相続した家を売ろうとして登記簿を取り寄せたら、自分が生まれる前に設定された抵当権が消えないまま残っていた。こうした登記を休眠抵当権といいます。実際には返済が終わっている、あるいは債権者がとうに存在しないのに、記録だけが残り続けている状態です。
これを理由に「うちでは扱えません」と断られ、そこで手が止まっている方がいます。
この記事では、なぜ消しにくいのか、どういう方法があるのか、そして売主が自分で片付けなくても売れる場合があることを、実際に当社が扱った案件を交えて説明します。
借金が消えても、登記は消えない
まず押さえておきたいのはここです。
借金そのものが時効で消えていても、登記は自動的には消えません。 登記は誰かが手続きをして初めて消えるものだからです。返済が終わったときに抹消登記をしていなければ、その記録は何十年でも残り続けます。
登記簿に抵当権が残っている＝いまも借金がある、という意味ではありません。
ほとんどの休眠抵当権は、すでに終わった話の記録が消されていないだけです。
問題は、その「消す手続き」に相手方が必要だという点にあります。抵当権の抹消は、本来は所有者と抵当権者が共同で申請するものです。相手がいなければ進みません。
返済中の借入が残っているケースは、これとは話が別です。住宅ローンが残っている家を売る場合は、相手方（金融機関）がはっきりしているぶん手続きは単純で、売却代金で完済して同じ日に抹消するのが基本になります。
なぜ相手が見つからないのか
抵当権者が個人の場合、相続人をたどることになります。ところが明治・大正期の登記だと、相続が何代も重なって相続人が数十人に広がることがあります。全員の所在を調べ、全員から協力を得るのは現実的ではありません。
抵当権者が法人の場合は登記簿を追いますが、すでに解散していて清算人の所在も分からない、という例が多くあります。
つまり「返し終わっているのに消せない」のではなく、消す手続きに必要な相手が、もうこの世界に見当たらないというのが実態です。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
消し方は一つではない
代表的な方法を並べます。どれが使えるかは、登記の内容と相手方の状況で決まります。
| 方法 | 使える場面 | 注意点 |
|---|---|---|
| 供託による単独抹消 | 弁済期から相当年数が経ち、債権額が分かるとき | 供託する金額を計算できることが前提 |
| 公示催告 → 除権決定 | 相手の所在が分からないとき | 除権決定まで6か月程度が目安 |
| 抹消登記請求の訴訟 | 上の方法が使えないとき | 期間と費用がかかる |
| 解散した法人向けの簡易な抹消 | 抵当権者が法人で、解散から長期間が経過しているとき | 令和3年の法改正で整えられた仕組み。個人には使えない |
いちばん軽いのは供託を使う方法です。債権額と利息・損害金を法務局に供託して、所有者の側から単独で抹消を申請できます。実務でもっとも多く使われているのはこの方法です。
ただし、これには落とし穴があります。
供託が使えないことがある
供託には金額を計算できることが要ります。ここで詰まる場合があります。
債務額が分からないと、供託する金額を出せません。
とくに根抵当権は、決められた枠の中で借りたり返したりを繰り返す形の担保です。
元本が確定していない段階では被担保債権が特定されないため、
「いくら供託すればよいか」を出すこと自体ができません。
この場合、残るのは訴訟です。そして訴訟にもひと癖あります。相手の所在が分からないと、裁判所の掲示による送達（公示送達）で進めることになりますが、この方法では相手が欠席しても、こちらの主張が自動的に認められるわけではありません。原告の側が立証を積む必要があります。
「裁判を起こせば消える」という単純な話ではない、ということです。
明治時代の抵当権が残っていた家
関西圏の物件で、こういう相談がありました。
- 登記簿に古い根抵当権が残っている
- 抵当権者は個人で、すでに所在が分からない
- 債務額も不明
- 他社に相談したが、断られた
整理すると、使える手が順番に消えていきます。
