エレベーターのない5階の部屋を相続した。管理費と修繕積立金は毎月落ちていくのに、不動産会社に聞くと「団地は難しいですね」と言われる。そんな状況で、まず知りたいのは、なぜ売れないのかと、持ち続けると年にいくらかかるかだと思います。
ここでいう団地は、複数の棟が並ぶ分譲の集合住宅（区分所有）です。賃貸団地や、戸建てが並ぶ団地とは扱いが違うので、ご自身の物件がどれに当たるかは、登記事項証明書や管理規約で見てください。
先に結論を書くと、団地を手放す道は、資料をそろえて仲介で売るか、現況のまま引き受け先に相談するかの2つが中心で、相続土地国庫帰属制度は建物がある土地なので使えません。
古い団地が売れにくい理由
価格が高いからというより、買主が将来の負担を読み切れないからです。
| 売れにくい理由 | 買主が気にすること |
|---|---|
| 旧耐震で建てられている | 地震への安全性、住宅ローンを組めるか |
| エレベーターがない5階建て前後の棟 | 上の階ほど、高齢の買主や荷物の運び入れで敬遠されやすい |
| 管理費・修繕積立金の負担 | 毎月の固定費が続くこと、将来の値上げ |
| 管理組合が二層になっている | 棟の決議と団地全体の決議の両方に関わること |
| 建替えや大規模修繕の議論 | 将来の費用負担の見通しが立たないこと |
国土交通省の通知では、1981年（昭和56年）6月1日時点の建築基準法の規定を「新耐震基準」としています（国土交通省住宅局長通知 国住指第2072号）。旧耐震は、それより前の基準で建てられたものです。
耐震診断の結果や改修の履歴があれば、買主への説明の材料になります。
エレベーターのない棟では、同じ団地の中でも階によって買主の付き方が変わります。旧耐震の物件は、買主が住宅ローンを使えるかで層が変わり、現金で買える人に絞られることもあります。実際の価格は階数や立地、管理の状態で差が出るので、物件ごとに見ます。
管理費・修繕積立金の額と積立金の残高、滞納の有無、修繕計画。この4つの数字が手元にあると、買主への説明は具体的になります。
団地は管理組合が二層で、敷地は全棟の共有
団地は、1棟のマンションより権利と決め事の仕組みが一段複雑で、売るときに買主から聞かれるのもここです。
まず管理組合が、棟と団地全体の二層になります。
一団地内に複数の棟があり、土地や集会所などの附属施設がそれらの建物の所有者の共有になっている場合、所有者は全員で、その管理を行う団体（いわゆる団地管理組合）をつくり、集会を開き、規約を定め、管理者を置けます（区分所有法65条）。
専有部分のある棟の管理を団地全体の規約で団地の管理の対象にするには、棟ごとの集会で、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の多数による決議が要ります（68条1項2号。区分所有者と議決権の各過半数が出席していることも要件です）。
自分の棟の決議と団地全体の決議、両方に関わるということです。管理規約で「棟の管理を誰がしているか」「修繕積立金が棟ごとか団地全体か」を見ておくと、買主への説明が早くなります。
敷地は全棟の共有になっていることが多く、部屋を売ると敷地の共有持分（敷地利用権）も一緒に移ります。区分所有法22条は、敷地利用権が数人で持つ権利である場合、規約に別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権を分けて処分できないとしています。
「部屋だけ売る」「土地の持分だけ売る」は原則としてできません。古い団地では敷地権の登記がされておらず、土地の共有持分が建物とは別に登記されていることがあります。
その場合は建物の登記事項証明書に加えて土地の登記事項証明書も取り、持分の割合と名義を控えておいてください。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
修繕積立金の分け方と、2つの総会の議事録
国土交通省の「マンション標準管理規約（団地型）」（令和7年改正）は、団地の管理組合が規約をつくるときのひな型です。実際の規約は団地ごとに違いますが、ひな型の形を知っておくと、自分の団地の規約や議事録のどこを読めばよいかが分かります。
ひな型では、毎月納める管理費等を「管理費」「団地修繕積立金」「各棟修繕積立金」の3つに分けています（第25条）。団地修繕積立金は土地や集会所などの附属施設、団地共用部分の修繕に使い（第28条）、額は土地の共有持分に応じて決まります。
各棟修繕積立金はその棟の外壁、屋上、階段などの修繕に使い（第29条）、棟の共用部分の共有持分に応じます。経理も棟ごとに分けます（第30条）。
