都市計画法34条11号とは｜自分の土地が11号区域に入っているか調べる方法と、12号との違い

役所で「11号区域なら建てられます」と言われたものの、自分の土地が入っているのか分からず、そこで止まっている。調整区域の土地のご相談で、よくあるのがこの形です。

「0円でもいいので手放したい」「解体費は出せない」というお声と並んで、区域の内外を調べる手間が止まる原因になっていることが多くあります。

都市計画法34条11号とは、市街化調整区域のうち条例で指定された区域（11号区域）の中であれば、住宅などを建てられるようにする規定です。入っているかの調べ方、12号との違い、区域から外れていた土地の手放し方を書きます。

指定するかどうか、どこを指定するかは自治体が条例で決めます。そのため同じ市街化調整区域でも、道路一本を挟んで扱いが変わることが実際に起こります。

市街化調整区域とは、市街化を抑える区域として都市計画で定められたもので、原則として建築のための開発が認められません。34条は、その例外を号ごとに列挙した条文です。11号はそのうちの一つ、という位置づけになります。

11号と12号は、線の引き方が違う

例外の中でも、条例で範囲を決める仕組みが11号と12号です。

11号は「場所」で線を引きます。 市街化区域に隣接または近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定した区域が対象です。

12号は「目的と用途」で線を引きます。 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為について、条例で目的や予定建築物の用途を限って定めるものです。

12号条例に何を並べるかは自治体が決めます。

公表されている例でよく置かれているのは、線引き前から所有していた土地に自分が住む家を建てる類型、長期居住者の親族のための自己用住宅（いわゆる分家住宅）、自分で使う小規模な事業用の建物、集落の生活を支える日用品の販売・修理の店舗の4つです。

このほか、一定の年数を超えた空き家などの建て替えや、流通業務施設・工業施設を別に置いている自治体もあります。

（出典: 加須市「都市計画法第34条第11号及び第12号の区域について」、埼玉県「11号区域・12号区域の指定状況」）

分家住宅を12号条例に置いている自治体もあれば、別の号や開発審査会の基準で扱う自治体もあります。号の番号だけで判断せず、その自治体が何をどの号で扱っているかを窓口で聞いてください。

この仕組みは平成12年の法改正で導入されました。それ以前は「既存宅地」という別の制度がありましたが廃止され、代わりに条例で区域を指定する形になりました。古い資料に「既存宅地だから建てられる」と書かれていても、いまは通用しません。

「おおむね50以上の建築物が連たん」とは

11号の要件でよく引っかかるのがここです。連たんとは、建築物がとぎれずに並んでいる状態を指します。

条文には「おおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）」と書かれています（都市計画法34条11号）。

つまり、50という数は市街化調整区域の中だけで数えるのではなく、隣り合う市街化区域側の建物も含めて数えるのが法律上の建て付けです。市街化区域との境目に近い集落が指定されやすいのは、このためです。

そのうえで、細かな数え方は自治体ごとに運用が異なります。何メートル以内なら連続とみなすか、どの範囲を数えるか、住宅以外の建物を含めるか。こうした細部は条例や運用基準で決まっており、全国共通ではありません。

また、要件は連たんだけではありません。市街化区域に隣接または近接していること、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められることも必要です。集落として家が並んでいても、市街化区域から離れていれば対象外になります。

「一体的な日常生活圏」という言い方は抽象的ですが、実務では通勤・通学・買い物の圏内かどうかといった観点で判断されています。ここも自治体の運用によります。

「近所に家がたくさんあるから大丈夫だろう」という見立ては当てになりません。区域の指定は行政が図面で引いた線で、実際の建物の並びとは別に決まっています。見るべきは区域指定図と地番です。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

11号区域に入っていても、それだけでは建たない

ここが最も誤解されるところです。11号区域に入っていることは、開発許可の入口に立てるという意味であって、許可が出たという意味ではありません。

市街化調整区域で開発行為を行うには、34条各号のどれかに当てはまること（立地基準）に加えて、33条の技術基準にも適合する必要があります。技術基準で見られるのは、道路の幅員、排水施設の能力、擁壁の構造といった、土地そのものの条件です。

