売り出して1年。内見は数えるほどで、値下げを2回した。不動産会社からの報告も、いつの間にか来なくなった。1年以上売れない家で3回目の値下げを考える前に、媒介契約の中身と、会社から何を報告されているかを見直してください。
地方の空き家で値下げが効かない理由そのものは、地方の空き家が売れない3つの理由に書きました。ここでは、売り出してから1年たった人の「次の動き」だけを扱います。
媒介契約は3か月で区切られている
不動産会社に売却を頼む契約が、媒介契約です。種類は3つあり、条文で違いがはっきりするのは次の点です。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社への依頼 | 重ねて頼める（許否は契約書に記載） | 禁じる契約 | 禁じる契約＋自分で見つけた相手とも契約できない特約を含む |
| 有効期間の上限 | この条文では定めなし（契約書で確認） | 3か月 | 3か月 |
| 業務の報告 | この条文では定めなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録 | この条文では義務としていない | 登録する義務あり | 登録する義務あり |
専任媒介の有効期間は、3か月を超えられません。それより長く定めても3か月になります。更新は依頼者の申出によりでき、更新の時から3か月までです（同条3項・4項）。
専任で頼んで1年売れていないなら、更新を3回前後は経ています。そのたびに、価格・売り方・会社を見直す機会はあったはずです。見直さずに更新を続けた1年になっていないか。最初に見るのはそこです。
一般媒介には、この3か月の上限がありません。期間は契約書に書かれたとおりです。
ここまでは、条文から言える一般論です。手元の契約書で、有効期間、更新の方法、解除の条件、費用の扱いを読んでください。条項は契約ごとに違います。
売れない間も、負担は止まらない
家は売れていなくても所有者のものです。固定資産税は、住んでいなくても毎年1月1日の所有者に課されます（地方税法343条・359条）。
管理の責任もあります。
民法717条は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵（欠陥）があって他人に損害を生じたとき、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたなら所有者が賠償しなければならないと定めています（竹木の栽植・支持の瑕疵にも準用）。
空き家は住んでいる人（占有者）がいないことが多く、所有者の責任が問題になりやすい。責任が生じるかは事情で違うので、個別の判断は弁護士に相談してください。（出典：民法717条（e-Gov法令検索））
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
更新の前に、不動産会社へ聞けること
聞いていいことは、条文に書いてあります。
| 聞くこと | 条文で言えること | 聞き方の例 |
|---|---|---|
| 価格の根拠 | 売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする（34条の2第2項） | 「いまの価格の根拠を、書面か資料で見せてください」 |
| 買いたい人の申込み | 売買の申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告する（同条8項） | 「問い合わせと申込みの経過を教えてください」 |
| 業務の報告 | 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上（同条9項） | 「報告の記録を、日付ごとに見せてください」 |
| 流通機構への登録 | 登録したときは、登録を証する書面を依頼者に引き渡す（同条6項） | 「登録済みの証明を見せてください」 |
| 解除と費用 | 契約書に有効期間と解除に関する事項、報酬に関する事項を書く（同条1項） | 「解除の条件と費用を、書面で教えてください」 |
返ってくる答えが「難しい物件なので」で終わるなら、会社を替える前に、売れない理由が物件の条件にあるのかを切り分けます。理由が物件の側にあるなら、会社を替えても結果は変わらないことがあります。
理由が物件の条件にあるとき
値下げでは動かない理由があります。道路との接し方の条件を満たさず建て替えられない（再建築不可物件の買取・売却相談）。隣地との境界が確定していない、建物や増築部分が登記されていない（未登記・私道・境界の買取・売却相談）。
市街化調整区域にあって、建てられる人や用途が限られる（市街化調整区域の買取相談）。
境界は隣地の方との立会いが要り、相手の事情で進まないことがあります。登記と現況が合わないと、買主側の確認に時間がかかります。いずれも、価格を下げても条件そのものは変わりません。
家財が残っている場合は別です。片付ければ内見の印象は変わりえます。ただ、片付けの費用と手間は、売れる前に出ていきます。
どれに当たるか分からなければ、媒介を頼んでいる会社に、どれが当てはまるのかを名指しで答えてもらいます。所有者の側で手を打てる理由と、時間や値下げでは動かない理由。後者なら、更新を重ねる前に、仲介以外の道も並べて比べる時期です。
