検査済証がない家でも、売却はできます。ただし買い手の層が変わります。
不動産会社に「検査済証はありますか」と聞かれて探したが見つからない。確認済証はあるのに、検査済証だけがない。古い家では珍しくない状態です。
この記事では、なぜ無い家が存在するのか、何が起きるのか、そのままでも手放せるのかを整理します。
検査済証とは何か
建築基準法7条1項は、工事が完了したとき、建築主は建築主事等の検査を申請しなければならないと定めています。そして同条5項で、検査の結果、建築物と敷地が建築基準関係規定に適合していると認められたときに、検査済証を交付しなければならないとされています。
つまり検査済証は、完成後の検査を受けて、適合が確認された建物にだけ交付される書類です。着工前に受ける建築確認（確認済証）とは別物です。
「確認済証はあるのに検査済証がない」というのは、着工前の確認は受けたが、完成後の検査を受けていない状態を指します。
なぜ、無い家が存在するのか
かつては完了検査を受けないまま使われる建物が多くありました。検査を受けなくても建物は完成し、住むことはでき、当時は強く求められなかったためです。
その結果、古い住宅ほど検査済証がないという状況が生まれています。売主に落ち度があるわけではなく、建てた当時の慣行によるものです。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
何が起きるのか
無いこと自体が違法なのではありません。困るのは売るときです。
1. 買主に住宅ローンが付きにくい
金融機関は、担保にする建物が法令に適合しているかを確認します。検査済証は、その適合を示す最も分かりやすい書類です。これが無いと、融資が下りない、あるいは条件が厳しくなることがあります。
その結果、買える人が現金で購入できる方に限られます。買い手の数そのものが減るため、売却期間が延び、価格も下がりやすくなります。
2. 増改築の確認申請が通りにくい
将来リフォームや増築をしようとしたとき、既存部分が適合しているかを示せず、手続きが進まないことがあります。買主にとっては「買ったあとに手を入れられない可能性がある」というリスクになります。
3. 買主が不安を持つ
書類が揃っていない、というだけで敬遠されます。実際の建物の状態とは別に、心理的なブレーキがかかります。
検査済証がある家と、ない家の違い
売るときに何が変わるのかを並べます。
| 検査済証がある | 検査済証がない | |
|---|---|---|
| 買主の住宅ローン | 通常どおり審査される | 付きにくい、または条件が厳しくなる |
| 買い手の層 | 一般の実需の方を含む | 現金購入の方・買取会社が中心 |
| 売却期間 | 相場どおり | 長くなりやすい |
| 増改築の手続き | 進めやすい | 既存部分の適合を示せず止まることがある |
建物そのものの品質が違うわけではありません。同じ家でも、書類の有無で相手の数が変わる、という話です。
「再発行」はできません
よくある誤解です。検査済証は紛失したから再発行するものではありません。そもそも検査を受けていなければ、交付されていないからです。
確認できることは、次の2つです。
- 台帳記載事項証明書 — 市区町村や特定行政庁で、建築確認や完了検査の記録が残っているかを確認できます。検査を受けていれば、その記録が出ます
- 法適合状況調査 — 指定確認検査機関などに依頼し、現況が建築基準法に適合しているかを調べてもらう方法です
法適合状況調査を受けるかどうか
調査を受けて適合が確認できれば、買い手の層は広がります。ただし判断は慎重にしてください。
– 費用と期間がかかります。建物の規模や図面の有無で大きく変わります
– 適合しないという結果が出ることもあります。その場合、費用だけが出ていきます
– 調査が終わるまで売却は止まります
売ることが目的であれば、調査費用を先に出す価値があるかを比べてから決めてください。調査をせずに現況のまま引き受ける相手が見つかるのであれば、その費用は必要なかったことになります。
現況のまま手放すという選択
検査済証がないまま売る方法は、実際にあります。
- 現金で購入する買主に売る — 融資を使わないため、書類の有無が障害になりにくい
- 買取会社に売る — 現況のまま引き受ける会社であれば、書類を揃える必要がありません
いずれも、書類を揃えてから動くのではなく、今の状態のまま相手を探すやり方です。
ごえん株式会社の取り扱い
当社は現況のままお引き受けすることを基本にしており、書類が揃っていないことを理由に、査定や取扱いの対象外とすることはありません。片付け・解体・測量の費用を、売主様に先にご負担いただくこともありません。
ご相談いただいた物件については、建物の状態と築年数を確認します。再建築不可であれば建築基準法43条2項2号の可否を、市街化調整区域であれば都市計画法34条の許可や既存宅地、分家住宅などの属人性を確認します。いずれも、お引き受けする前の段階で当社が市区町村の窓口に確認しますので、売主様に調べていただく必要はありません。
確認したうえで、当社でお取り扱いできるかどうかと、その条件をご提示します。なお、すべてのご相談が成立するわけではありません。ご希望額との開きや、相続人の方々の間で合意ができていない場合など、条件がまとまらないこともあります。
書類を探すところから始める必要はありません。今の状態のまま、まずご相談ください。
よくある質問
検査済証がないと、家は売れないのですか。
売れないわけではありません。ただし買主に住宅ローンが付きにくくなるため、現金で購入できる方や買取会社に相手が限られます。取引そのものが禁止されているわけではありません。
検査済証は再発行できますか。
できません。完了検査を受けていない建物には、そもそも交付されていないためです。代わりに、台帳記載事項証明書で確認済証の記録を確認したり、法適合状況調査を受けたりする方法があります。
確認済証はあるのに検査済証がありません。どういうことですか。
着工前の建築確認は受けたものの、完成後の完了検査を受けていない状態です。かつては完了検査の受検率が低い時期があり、この形の建物が多く残っています。
法適合状況調査を受ければ売りやすくなりますか。
適合が確認できれば選択肢は広がりますが、費用と期間がかかり、適合しない結果が出ることもあります。売却が目的であれば、先に調査費用を出す価値があるかを比べてから判断してください。
検査済証がない状態のままでも相談できますか。
できます。当社は現況のままお引き受けすることを基本にしており、書類を揃えてからご相談いただく必要はありません。
この記事の監修者
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片付け・解体・測量の費用を、先にご負担いただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
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