既に指定された区域で建築するには、別途、開発許可又は建築許可の手続きを行う必要があります

— 福岡市「区域指定型制度とは何か」

造成をしないで建てる場合は「43条の建築許可」になる

すでに宅地になっていて、造成（開発行為）をせずに建てるだけ、という土地もあります。この場合に要るのは開発許可ではなく、都市計画法43条の建築許可です。

市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外では、原則として都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を新築できない、と定められています。

開発許可（29条）は、造成など土地の区画形質の変更を伴うときの手続きで、34条11号に当てはまれば立地基準を満たし、そのうえで33条の技術基準（道路・排水・擁壁など）が見られます。

建築許可（43条）は、造成を伴わず建物を建てるだけのときの手続きです。

こちらは施行令36条1項3号ロが、11号の条例区域内で条例の定める用途に当たらない建築物を許可の対象にしており、あわせて排水施設と、地盤・崖崩れ・出水への安全措置が見られます（施行令36条1項1号）。

（出典: 都市計画法43条、都市計画法施行令36条）

どちらの手続きになるかは、土地の現況と計画の内容で決まります。既存の家の建て替えをどう扱うかも自治体によって運用が分かれるため、「この土地で建てるなら、開発許可と建築許可のどちらになりますか」と窓口で聞いておくと、買い手への説明がぶれません。

さらに、農地であれば農地法、山林であれば森林法というように、他の法令の許可が別に要る土地もあります。区域指定はそれらを免除するものではありません。

建てられる用途にも条例の限定が掛かります。 11号区域で許可の対象になるのは「開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として条例で定めるものに該当しないもの」とされ、建築基準法別表第二（ろ）に掲げる建築物——住宅や小規模な店舗など、低層の住宅地に建てられるものの一覧——に限る、という定め方をしている自治体もあります。区域内であっても、何でも建てられるわけではありません。

売却の場面では、この差が効いてきます。「区域内です」とだけ伝えると、買い手は自分の使い方ができる前提で話を進め、あとで用途や技術基準で止まります。区域の内外だけでなく、建てられる用途と規模まで窓口で聞いておけば、話が途中で止まりにくくなります。

令和4年に、区域から外れた土地がある

見落とされやすい変更です。令和2年6月に公布され、令和4年4月1日に施行された改正により、都市計画法施行令29条の9・29条の10が改められました。

その内容は、11号区域と12号区域には、原則として災害ハザードエリアを含めてはならないというものです。施行令29条の9は、その区域を6つ挙げています（同条1号〜6号）。

号	原則として含めない区域	根拠となる法令
1号	災害危険区域	建築基準法39条1項
2号	地すべり防止区域	地すべり等防止法3条1項
3号	急傾斜地崩壊危険区域	急傾斜地法3条1項
4号	土砂災害警戒区域	土砂災害防止法7条1項
5号	浸水被害防止区域	特定都市河川浸水被害対策法56条1項
6号	浸水想定区域のうち、洪水・雨水出水・高潮で建築物が損壊し、または浸水して生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域	水防法15条1項4号

（出典: 埼玉県「都市計画法の改正について」、都市計画法施行令29条の9、国土交通省「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」概要）

施行令29条の9は、このほかに「優良な集団農地その他長期にわたり農用地として保存すべき土地」や、自然の風景や水源を守るために保全すべき土地も、原則として区域に含めないとしています（同条7号、施行令8条1項2号ロ〜ニ）。

災害の危険だけでなく、まとまった農地に掛かっている土地も区域から外れやすい、ということです。

見落とされやすいのは表の4号です。特別警戒区域（レッド）だけでなく、警戒区域（イエロー）も対象に入っています。 「うちはレッドではないから関係ない」とは限りません。

なお、浸水想定の深さによっては、盛土などの対策を講じることで除外扱いにしない運用を置いている自治体もあり、ここも一律ではありません。

つまり、以前は区域内だったのに、いまは区域から外れた土地があります。何年か前に役所で「建てられます」と言われたまま置いている土地は、いまの結論が違うかもしれません。逆に、区域の見直しで新たに入った土地もあります。古い記憶ではなく、いまの図面で見直してください。