売るときに買主が知りたいのは、団地全体の積立金の総額ではなく、自分が買う部屋のある棟に積立金がいくら残っているかです。管理会社の書類で、団地分と棟分の残高・月額を分けて取ってください。
国交省がひな型のコメントで示す、売却時に提供する管理情報の項目例でも、団地型では修繕積立金を「団地修繕積立金」と「対象棟修繕積立金」に分けて記載するのが適当とされています。
敷地の共有が棟ごとに分かれ、集会所などだけを全棟で共有している団地は、このひな型の対象外です。その場合は各棟が単棟型の標準管理規約を参考に規約をつくり、附属施設についてだけ全棟で規約をつくる、とされています。
議事録は「団地総会」と「棟総会」の2種類です。管理費等の額、長期修繕計画の作成・変更、修繕積立金の取崩しは団地総会で決めます（第50条）。その棟の建替え（区分所有法62条）や、建物の一部が滅失したときの復旧などは棟総会です（第72条）。
団地総会の議事録では値上げや大規模修繕の予定を、棟総会の議事録では自分の棟の建替えや復旧の議題を読みます。どちらも、決まったことだけでなく「次の総会に上程する」とされた議題が残っていないかまで読みます。
ひな型では、議事録は理事長が保管し、組合員や利害関係人から書面で請求があれば閲覧させることになっています（団地総会は第51条、棟総会は第74条）。コメントでは、利害関係人に「組合員から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者」も含むとされています。
管理費などの滞納分は、区分所有法8条により買主（特定承継人）にも請求できます（e-Gov法令検索）。滞納の清算の進め方や、管理会社の書類（重要事項調査報告書など）の取り寄せ方は、リゾートマンションを手放したいと親のマンションを相続したくないときにあります。
建替えの議論は、待つ理由になるか
団地では、建替えの話が出ることがあります。
令和7年法律第47号（老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律）による区分所有法の改正が2026年4月1日に施行され、建替えの要件の一部が緩められました（施行日はe-Gov法令検索の改正履歴）。
それでも決議の要件は高く、実現までに時間がかかるのが実際です。改正後の条文は次のとおりです（e-Gov法令検索、2026年10月時点）。
| 場面 | 必要な賛成 |
|---|---|
| 1棟の建替え（62条1項） | 区分所有者と議決権の各5分の4以上 |
| 建物が次の5つの基準のどれかに当たる場合（62条2項） | 各4分の3以上 |
| 団地内の建物を一括して建て替える場合（70条1項） | 原則として各5分の4以上。いずれかの棟で区分所有者または議決権の3分の1を超える反対があると決議できない |
| 一括建替えで、全棟が5つの基準のどれかに当たる場合（70条2項） | 各4分の3以上 |
一括建替え決議ができるのは、団地内の建物がすべて区分所有の建物で、その敷地が団地内の建物の区分所有者の共有になっており、各棟の管理について団地の規約が定められている場合です（70条1項）。この前提に当たらない団地では使えません。
62条2項の5つの基準は、法務大臣が定める基準に当たるかどうかで判断します。
地震に対する安全性（耐震）、火災に対する安全性、外壁や外装材がはがれ落ちて周りに危害を生じるおそれ（外壁等の剝落）、給水・排水などの配管の劣化で著しく衛生上有害となるおそれ（給排水）、高齢者や障害者などが移動しやすい建物の基準（バリアフリー）です。
旧耐震の団地は1つ目に当たる可能性がありますが、当たるかどうかは基準に照らした判断になります。4分の3に下がっても、団地は棟も所有者も多いので、合意に時間がかかります。
建替えの見通しが立たないなら、待つ間にかかる費用を出してから、いつ手放すかを決めるのが現実的です。
持ち続けた場合の年間の費用
年間の費用 ＝（管理費＋修繕積立金の月額）× 12 ＋ 固定資産税（都市計画税がかかる地域はその分も）
たとえば、管理費と修繕積立金が月2万円、固定資産税が年5万円なら、年間29万円です（数字は計算の例です）。この年額に、建替えや売却の見通しが立つまでの年数を掛けます。見通しが立たないときは、5年分と10年分の両方を出しておくと判断しやすくなります。
修繕積立金が団地分と棟分に分かれている場合は、両方を足した月額で計算します。長期修繕計画の見直しで値上げされることがあるので、議事録や計画に値上げの予定があれば、その額で計算してください。
手放す道は、物件の条件で変わる
