では昭和47年1月11日の地域、平成19年4月1日の地域のほか、市街化区域から外れた昭和61年6月20日の地域（逆線引き）もあります。
「線引き前」を判断するには、まず自分の土地の線引きの日を確かめる必要があります。

線引き前宅地の扱いは、34条11号の区域指定とは別の根拠です。11号区域から外れている土地でも、線引き前宅地であれば建てられることがあり、逆に11号区域内なら線引き前宅地の証明は要らないことがあります。

線引きの日は、いつ？

線引き（区域区分）は、都市計画区域ごとに都道府県が定めます。そのため、日付は地域で異なります。自治体が公表している例を挙げます。

地域の例	線引きの日	出典
常総市（水海道都市計画区域）	昭和45年7月15日に市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めている	常総市「都市計画の概要」
浜松市	旧浜松市・浜北市・舞阪町・雄踏町は昭和47年1月11日、旧細江町・引佐町の一部は昭和51年10月12日、旧浜松市初生町の一部は昭和61年6月20日（市街化区域から市街化調整区域へ変更した逆線引き）、旧三ヶ日町・天竜市の一部は平成19年4月1日	浜松市「線引き前宅地について」
高知県	開発許可Q&Aでは、線引きの日（昭和45年10月31日）より前、つまり登記の日付が昭和45年10月30日以前であることを線引き前宅地の目安に挙げている	高知県「開発許可に関するQ&A」（PDF）

同じ市でも、合併前の旧市町村や、後から都市計画区域に加わった地域で日付が違うことがあります。他の市の日付を、お持ちの土地にそのまま当てはめないでください。

市町村の都市計画課（開発指導課など）に、地番を伝えて「この土地の線引きの日はいつか」と聞く
自治体のウェブサイトの「線引き前宅地」「既存宅地」「開発許可の基準」のページに、日付が載っていることがある
聞いた日付と、聞いた担当者名・日付を控えておく

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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証明に使える書類と、見る順番

線引き前宅地かどうかを確かめる資料は、おおむね次の順番で見ます。高知県の開発許可Q&Aが手順を明確に書いているので、それに沿って説明します。

線引き前宅地の確認は、この順に資料をさかのぼる — 1で確認できれば2以降は要らない。順に条件が厳しくなる

1. 土地の登記事項証明書（全部事項証明書）

線引きの日より前に「宅地」で登記され、現在まで宅地で登記され続けている土地は、これだけで線引き前宅地に当たります。ただし、次の点に注意が要ります。

「登記の原因日」欄ではなく「登記の日付」欄の記載が昭和45年10月30日以前の日付であること

——高知県「開発許可に関するQ&A」（PDF）

登記の日付欄が空欄になっているのは、明治の旧土地台帳の内容がそのまま続いていることを示すので、線引き前から宅地だったと読めます。一方、線引き後に別の土地と合筆されていると、その合筆した土地についても別に確認が必要です。

2. 線引き時点の航空写真

登記で確認できなければ、線引きの直前に撮影された航空写真で、その土地に建物があったかを見ます。自治体や都道府県が保管しており、都市計画課で閲覧できることが多いです。高知県の場合は、写真で建物が確かめられることに加えて、登記地目が「宅地」か「雑種地」であること、現況も農地や山林などとして使われていないこと（固定資産税の課税台帳で確認）がすべて要件になっています。

3. 固定資産税の課税台帳の写し

1・2で確認できない場合、市町村の税務担当課が発行する固定資産税課税台帳の写し、または建築確認申請用の「既存家屋証明」で、線引き前から建物があり、現在も宅地・雑種地として課税されていることを示します。

資料	何を示すか	取れる場所
土地の登記事項証明書	線引き前から地目が宅地で、変わっていないこと	法務局・登記情報提供サービス
閉鎖登記簿・旧土地台帳	古い地目と登記の日付	法務局
線引き時点の航空写真	その時点で建物があったこと	都市計画課・都道府県
固定資産税課税台帳の写し・既存家屋証明（建築確認申請用）	宅地として課税されてきたこと	市町村の税務課
農地転用許可の記録・非農地証明	線引き前に農地から宅地に変わったこと	農業委員会
既存宅地確認の記録	過去に旧43条の確認を受けていること	都市計画課

「登記の地目が宅地だから大丈夫」とは限りません。
線引き後に雑種地や公衆用道路へ地目変更された時期がある、現況が農地や山林になっている、といった場合は、地目が宅地に戻っていても認められないことがあります。
登記事項証明書は、現在の地目だけでなく、地目の変更履歴と登記の日付まで見てください。