法改正だけではありません。区域指定は、一度決めたら動かないものではないという点も知っておいてください。

条例そのものに「都市計画基礎調査の結果に基づく検討により条例区域を変更又は廃止することを想定し、これに関する規定を設けています」と書いている自治体もあります（木更津市の条例区域の解説より）。

何年か前に手に入れた図面を持っていても、それが今も生きているとは限らない、ということです。

区域から外れていたり、窓口に聞いても内外がはっきりしなかったりして調べる作業が進まないときは、現況のまま売れるか、手放せるかをそのままご相談ください。ご連絡へのお返事は翌営業日までにいたします。

自分の土地が区域内かを調べる

まず、市町村のウェブサイトで区域指定図を探します。「区域指定」「34条11号」「開発許可 条例」といった語で検索すると見つかることが多いです。

図面だけで決めないでください。境界付近では、図面上の線と実際の地番の対応が読み取れないためです。窓口で地番を伝えれば、内外を答えてもらえます。

• 用意するもの … 登記事項証明書、公図、住宅地図（地番が分かるもの）
• 聞く先 … 市町村の都市計画課・開発指導課（町村では都道府県のことがあります）
• 聞くこと … ①区域内か外か ②区域内なら建てられる用途と規模 ③災害ハザードエリアに掛かっていないか ④区域外なら12号条例や他の号で該当するものがないか ⑤区域の見直し予定があるか
• 記録すること … 担当者名、日付、言われた内容

聞く先が市町村だったり都道府県だったりするのは、条文が条例の主体を「都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村）」としているためです。

開発許可の権限を持つ市は自分の条例で区域を決め、権限を持たない町村では都道府県の条例で決まります。

たとえば埼玉県は、県が開発許可事務を行う町村について、県の条例で区域を指定していると公表しています（埼玉県「11号区域・12号区域の指定状況」）。

窓口の名称も、図面の公開方法も自治体ごとに運用が異なります。代表番号に電話して「市街化調整区域の区域指定について聞きたい」と伝えるのが早道です。

電話の段階で地番を伝えておけば、窓口に着いてから調べ始めるより待ち時間が短くなります。

条例名の探し方と、窓口で聞くこと

11号区域を定めているのは条例ですが、条例の名前は自治体ごとに違います。区域の指定図を探す前に、まず「どの自治体のどの条例か」を押さえます。

埼玉県は、県が開発許可事務を行う町について「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」で区域を指定しており、区域指定があるのは越生町・鳩山町で、各町の窓口か建築安全センターの開発担当で図を見られると公表しています。

福岡市は「区域指定型制度」と呼び、地域計画課（092-711-4430）と開発・盛土指導課（092-707-3902）を相談先にしています。土浦市の条例は、後の節で原文を読みます。

（出典: 埼玉県「11号区域・12号区域の指定状況」、福岡市「区域指定型制度とは何か」）

自分の土地の自治体なら、「（市町村名） 市街化調整区域 開発許可 条例」で検索すると、条例名と区域指定図のページに当たることが多いです。

市に開発許可の権限がなければ都道府県の条例になるので、「（都道府県名） 都市計画法 開発許可 基準 条例」で探します。

それでも見つからなければ、都市計画課・開発指導課に電話して地番を伝え、「34条11号の区域に入っているか」「入っている場合に建てられる用途」を聞くのが早いです。

区域内と分かった場合に建てられる用途は、福岡市の案内では住宅や小規模な店舗などで、空き家を賃貸住宅や貸店舗として第三者に貸すこともできるとされています。用途・敷地面積・道路などの条件は条例ごとに違うので、自分の土地に当てはめた答えは窓口で聞くことになります。

区域外だった場合は、12号条例の類型に当たるか、現況のまま使う人に向けて売るか、現況のまま当社のような事業者に買い取ってもらうか、費用をご負担いただく形でのお引き受けを頼むかの4つが残ります。区域外と分かった時点で、売却をあきらめる必要はありません。

