地図混乱地域とは｜公図と現地が合わない土地の売り方

2026年9月3日2026年9月9日

法務局で公図を取ったら、隣の家の位置も、道路の形も、現地とまるで違っていた——そういう地域が全国にあります。地図混乱地域と呼ばれ、その中にある土地は、所有していても分筆できず、面積を直すこともできず、住宅ローンの担保にもなりません。この記事では、なぜそうなるのか、筆界特定の制度で解けるのか、解けないまま手放す道はあるのかを、現況のまま買い取っている立場から説明します。

そもそも法務局の図面は、精度を保証していない

意外に思われますが、これは法律にそう書いてあります。

第十四条登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。

４第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。

——不動産登記法第14条（e-Gov法令検索）

1項が求めている「各土地の区画を明確にし」た地図が、まだ用意できていない場所がたくさんある。そこで4項が、それまでの代わりとして「地図に準ずる図面」を置くことを認めています。

窓口で「公図」と呼ばれて出てくる図面の多くは、この14条4項の「地図に準ずる図面」です。
明治期の地租改正のときに作られた図が元になっているものもあり、精度は保証されていません。

ふつうは多少ずれていても実害が出ません。実害が出るほど大きくずれている一帯が、地図混乱地域です。

呼び方がいくつかあります。 法務省は法務局地図作成事業のページで「地図混乱地域（公図と現地が大きく異なる地域）」という言い方をしていますが、現場では公図混乱地域、地番混乱地域、地番錯綜地などとも呼ばれます。指している状態はほぼ同じと考えてかまいません。
なお、地籍調査の立会いに応じられない方がいたために公図に「筆界未定」と記録された土地は、これとは別の状態です（国土交通省地籍調査Webサイト）。分筆できないという結果は似ていますが、原因も直し方も違います。法務局には地番を伝えて、どちらなのかを聞いてください。

なぜ、そこまでずれるのか

原因はいくつかありますが、共通しているのは過去のある時点で、図面と現地が切り離されたまま先に進んでしまったことです。

起きたこと	どうずれるか
分譲時に、実際の造成と違う区画で登記された	家が建っている位置と、公図の区画が一つずつずれていく
分筆を繰り返すうちに、元の図面との整合が失われた	面積の合計が合わなくなる
河川の付け替え・埋立て・区画整理が図面に反映されていない	地番はあるのに、その場所が現地に見当たらない
図面自体が古く、測量の精度が低い	全体が回転・平行移動したような形になる

所有者に落ち度がないのが、この問題のつらいところです。 買ったときも相続したときも、誰も教えてくれません。売ろうとして初めて発覚します。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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何ができなくなるのか

分筆の登記ができない……一部だけ売る、道路として切り出す、といったことができません
地積更正の登記ができない……登記簿の面積が実測と違っていても直せません
地目変更の登記ができないことがある……農地を宅地に直す手続きが止まります
金融機関の担保になりにくい……買主が住宅ローンを使えず、現金で買える人に限られます

登記の3つが止まるのは、いずれも「この土地はここからここまで」という前提が要る手続きだからです。前提が崩れているので、その上に登記を積めません。

出口1：筆界特定制度を使う

法務局に、筆界の位置を特定してもらう制度があります。裁判ではありません。

第百三十一条土地の所有権登記名義人等は、筆界特定登記官に対し、当該土地とこれに隣接する他の土地との筆界について、筆界特定の申請をすることができる。

——不動産登記法第131条第1項

筆界調査委員が調べ、筆界特定登記官が筆界特定書を作ります（同法143条）。境界の争いがある場合の、現実的な最初の一手です。

万能ではありません。同法123条2号は、筆界特定を
「筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）」
と定めています。一点に定まらず、範囲までしか出ないことがあります。
また地図混乱地域は一帯にまたがるため、自分の土地の周りだけ特定しても解けないことがあります。

あまり知られていない条文があります。

２地方公共団体は、その区域内の対象土地の所有権登記名義人等のうちいずれかの者の同意を得たときは、筆界特定登記官に対し、当該対象土地の筆界（第十四条第一項の地図に表示されないものに限る。）について、筆界特定の申請をすることができる。

——同法第131条第2項

自治体が、所有者の1人の同意だけで申請できるという規定です。地図混乱地域のように一帯で困っている場合、個人が全員をまとめるより現実的なことがあります。市区町村の担当課に、この条文を示して相談してみる価値はあります。

いくら・どれくらいかかるか

「制度がある」と分かっても、先に出す費用と待つ時間が分からないと判断できません。東京法務局が公表している目安を挙げます。

かかるもの	目安
申請手数料	「申請人の土地の価格に相手方の土地の価格を加えて2で割り、それに0.05を掛けて得られた額」が算定の基礎になります
測量を専門家に委託した場合の費用	概ね50万〜80万円。この費用は申請人が負担します
手続にかかる期間	東京法務局の標準処理期間は9か月。関係者の数や難しさによっては、これを超えることもあります

——筆界特定制度に関する“よくある質問”（東京法務局）

標準処理期間は法務局ごとに定められているため、土地を管轄する法務局に確認してください。また、測量の費用は土地の広さや形、隣地の数で変わります。上の額は幅のある目安で、これより高くなることも安くなることもあります。

出口2：地図訂正を申し出る（集団和解方式）

公図の誤りは、所有者の側から直してほしいと申し出ることもできます。

第十六条地図に表示された土地の区画又は地番に誤りがあるときは、当該土地の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人は、その訂正の申出をすることができる。

