事故物件は売却できます。ただし「どこまで告知する必要があるか」を誤解したまま進めると、後から契約解除や損害賠償を求められることがあります。この記事では、国土交通省のガイドラインに沿って告知が必要になる範囲と、価格がどう決まるかを整理します。
まず押さえておきたいのは、人が亡くなった家がすべて「事故物件」になるわけではないということです。
告知が必要になる範囲
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。実務はこの考え方に沿って運用されています。
- 自然死（老衰、持病による病死など）
- 日常生活の中での不慮の死（転倒事故、階段からの転落、入浴中の事故、誤嚥など）
- 自死、他殺、火災による死亡など
- 自然死・不慮の死であっても、長期間にわたって発見されず、臭気や害虫が発生して特殊清掃が行われた場合
つまり、病気で亡くなった、転んで亡くなったというケースは、原則として事故物件にはあたりません。ご自宅で亡くなること自体は珍しいことではなく、それをすべて告知対象にすると不動産の流通が成り立たなくなるためです。
「心理的瑕疵（しんりてきかし）」という言葉が使われることがあります。物件そのものに欠陥はないものの、買主が心理的に住みたくないと感じる事情のことです。人の死のほか、近隣に嫌悪施設がある、事件があったといった事情も含まれます。
「3年たてば言わなくていい」は誤解です
これが最も多い誤解です。
ガイドラインが「概ね3年を経過した後は原則として告げなくてもよい」としているのは、賃貸借取引についての記載です。売買については、期間の定めがありません。
売買では、10年前の事案であっても告知が必要になり得ます。また、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案は、期間にかかわらず告知が必要とされています。「もう何年も経ったから大丈夫」という判断は危険です。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
隠して売るとどうなるか
告知すべき事実を伝えずに売却した場合、後から発覚すると契約不適合責任を問われる可能性があります。損害賠償の請求や、契約そのものの解除に発展することもあります。
買取会社は事案を織り込んで価格を判断します。 正直に伝えたことで買取を断られるわけではありません。むしろ、伝えずに契約したあとで発覚するほうが、売主にとっての負担は大きくなります。
近隣の方が事情を知っているケースでは、買主が入居後に耳にすることも珍しくありません。隠し通せる前提で進めないほうが安全です。
価格はどう決まるか
「事故物件は◯割下がる」といった数字を目にすることがありますが、幅が大きすぎて一律には言えません。実際に評価を左右するのは次の要素です。
| 要素 | 影響 |
|---|---|
| 事案の内容 | 自然死＋特殊清掃と、事件性の高い事案ではまったく違う |
| 経過年数 | 長いほど影響は薄れる傾向。ただし売買に期間の定めはない |
| 周辺での知られ方 | 報道されたか、近隣で語られているか |
| 建物を残すか解体するか | 解体して更地にすると影響が薄れることがある |
| 立地と需要 | 需要が強い地域ほど価格への影響は小さい |
| 用途 | 賃貸に回すのか、再販するのかで判断が変わる |
インターネット上の「相場の◯割」という数字を前提に判断しないことをおすすめします。同じ言葉で語られていても、中身がまったく違うためです。
事故物件と重なりやすい事情
ご相談の多くは、事故物件という論点だけで完結しません。次のような事情が重なっていることがよくあります。
告知の要否は不動産会社が判断しますが、これらが重なると「どこから手を付けるか」が分からなくなり、結果として何年も放置されることになります。当社はこうした事情が重なった物件を専門に扱っています。
特殊清掃は先にやるべきか
必ずしもそうとは限りません。買取の場合は現況のまま引き受けることが多く、売主が先に清掃費用を負担しても、その分だけ買取価格が上がるとは限らないためです。
一方で、臭気が強く残っていて建物の状態把握が難しい場合や、近隣への影響が出ている場合は、先に対処が必要になることもあります。
判断に迷ったら、現況のまま査定を取り、清掃した場合の見積りと並べて比べるのが確実です。先に費用を出してから「思ったより変わらなかった」となるのが、最も避けたい事態です。
ご相談いただくときにお伝えいただきたいこと
- 亡くなられた方の状況（分かる範囲で構いません）
- 発見までにどのくらい時間があったか
- 特殊清掃やリフォームを行ったか
- 近隣の方がどの程度事情をご存じか
- 報道されたかどうか
言いにくい内容だと思いますが、私どもは同様のご相談を日常的に受けており、評価したり詮索したりすることはありません。正確にお伝えいただくほど、正確な査定ができます。
伝えたことで買取をお断りすることはありません。買い取れない場合も、どの出口が現実的かはお伝えします。
告知義務の具体的な範囲や、契約不適合責任の取り扱いについては、個別の事情によって判断が変わります。訴訟に発展しうる論点については、弁護士にもご確認ください。この記事はガイドラインの考え方を整理したものです。
よくある質問
自然死でも事故物件になりますか？
原則としてなりません。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒、誤嚥など）は原則として告げなくてよいとされています。ただし長期間放置されて特殊清掃が行われた場合は、告知が必要と考えられています。
3年たてば告知しなくてよいと聞きました。
それは賃貸借取引の話です。ガイドラインが「概ね3年」としているのは賃貸について記載したもので、売買には期間の定めがありません。売買では年数が経っていても告知が必要になり得ます。
隠して売ったらどうなりますか？
後から発覚した場合、契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除に発展する可能性があります。事故物件は買取会社が織り込んで判断するため、正直に伝えたほうが結果的に負担が小さく済みます。
特殊清掃をしてから売ったほうがいいですか？
必ずしもそうとは限りません。買取の場合は現況のまま引き受けることが多く、清掃費用を売主が先に負担しても、その分だけ価格が上がるとは限らないためです。まずは現況で査定を取ることをおすすめします。
どのくらい価格が下がりますか？
事案の内容、経過年数、立地、周辺での知られ方によって幅が大きく、一律の数字では言えません。同じ「事故物件」でも、告知が必要ない自然死のケースと、事件性が高く報道されたケースではまったく違います。
この記事の監修者
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