売るときに、ここが値段を分ける

区域の内外は、買い手にとって「建て替えられるかどうか」に直結します。そのため価格差がはっきり出ます。

区域内で、建てられる用途まで分かっている土地は、一般の買い手が検討でき、住宅ローンも比較的通りやすくなります。区域内でも用途が限られていれば、買い手は目的が合う人に絞られます。

区域外なら建て替え前提の買い手は付きにくく、現況で使う人か事業者向けになることが多いです。

いちばん売りにくいのは、内外が不明なままの土地です。

買い手が判断できないので見送られます。調べれば分かることなので、売り出す前に窓口で聞いて記録を残しておくだけで、話の進み方が変わります。

避けたいのは、「調整区域だから無理」と思い込んで区域内かどうかを調べないまま10年置いてしまう、昔の役所の回答をそのまま買主に伝えて後から区域外と分かり争いになる、図面だけで区域内と判断したのに地番で見ると外れていた、といった形です。

条例の中身は自治体で違う：一例を原文で読む

条例の中身は自治体ごとに違うので、一例として土浦市を原文で読んでみます。

土浦市は平成18年4月から「土浦市市街化調整区域に係る開発行為の許可基準に関する条例」を施行しており、市は都市計画法34条11号の文言指定（地図に線を引くのではなく、条件を文章で定めて、満たす区域を区域とする方式）と説明しています。

令和7年7月版の概要では、区域となる条件は次のとおりです。

条件	内容（令和7年7月版の概要・条例4条）
市街化区域との距離	市街化区域（工業専用地域を除く）から1キロメートルの範囲内
住宅の連たん	調整区域内の建築物の敷地相互の間隔が70メートル未満で、40戸以上の住宅が連たん。調整区域で最低20戸の連たんがある場合に限り、市街化区域の住宅を戸数に含められる
道路	幅員5メートル以上（自己用住宅は4メートル以上）で、5.5メートル以上で継続する道路に接続した、既に整備済みの建築基準法42条1項の道路
汚水	既設の排水施設に適切に排出できること（運用基準では宅地内処理は認めない扱い）
水道	上水道が整備されていること
災害・保全	災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域、保安林、農用地区域、風致地区などは原則除く。土砂災害警戒区域と、想定浸水深3メートル以上の区域は、安全・避難上の対策をとる場合に例外的な扱いがある

（出典: 土浦市「土浦市市街化調整区域に係る開発行為の許可基準に関する条例について【概要（令和７年７月版）】」。連たんの要件を満たす区域は「連たん区域図」で指定される、と運用基準に書かれています）

建てられるものにも枠があります。同じ資料では、用途は専用住宅（建売や貸家を含む）と、共同住宅・長屋・寄宿舎・下宿で、敷地は250平方メートル以上（自己用住宅は200平方メートル以上）、建ぺい率60％以下・容積率200％以下・高さ10メートル以下とされています。

売る側にとって、この表は「自分の土地に買主が家を建てられるか」を、買主より前に見ておける材料になります。とくに前面の道路と汚水は、境界や登記と違って現地を見ないと分かりにくく、買主から質問が来やすい点です。

道路は、幅員が足りているかに加えて、5.5メートル以上の道路まで途切れず続いているかが問われ、自己用住宅と分譲・貸家とで求められる幅員が違います。

汚水は下水道などの既設の排水施設に出せるかが問われ、運用基準は宅地内処理を認めない扱いなので、浄化槽で済ませる前提の土地はこの条件を満たせるかを窓口で聞いておく必要があります。

連たんの数え方も細かく決まっています。

運用基準では、同じ敷地に住宅が2戸あれば、それぞれが専用住宅として機能していれば2戸と数える一方、寄宿舎・下宿・寮のように世帯を構成しない建物や、住宅としての機能を持たない建物は戸数に含めないと書かれています。

他の市町村にある建物への連たんは認められません。「近所に家が多いから大丈夫」という感覚と、条例の数え方は一致しないことがあります。

最後に、売買の手続きです。

一定面積以上の土地を売買すると、買主（権利を取得する側）は契約締結日を含めて2週間以内に市へ届け出る必要があります。

土浦市のサイトに載っている茨城県の案内資料では、必要になる面積は市街化区域以外の都市計画区域で5,000平方メートル以上とされています。相続や贈与は届出の対象外で、売買は対象です。