——不動産登記規則第16条第1項（e-Gov法令検索）

ただし同条5項は、申出のときに「誤りがあることを証する情報」と、区画や位置がずれている場合は土地所在図または地積測量図を出すよう求めています。つまり、測って図面を作らないと申し出られません。

そして地図混乱地域では、自分の土地だけ直すと隣がずれます。そのため実務では、その一帯の所有者が集まって筆界を確認し、まとめて地図訂正を申し出るやり方が取られ、集団和解方式と呼ばれることがあります。

一帯の所有者が全員そろって動けることが前提になります。1人でも所在が分からない、相続が済んでいない、話し合いに応じられない——という状態だと、そこで止まります。空き家や相続未了の土地が混じっている地域では、ここが最大の壁になります。

出口3：法務局の地図作成事業を待つ

法務局が一帯を測り直し、14条1項の地図を作る事業があります。これが根本的な解決です。混乱が解消され、分筆も地積更正もできるようになります。所有者が費用を出す必要もありません。

法務省は、これまでの計画に続く新しい整備計画を令和7年度から10年間で進めるとしています。ただし対象の選び方には偏りがあります。

法務省が示している対象は、都市部の人口集中地区（DID）にある地図混乱地域などで、大都市の枢要部・地方の拠点都市・被災地域が挙げられています（法務省法務局地図作成事業の推進）。
裏を返すと、郊外や山あいの土地は、この事業の順番が回ってきにくいということです。

自分の土地がある地域が対象に選ばれるかは分かりません。始まっても数年単位でかかります。相続の期限がある、固定資産税と草刈りの負担が続いている——そういう事情があるなら、待つこと自体が損になる場合があります。

出口4：解けないまま手放す

ここまでが制度の話です。実際にご相談を受けていて多いのは、制度を使う体力がもう残っていないという状態です。

筆界特定も測量も、費用と時間を先に出さなければ始まらない
隣地の所有者が遠方にいる、連絡が取れない、相続が重なって人数が増えている
そこまでやっても、その土地が大きな金額になるわけではない
自分は遠方に住んでいて、何度も現地に行けない

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。地図混乱地域の土地についても、境界を確定させてから持ってきていただく必要はありません。測量や筆界特定の費用を、売主様に先にご負担いただく形は取っていません。

ただし、どの土地でも引き受けられるとは限りません。混乱の程度、隣地との関係、現地の状況によって変わります。まず所在地をお知らせいただければ、調べたうえで、できること・できないことを率直にお答えします。

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進め方の順番

法務局に地番を伝えて、地図混乱地域かどうかを確認する（電話でも聞けます。ここが最短の一手）
公図と現地の写真を並べて、どの程度ずれているかを把握する
隣地の所有者と連絡が取れるか、何人いるかを確かめる
連絡が取れて人数も少なければ → 筆界特定を検討する（測量費で50万〜80万円、期間で9か月ほどを見ておく）
一帯の所有者がまとまって動けそうなら → 地図訂正の申出を自治体・土地家屋調査士に相談する
取れない・人数が多い・急ぐ事情がある → 現況のまま引き受けられる先を探す

境界がはっきりしないまま止まっている土地は、未登記建物の売却や私道の持分がない土地の売却と同じで、放っておくほど関わる人が増えて動かなくなります。 相続が絡んでいるなら相続した空き家の売却もあわせて読んでください。

よくある質問

自分の土地が地図混乱地域にあるかどうかは、どこで分かりますか。

土地を管轄する法務局に聞くのが確実です。地図混乱地域は法務局が把握しており、窓口で地番を伝えれば教えてもらえます。公図を取り寄せて、隣地との位置関係や道路の形が現地と明らかに違う場合も疑ってよいでしょう。市区町村の資産税課が把握していることもあります。

地図混乱地域の土地でも、所有権はありますか。

あります。地図が現地と合っていないことと、その土地を所有していることは別の話です。売ることも、貸すことも、相続することもできます。問題になるのは「どこからどこまでが自分の土地か」を公的な図面で示せないことで、そのために買い手と金融機関が慎重になります。

筆界特定を申請すれば必ず解決しますか。

筆界特定は「筆界の現地における位置を特定する」手続きですが、不動産登記法123条2号は位置を特定できないときは範囲を特定する、と定めています。つまり一点に定まらないこともあります。また地図混乱地域は一帯にまたがるため、自分の土地の周りだけ特定しても解けないことがあります。

筆界特定には、いくらくらいかかりますか。

申請手数料は土地の価格から算定され、東京法務局は「申請人の土地の価格に相手方の土地の価格を加えて2で割り、それに0.05を掛けて得られた額」が算定の基礎になると説明しています。負担が大きいのは測量のほうで、専門家に委託する場合の費用は概ね50万円から80万円くらいが多く、申請人の負担とされています。期間は東京法務局の標準処理期間で9か月です。標準処理期間は法務局ごとに定められているため、土地を管轄する法務局にご確認ください。

法務局の地図作成事業を待つべきですか。

待てるなら待つのが最も根本的な解決です。ただし法務省が示している対象は都市部の人口集中地区（DID）にある地図混乱地域などで、大都市の枢要部・地方の拠点都市・被災地域が挙げられています。郊外や山あいの土地は順番が回ってきにくいとお考えください。始まっても数年単位でかかります。相続が絡んでいて期限がある、固定資産税と管理の負担が続いている、といった事情があるなら、待つこと自体が損になる場合があります。