先祖代々の土地を手放したいと思ったとき、止めるのは法律より先に、「親戚に何と言うか」「墓はどうなるか」という気持ちのほうです。この土地は誰の名義で、墓は誰が守る決まりで、親戚にはどの順番で話すのか。その切り分けから始めます。
動かなくなる理由は、三つの引っかかり
先祖代々の土地が止まるとき、引っかかりはだいたい三つです。親戚、墓、名義。
どれも土地の値段とは関係がありません。値下げをしても、この三つは動かないのが厄介です。
一つ目は、親戚の目です。自分の代で手放すと、「あの家を売った」と言われるのではないか。そう思うと、固定資産税の通知だけが毎年届いて、話は先送りになります。
二つ目は、墓や仏壇の行き先が決まっていないこと。三つ目は、名義が祖父や曽祖父のままで、誰に連絡すれば足りるのか見えないことです。
気持ちの問題と、手続きの問題を、混ぜたままにしない。これが最初の一歩です。
墓は、土地とは別の決まりで承継される
土地を手放すと墓も無くなるのでは、と考える方は多いのですが、法律の上では別々に扱われます。
民法897条は、系譜、祭具および墳墓の所有権は、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継すると定めています。被相続人の指定があれば、その者が承継します。慣習が明らかでないときは、家庭裁判所が定めます。
系譜、祭具及び墳墓の所有権は、前条の規定にかかわらず、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。
つまり、墓を誰が守るかは、土地を誰が相続するかとは別に決まります。土地を手放す人が、墓の承継者と同じとは限りません。
敷地の中に墓地跡や墓石が残っている土地は、地目が墓地になっていることがあります。地目が墓地の土地の記事に、墓がある実家の敷地の進め方があります。
墓を移す場合の手続きは、墓地の管理者や市区町村の窓口が案内します。ここは当社が決める部分ではありません。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
名義は誰のままか。手元で見る三つの書類
親戚に話す前に、手元で済ませられることがあります。登記簿で、いまの名義を見ることです。
名義が曽祖父のままで、何代も相続登記がされていない土地は珍しくありません。こういう土地は、代が替わるたびに相続が重なっています。亡くなった人ごとに、その配偶者や子が相続人に加わり、子が先に亡くなっていれば孫が代わりに入ります。
相続人は子孫に限らず、代を追うごとに増えていきます。
相続人が複数いるとき、相続財産は共有になると民法は定めています（898条1項）。この共有の相手が親戚です。
相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請が要り、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
施行前に始まった相続も対象で、それ以前に知っていた場合の期限は2027年3月31日です（法務省 相続登記の申請義務化について）。
見る書類と、そこから分かることを表にまとめます。
| 見るもの | 分かること | 取り方 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 名義人、共有者の有無、抵当権などの付きもの | 法務局の窓口、郵送、オンライン |
| 固定資産税の通知書 | 納税している人、地番、地目、面積 | 毎年届く書類。見当たらなければ市町村の税務課で聞ける |
| 公図・地積測量図 | 土地の形、隣との境の目安 | 法務局 |
名義が自分ひとりなら、売るかどうかを決めるのは名義人です。親戚の同意は法律上の条件ではありません。
名義が過去の世代のままなら、相続登記が先に必要です。相続登記をしていない家と、相続人が複数いる家の売却で順番を整理しています。
親戚には、決まった話ではなく状態の話をする
親戚に話すとき、「売ることにした」と伝えると、反対か賛成かの二択になります。
最初に伝えるのは、土地の状態です。「固定資産税の通知が毎年来ていて、草刈りの手配が難しくなっている」。これは意見ではなく事実なので、感情がぶつかりにくくなります。
話の順番は、次のようにするとやりやすくなります。
- 土地の場所と、名義が誰か
- 毎年かかっている費用（税、草刈り、見回りの手間）
- 自分が今後できる範囲と、できない範囲
- 売る、貸す、持ち続ける、のうち考えている方向
墓や先祖への思いは、数字では片付かない話です。そこは「どうしたいか」を聞くだけで、急いで結論を出させないほうが、後でこじれません。
遠くに住んでいる親戚には、電話で一度話してから、要点を書面で送る形にすると、言った言わないになりにくいと感じています。親戚の反対に直面したときの考え方は、実家の売却を親族に反対されたらにあります。
自分で動く道と、行き止まりになりやすい点
先祖代々の土地を手放す道は、大きく三つあります。仲介で売る、親戚や隣の人に引き継ぐ、そのまま持ち続ける、です。
仲介で売る場合、買い手は住む目的か、投資の目的で探します。地方の古い土地は、そもそも探している人が少ない場所にあります。地方の空き家が売れない理由に、値下げが効かない仕組みを書きました。