賃貸は手放す道ではなく、持ち続けながら費用を賄う道です。空室が長引きそうな階数・立地だったり、見込める家賃より管理費・修繕積立金・固定資産税のほうが重かったりするなら、向きません。
仲介で売るなら、上に挙げた管理組合の資料（管理規約、総会議事録、長期修繕計画、積立金の残高）をそろえて、買主に説明します。
それぞれの向き不向きは、リゾートマンションを手放したいの表にあります。団地で特に見るのは、上の階でエレベーターがないか、棟分の積立金が足りているか、棟総会で建替えや復旧の議題が出ていないか、の3点です。
ローンが残っているときの考え方は、住宅ローンが残っている家の売却にまとめています。
相続した土地を国に引き渡す相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は申請の段階で対象外とされています（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。団地の部屋と敷地の持分は、この制度では手放せません。
片付けも修繕もできない団地の相談
仲介で動かず、修繕や片付けにも手が回らない団地は、現況のまま手放す道があります。
当社は、古い団地でも、片付けや修繕を済ませていただく前提では見ていません。調査は当社で行います。遠方にお住まいでも、現地に来ずに契約から決済まで進められます。
他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。引き受けられるかどうかは、物件ごとに見てお伝えします。物件の種類を問わない全体のご案内は訳あり不動産の買取相談です。
相談のときは、次の情報があると話が早く進みます。
- 所在地、棟と部屋番号、階数、エレベーターの有無
- 管理費・修繕積立金の月額（団地分と棟分に分かれていればそれぞれ）と、滞納の有無
- 管理規約、長期修繕計画、団地総会・棟総会の議事録、建替えの議論の有無
- 築年数と、登記上の名義人（相続前の名義のままでも構いません）
まず動くなら、管理会社に滞納額・積立金の残高（団地分と棟分）・値上げの予定が分かる書類を頼むこと、団地総会と棟総会の直近の議事録を読むこと、建物と土地の登記事項証明書を取ること。この3つと、年間の費用の計算が手元にそろえば、次の判断ができます。
よくある質問
売れないまま団地を持っていると、毎年いくらかかりますか。
住んでいなくても、管理費と修繕積立金、固定資産税がかかり続けます。（管理費＋修繕積立金の月額）×12＋固定資産税で、年間の費用が出ます。団地では、団地全体の総会に加えて棟ごとの総会の決議もあり、値上げや特別な負担を求められることもあります。
管理費や修繕積立金を滞納している団地でも売れますか。
売れますが、清算の段取りが要ります。区分所有法8条により、滞納分は買主にも請求できるため、買主は滞納の有無を気にします。売る前に管理組合へ滞納額を確かめ、清算の方法を決めておきます。
建替えの話が出ています。売らずに待ったほうがいいですか。
要件が高く、時間がかかることが多いです。2026年4月1日に施行された改正区分所有法でも、建替え決議は区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則です。
耐震・火災・外壁等の剝落・給排水管・バリアフリーの5つの基準のどれかに当たる建物は各4分の3になります（62条）。団地の一括建替えも原則各5分の4、全棟が5つの基準のどれかに当たれば各4分の3です（70条）。
見通しが立たないなら、待つ間にかかる費用を出してから決めてください。
片付けも修繕もしていない古い団地を、そのまま引き受けてもらえますか。
現況のまま相談できます。片付けや修繕を済ませていただく必要はありません。他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。引き受けられるかどうかは、物件ごとに見てお伝えします。ご相談への返事は翌営業日までにお送りします。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
「売れない」と言われた不動産を、どうするか
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。
資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
どこで断られたかを伺うことはしません。断られた理由の方が、判断に必要です。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