| ルート | この案件では |
|---|---|
| 供託して単独で抹消 | 使えない — 債務額が不明で供託額を計算できない |
| 解散法人向けの簡易な抹消 | 使えない — 抵当権者が個人 |
| 公示催告 → 除権決定 | 根抵当権のため、先に元本を確定させる必要がある |
| 抹消登記請求の訴訟 | これを選んだ |
当社はこの状態のまま買い取り、取得後に自社の負担で裁判手続きを進めて、抵当権の登記を抹消しました。
売主の側から見ると、「登記をきれいにしてから持ってきてください」と言われずに済んだということです。
断られ続けた理由がそのまま、動けなかった理由でした。
なお、これは「どんな抵当権でも必ず消せる」という話ではありません。登記の内容、経過年数、相手方の状況によって取れる手は変わり、時間も費用もかかります。当社が引き受けられるかどうかも、個別に見てからの判断になります。
売主が判断すべきなのは「誰が背負うか」
こうした案件で本当の分かれ目になるのは、手続きの種類ではありません。
その手間と費用を、売る前に自分が背負うのか。買主に引き渡すのか。ここです。
仲介で売る場合、買い手は普通「登記がきれいな状態」を求めます。だから売主が先に片付ける必要が出てきます。相続人を全国から探し、司法書士に依頼し、場合によっては裁判をして、それから売りに出す——という順番です。
買取であれば、その順番を入れ替えられる場合があります。権利関係が付いたまま引き受け、片付けは買主側で行うという形です。当社が扱う物件は、再建築不可・未登記・境界不明といった「何かが引っかかっている」ものが中心なので、登記の問題もその一つとして見ています。
相談するときに手元にあるとよいもの
判断を早くするために、あると助かるものを挙げます。揃っていなくても構いません。
- 登記事項証明書（法務局で取得できます。抵当権の内容がここに出ています）
- 固定資産税の課税明細書
- 分かる範囲での経緯（いつ頃の借入か、返済は終わっているか）
登記事項証明書さえあれば、その抵当権がどの方法で消せそうかの見当はつきます。ご自身で法務局に行く前に、まず写しをお送りいただくだけでも構いません。
「古い抵当権が付いているから無理だ」と言われた時点で止まってしまうのは、もったいないと思います。消し方がないのではなく、消す相手が見つからないだけというのが、多くの場合の実態だからです。
よくある質問
何十年も前の抵当権は、時効で自然に消えないのですか？
借金そのものが時効で消えていても、登記は自動では消えません。登記は誰かが手続きをして初めて消えるためです。実際には返し終わっている、あるいは債権者がとうに存在しないのに、記録だけが残り続けている状態がよくあります。
抵当権者が誰か分からない場合はどうなりますか？
個人であれば相続人を戸籍でたどることになりますが、明治・大正期の登記だと相続人が数十人に広がることがあります。法人であれば登記簿を追いますが、すでに解散して清算人の所在も分からないことが多いです。この「相手が特定できない」ことが手続きを難しくします。
供託すれば消せると聞きました。
一定の要件を満たせば、債権額と利息・損害金を法務局に供託して、所有者側から単独で抹消を申請できる特例があります。ただし供託する金額を計算できることが前提です。債務額が分からない場合や、根抵当権で被担保債権が特定できない場合には使えません。
売主が自分で消してから売らないといけませんか？
必ずしもそうではありません。買取であれば、登記の問題を含めて買主側が引き受ける形も取り得ます。当社でも、抵当権が残ったままの状態で買い取り、取得後に自社の負担で抹消まで進めた案件があります。ただし物件や権利の状況によるため、個別の判断になります。
解決までどのくらいかかりますか？
手続きによって幅があります。公示催告から除権決定までは6か月程度が目安とされ、訴訟になればさらに時間がかかります。売主にとって重要なのは期間そのものより、その間の手間と費用を誰が負うのかという点です。
この記事の監修者
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