自治体によって呼び名と扱いが違う

ここが実務でいちばん混乱するところです。同じ「線引き前から宅地だった土地」でも、自治体ごとに呼び名・根拠・手続きが違います。

自治体の例	呼び名	手続き	出典
浜松市	線引き前宅地	都市計画課の窓口で判断基準に照らして確認。既存宅地の新規確認は不可	浜松市
館林市	既存宅地の確認	課税台帳上の宅地確認（線引き時と現年度）として、既存宅地確認申請書と登記事項証明書を提出。合筆の履歴があれば、合筆した土地すべてを閉鎖登記簿等で確認。手数料無料、標準処理期間7営業日	館林市
高知県	線引き前からの宅地	登記→航空写真→課税台帳の順で確認	高知県

館林市のように「既存宅地の確認」という名前で申請を受け付けている自治体もあれば、浜松市のように「既存宅地の確認は制度廃止で新たにはできない」としつつ、線引き前宅地として別に判断する自治体もあります。

既存宅地確認制度＝旧都市計画法43条1項6号にあった制度。線引き前から宅地だった土地について、都道府県知事の確認を受ければ許可なしで建築できました。平成12年の法改正で廃止され、いまは新たに確認を受けられません。過去に確認を受けた記録は、線引き前宅地の証明として使えることがあります。

線引き前宅地・既存宅地確認・11号区域は、それぞれ別の根拠 — どれか一つでも当てはまれば、建てられる道が残る

つまり、「うちの市では何と呼んでいて、どの課がどう判断するのか」を、最初に聞く必要があります。窓口は市町村の都市計画課・開発指導課で、町村では都道府県のことがあります。地番と登記事項証明書を持って行き、担当者名と日付を記録してください。

証明が取れなかったとき

登記でも航空写真でも課税台帳でも確認できない、あるいは線引き後に宅地になったと分かった。この場合も、道が閉じたわけではありません。

11号区域内かを確かめる。34条11号の区域に入っていれば、線引き前宅地でなくても条例で定める用途の建物を建てられる
既存の建物を同じ用途・規模で建て替える道を確かめる。適法に建てられた建物なら、許可不要または許可を受けて建て替えられる基準を置く自治体が多い
12号条例の類型を確かめる。線引き前から所有していた土地の自己用住宅など、自治体独自の類型がある
分家住宅として建てられた家なら、属人性の解除を確かめる

11号区域は、一度指定されればそのまま続くというものではありません。人口減少を受けて区域を狭める自治体があり、11号区域の廃止や縮小があると、指定を頼りにしていた土地は許可の要る扱いに戻ります。いつ時点の区域図で確かめたのかを記録しておいてください。

「証明が取れない＝売れない」と決めて、他の根拠を調べずに放置する
昔の役所の回答を根拠に「建てられる」と買主に伝え、後から違うと分かって契約が止まる
確認の手続きに時間をかけているうちに、建物が傷んで「今の建物を使う」道まで失う

建て替えの根拠がどれも見つからなくても、今の建物をそのまま使う人、倉庫や作業場として使う事業者、現況のまま取り扱う買主への売却はできます。市街化調整区域の相場で書いたとおり、建て替えられるかどうかで価格の付き方は変わりますが、値段がゼロになるわけではありません。

証明を待たずに現況で手放す道

線引き前宅地の確認は、資料を集めて役所とやり取りするだけで数週間から数か月かかることがあります。遠方に住んでいる、建物が傷み始めている、相続人の間で費用を出す人が決まらない、という状況では、この時間が重い負担になります。

当社は、市街化調整区域であることだけを理由に査定や取扱いの対象外とはしていません。都市計画法34条の許可の可否、既存宅地であったか、分家住宅の属人性を確認し、建物の状態と築年数を見たうえで、引き受けられるかを個別に判断します。線引き前宅地かどうかは当社でも調べますので、売主様が先に資料をそろえなくても、まずご相談いただけます。ただし、条件によっては成立しないこともあります。

地目が農地のままの土地は、線引き前宅地かどうか以前に、農地のままでは当社も取得できません。農地転用や非農地証明（農地ではないという証明）が出るかどうかを先に確かめる必要があります。非農地証明が出る土地や、市街化区域内の農地は、個別にご相談を受けています。

査定で見ている点

登記事項証明書の地目の履歴と登記の日付（線引きの日との前後）
11号区域の内外、12号条例の類型の有無
既存の建物の状態と築年数、同じ用途・規模で建て替えられるか
接道の状況（2項道路か、未接道か）