広い土地をまとめて売るなら、この面積を超えるかを契約前に見ておくと慌てずに済みます。（出典: 土浦市サイトに掲載の国土利用計画法の届出の案内）

条例は改正もされ（土浦市も令和3年12月に一部改正し、令和4年4月に施行しています）、区域の判定は市の都市計画課で行います。土浦市の市街化調整区域の全体像は土浦市のページでも扱っています。

区域から外れていた場合

区域外だと分かっても、そこで終わりではありません。34条には他の号もあり、農林漁業に関する建築物や、既存の建築物の建て替えなど、別の根拠で認められる道があります。窓口で「他に該当する号はありませんか」と聞いてみてください。

前に挙げた12号条例の類型も、ここで効いてきます。線引き前から所有していた土地の自己用住宅や、一定の年数を超えた空き家の建て替えを類型として置いている自治体があるためです。

11号区域から外れていても、12号条例のどれかに当てはまれば道が残ります。置いている類型は自治体ごとに違うので、一般論では判断できません。

よく使われるのは、その土地で農業や林業を営む人の住宅、既存の工場に付随する施設、そして分家住宅と呼ばれる類型です。分家住宅は、その土地の所有者の親族が住むことを前提に認められるもので、誰にでも売れるわけではないという制約が付いて回ります。

この制約は「属人性」と呼ばれ、売却の際には解除の手続きが必要になることがあります。買い手が現れてから気づくと契約が止まるため、分家住宅として建てられた家であれば、売り出す前に窓口で扱いを聞いておいてください。

それでも見込みが立たない場合は、現況のまま使う人か、建て替えを前提としない買い手を探すことになります。市街化調整区域の売却では、この見極めが値段より前に来ます。

建て替えができなくても、いま建っている家をそのまま使う分には問題がありません。倉庫や作業場として使いたい人、現況のまま貸したい人が買い手の候補になります。

当社は片付けや測量をせず、現況のままの状態で見ることを基本にしているため、区域の内外がはっきりしない状態、建物が古いままの状態でもご相談いただけます。

値段を付けて買い取れる土地もあれば、費用をご負担いただく形でのお引き受けになる土地もあり、どちらになるかは場所と状態を見て個別に判断します。条件によっては、どちらの形でもお引き受けできないこともあります。

開発許可の可否については市町村の都市計画課・開発指導課へ、登記の手続きについては司法書士へご確認ください。

よくある質問

役所で「11号区域なら建てられる」と言われました。うちの土地は入っていますか。

土地がある市町村（町村では都道府県のこともあります）の都市計画課・開発指導課に地番を伝えれば、内外を答えてもらえます。区域指定図を公開している自治体もありますが、境界付近は図面だけでは読み取れません。

同じ市街化調整区域でも、道路を挟んだ向かいは区域内で、こちらは区域外ということが起こります。

区域内なら、好きな家を建てられるんですよね？

区域内であることは開発許可の入口に立てるという意味で、それだけでは建ちません。道路の幅員や排水施設などを見る33条の技術基準に合うことが別に要り、建てられる用途を住宅や小規模な店舗などに絞っている自治体もあります。

前は建てられると言われた土地なのに、今はだめだと言われました。

令和4年4月1日施行の改正で、11号区域と12号区域には原則として災害ハザードエリア（土砂災害警戒区域や一定の浸水想定区域など）を含めないことになりました（都市計画法施行令29条の9）。それまで区域に入っていた土地が外れた例があります。

区域から外れていたら、もう売れませんか。

建て替えの根拠が見つからないと仲介では買い手が絞られますが、手放す道は残っています。

当社では、値段を付けて買い取れる土地と、費用をご負担いただく形でお引き受けする土地があり、どちらになるか、お引き受けできるかは場所と状態を見て個別に判断します。区域の内外がはっきりしないままでもご相談いただけます。

この記事の監修者

このような物件のご相談は、市街化調整区域の買取相談のページへ。地域ごとの事情は、埼玉県の訳あり不動産の相談のページにまとめています。

建て替えできるか分からないまま、決めないでください

どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。

相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。

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