買取に切り替える目安
道は三つです。仲介で売り出しを続けて価格を見直す。会社や売り方を替える。
買取へ切り替える。仲介を続けるのが向くのは、立地がよく反応はあるのに価格が合わないとき。会社を替えるのは、報告が少なく売り方に問題があるとき。
買取は、反応が少なく、費用と時間をこれ以上かけたくないときです。買取なら、片付けや解体を先にしなくて済む場合があります。
買取業者に当たる前に、いまの媒介契約の種類を見てください。専属専任媒介は、依頼した不動産会社が探した相手以外とは契約できない特約を含みます（宅建業法34条の2第9項）。有効期間中に、自分で見つけた買取業者と直接契約するのも、この特約に当たります。
専任・専属専任の更新は依頼者の申出によるので（同条4項）、次の更新を申し出ずに期間の満了を待ち、他社にも重ねて頼める一般媒介に切り替えてから買取の相談を進める順番もあります。期間の途中で解除するなら、条件と費用は契約書の条項で読みます。
契約書に自己発見取引（自分で見つけた相手との契約）の扱いが書かれていることもあり、期間中に別の形で売ると契約に反する場合があります。
契約が終わった後にも効く定めがあります。
国土交通省の標準媒介契約約款には、有効期間内または満了後2年以内に、不動産会社の紹介で知った相手と、その会社を外して契約したときは、会社が契約の成立に寄与した割合に応じた報酬を請求できる、という条項（直接取引）があります。
媒介中に紹介された相手が買取業者だったなら、手元の契約書のこの条項も読んでおいてください。判断がつかなければ、宅建業者か弁護士に相談を。（出典：標準媒介契約約款（国土交通省告示））
買取は、売り出した価格より低くなる傾向があります。仲介との違いは買取と仲介の違い、業者の比べ方は空き家の買取業者の比べ方に書きました。
目安は三つです。更新を重ねても問い合わせや内見が増えない。売れない理由が物件の条件にある。保有の費用と管理の手間が重くなってきた。複数が当てはまるなら、切り替えを考える時期です。売れるまでの期間や成約率は一律には言えないので、期間だけでは判断しません。
次の順番で動けます。
- 手元の媒介契約書で、種類・有効期間・更新日・解除の条件を読む
- 不動産会社に、価格の根拠、問い合わせと申込みの経過、流通機構の登録証を書面で出してもらう
- 売れない理由を、価格・物件の条件・売り方のどれかに分ける
- 固定資産税の納税通知書と、建物の傷み具合を見る
- 買取を考えるなら、契約書の解除と直接取引の条項を読んでから相談する
1年売れなかった家を、今の状態で渡す
売り出しに疲れた。片付けや修理に、これ以上お金を出したくない。遠方で、内見にも管理にも通えない。1年たって、そうした事情が重なっている方は少なくありません。
地元の会社の答えが「壊してから」「片付けてから」で止まっていた、雨漏りのある島の家を、そのままの状態で取り扱った例があります（江田島市の事例）。当社は、片付け・解体・修繕を済ませる前の、現況のままで相談を受けています。
相続登記や抵当権の抹消が済んでいなくても、当社で手続きできます。
結果は二通りです。他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。
他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。
遠方でも、現地にお越しいただかずに契約から決済まで進められます。返事は翌営業日までにお返しします。
売り出しの経過（期間・価格の変更・反応）が分かる範囲で、お知らせください。
よくある質問
1年たっても内見がほとんど来ません。このまま更新していいんでしょうか。
専任媒介と専属専任媒介なら、有効期間は3か月までで、更新は依頼者の申出によります（宅建業法34条の2第3項・第4項）。
その場合、1年たっていれば更新を何度か経ているはずなので、次の更新の前に価格の根拠と業務報告の中身を見せてもらってください。一般媒介にはこの3か月の上限がなく、期間は契約書に書かれたとおりです。
今の不動産会社に黙って、買取業者に相談してもいいですか。
話を聞くだけなら、契約を結んだことにはなりません。気をつけるのは契約の段です。
専属専任媒介の期間中は、依頼した会社が探した相手以外とは契約できない特約があり（宅建業法34条の2第9項）、媒介中に紹介された相手と会社を外して契約すると、期間が終わった後でも報酬を請求されることがあります。
売れないなら、せめて固定資産税だけでも止めたいです。
固定資産税は毎年1月1日の所有者に課されます（地方税法343条・359条）。手放すまでは、住んでいなくても続きます。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
このような物件のご相談は、相続した空き家の買取相談のページへ。
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お電話はこちら → 029-879-5683 ／ メール info@goen-fudosan.co.jp
ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8