親戚や隣の人に引き継ぐ道は、相手が欲しがっていることが前提です。相手の事情が変わると、いつの間にか流れてしまいます。
持ち続ける道は、固定資産税と管理の手間が毎年続きます。山がまじる土地は、草刈りや見回りが負担になりやすいです。
相続土地国庫帰属制度で国に渡す方法もありますが、申請できない土地が法令で決まっています。建物がある土地と、境界が明らかでない土地は、相続土地国庫帰属法2条3項1号・5号に挙がっています（相続土地国庫帰属法（e-Gov法令検索））。
墓地内の土地は、同法の施行令2条2号に挙がっています（相続土地国庫帰属法施行令（e-Gov法令検索））。申請の流れは法務省 申請の手引きで確かめられます。
ここでいう墓地内の土地は、地目や許可の上で墓地のままになっている土地のことです。墓石の跡が残る一角が、そのまま法令上の墓地にあたるとは限りません。
先祖代々の土地は、古い家と、墓のある一角と、境のあいまいな山がひとまとまりになっていることが多く、当社が相談を受けてきた中でも、この制度だけで片づく形にはなりにくいと見ています。制度の全体は相続した土地の国庫帰属にあります。
三つの道を比べると、次のとおりです。
| 道 | 動かすもの | 止まりやすい所 |
|---|---|---|
| 仲介で売る | 売り出し、内覧の立ち会い | 買い手が現れない、修繕を求められる |
| 親戚・隣人に引き継ぐ | 相手との合意、登記 | 相手の事情が変わる、費用の分担 |
| 持ち続ける | 税の支払い、草刈り、見回り | 費用と手間が毎年続く |
仲介と買取の違いは、買取と仲介の違いにまとめています。
片付けも測量もせずに渡す道
片付けも測量もしないまま、ほかで断られた土地でも、当社が引き受けられる場合があります。今の状態のまま手放す道です。
公開している邑智郡川本町の事例は、島根県の山あいの町で、約3万5千平方メートルの山林がついた家と土蔵、墓地跡が残る土地です。解体も境界の明示もせず、現況のまま取り扱いました。
もちろん、すべての土地が同じ結果になるわけではありません。引き受けるかどうかは、場所、権利、土地の状態を見たうえで、物件ごとに判断します。
当社の扱いは、訳あり物件のうち、売れにくい種別の相談を受けるものです。先祖代々の土地のように、気持ちの整理から始まる土地も、負動産として片付けずに聞くことができます。
確認する点は、次のとおりです。
- 名義が誰か、共有か、相続登記が済んでいるか
- 敷地内に墓地跡や墓石、建物、残置物があるか
- 前の道に接しているか、境が分かる状態か
土地の状態を見て、当社が買い取れる場合は、買取としてお話しします。
お引き受けできるかは物件ごとの個別の判断で、条件によっては成立しないこともあります。現況渡しの考え方も、あわせて見てください。
いま売るかどうかは決めなくて構いません。ほかの処分方法はいらない土地の処分方法7つで比べられます。
結論を出す前に、土地の状態だけ聞いてみる
親戚に話す前に、土地の状態だけを聞く。それが、この記事でいちばん勧めたい動き方です。
所在地と、登記簿や固定資産税の通知書が手元にあれば、その範囲で構いません。墓がある、山がまじっている、境が分からない、といった状態も、そのまま伝えてください。
ご相談への返事は、翌営業日までにお返しします。決める前の段階でも、構いません。税務や法務に関わる部分は、税理士・司法書士にご確認ください。
あなたが手放すかどうかの結論は、状態を知ってからで間に合います。まずは 土地の状態を伝えて相談する ページから、土地の場所と名義だけお知らせください。
よくある質問
親戚が反対しています。それでも先祖の土地は売れますか。
名義が自分ひとりなら、売るかどうかを決めるのは名義人です。親戚の同意は法律上の条件ではありません。名義が兄弟や親戚との共有なら、全員の動きがそろわないと話が進みません。まず登記簿で名義を見てください。
敷地にお墓が残ったままでも大丈夫ですか。
墓は土地とは別に、祭祀を主宰する人が承継するものと民法に定められています。墓の移し方や墓地跡の扱いは、霊園や自治体の窓口に聞く部分です。墓が敷地内に残っている土地も、そのまま相談できます。
もう誰も住んでいない古い土地で、山もついています。相談だけでもいいですか。
相談できます。建物があっても更地でも、山がまじっていても、今の状態を聞いたうえで、個別に判断します。片付けや測量を先にしていただく必要はありません。お引き受けになることもあります。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
「売れない」と言われた不動産を、どうするか
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。
資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
どこで断られたかを伺うことはしません。断られた理由の方が、判断に必要です。
お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