所在地と登記事項証明書があれば、当社で調べます。

線引きの日の確認や書類集めを待つあいだに、建物が傷む家もあります。所在地と登記事項証明書があれば、線引き前宅地かどうかも含めて当社で調べ、手放す方法を答えます。

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実務で困りやすい点

登記の「原因日」と「日付」を取り違える。登記事項証明書には、地目変更の原因となった日と、登記を受け付けた日の両方が載ります。線引き前宅地の判断は登記の日付欄で見るので、原因日だけを見て「線引き前だ」と思い込むと外れます。

合筆の履歴を見落とす。線引き後に隣の畑を合筆していると、その部分は線引き前宅地ではありません。一筆の中に線引き前の部分と後の部分が混ざるため、線引き後に加わった部分は別に確認が要ります。

課税台帳で「宅地」でも、登記は「田」のまま。固定資産税は現況で課税されるため、登記の地目と食い違うことがよくあります。この場合は課税台帳と航空写真を組み合わせて示すことになり、農業委員会の非農地証明も絡みます。

相続登記が済んでいない。確認の申請は所有者が行うのが基本です。相続登記の義務化により、相続を知ってから3年以内の登記が必要になっているので、先に済ませておくほうが動きやすくなります。

判断の順番

自分の土地の線引きの日を、都市計画課で確かめる（地域で違う）
登記事項証明書を取り、地目の履歴と登記の日付を線引きの日と比べる
登記で確認できなければ、航空写真と課税台帳の写しをそろえる
自治体の呼び名と手続きを聞き、確認の申請または判断を受ける
確認できなければ → 11号区域・既存建築物の建て替え・12号条例の類型を探す
時間と費用をかけられないなら → 現況のまま取り扱う買主に相談する

市街化調整区域の売却の全体像と、調整区域の土地を相続したがいらないときの4つの方法もあわせて読んでください。線引き前宅地の判断基準と建築の可否は、その土地の自治体の都市計画課で確かめてください。

当社は、線引き前宅地かどうかの確認が済んでいない市街化調整区域の土地でも、所在地と登記事項証明書をお知らせいただければ、都市計画法上の扱い、建物の状態、接道の状況を見たうえで、現況のまま引き受けられるかを個別にお答えしています。証明の取得や建物の片付けを先にしていただく必要は基本的にありません。ただし、条件によっては当社が買い取るのではなく、お引き受けをご提案する場合や、お引き受けできない場合もあり、結論は物件ごとの判断です。ご相談への返事は翌営業日までにお送りします。

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よくある質問

線引き前宅地とは何ですか。証明できると何が変わりますか。

その土地が市街化調整区域に区分された日（線引きの日）より前から宅地として使われていた土地のことです。多くの自治体で、線引き前宅地であれば一定の条件のもとで住宅を建てたり建て替えたりする許可の根拠になり、誰でも建てられる扱いにしている自治体もあります。建て替えられるかどうかは買主の判断を大きく左右するので、売る前に確かめておく価値があります。

線引き前宅地の証明には、どんな書類を使いますか。

まず土地の登記事項証明書で、線引きの日より前に地目が宅地で登記され、現在まで宅地のままかを見ます。確認できなければ、線引き時点の航空写真で建物があったかを調べ、それでも足りなければ固定資産税の課税台帳の写しなどで宅地として課税されてきたことを示します。線引き前に農地転用許可を受けていた記録も使えます。どの資料を認めるかは自治体ごとに運用が異なります。

登記の地目が宅地なのに、線引き前宅地と認められませんでした。なぜですか。

地目が宅地でも、登記の日付が線引きの日より後である、線引き後に他の土地と合筆されている、現況が農地や山林になっている、線引き後に一度雑種地などへ地目変更されている、といった場合は認められないことがあります。登記の原因日ではなく登記の日付欄を見る点が見落とされやすいところです。

既存宅地の確認と線引き前宅地の証明は同じものですか。

違います。既存宅地の確認は旧都市計画法43条にあった制度で、平成12年の法改正で廃止され、いまは新たに確認を受けることはできません。過去に確認を受けた土地は、その記録が線引き前宅地の証明として使えることがあります。現在の線引き前宅地の扱いは、各自治体の条例や審査基準で定められています。

証明が取れなかったら、その土地は売れませんか。

売れないわけではありません。34条11号の区域内であれば別の根拠で建てられることがあり、既存の建物を同じ用途・規模で建て替える道も残ります。建て替え前提でなく、今の建物を使う買主や事業用に使う買主、現況のまま取り扱う買主への売却もできます。証明の手続きを先に済ませなくても、所在地と登記事項証明書があれば当社で調べます。