相続した市街化調整区域の土地を手放したい｜相続したくない人の4つの方法

住む予定も使う予定もない調整区域の実家なのに、固定資産税の納税通知書だけは毎年届く。市街化調整区域の土地を相続したがいらない、手放したいという場合、方法は相続放棄・相続土地国庫帰属制度・自治体への寄付・売却の4つに分かれます。

4つとも、いつでも誰でも使えるものではなく、使える条件と使えない条件があります。

相続する前か、相続した後かで、使える道が分かれる

「調整区域の土地は相続したくない」と思ったとき、最初に見るのは、まだ相続を承認していないかどうかです。承認する前なら、相続放棄を選べます。期限は、自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月で、不動産だけを選ぶことはできません。

預貯金など他の財産も一緒に手放します。

すでに相続を承認した、または登記まで済ませたあとなら、相続放棄は使えません。残るのは、国庫帰属、寄付、売却の三つで、国庫帰属は建物があると申請できません。順にどれが当てはまるかを、次の表で見ます。

4つの方法と、使える条件

方法	使える場面	注意点	期限・費用の目安
相続放棄	相続手続きがまだ終わっていない	不動産だけを選べない	知った時から3か月以内
相続土地国庫帰属制度	更地で、権利関係が単純	建物があると申請できない	手数料1筆14,000円＋負担金
自治体への寄付	自治体に利用予定がある	受け取られないことが多い	費用はかからない
売却・買取	上記が使えないとき	価格の折り合いが必要	期限はない

上の3つが使えないケースが多く、結果として4番目に行き着くことが少なくありません。順に見ていきます。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

市街化調整区域であることは、4つの方法にどう効くか

4つの方法のうち、「市街化調整区域だから」という理由で結果が変わるものと、変わらないものがあります。調整区域の土地を手放すときは、ここを分けて考えると整理がつきます。

相続放棄は、区域の影響を受けません。調整区域でもそうでなくても、土地だけを選んで放棄することはできず、受理するのは被相続人の最後の住所地の家庭裁判所です。

国庫帰属制度も、申請の要件に区域の定めはありません。区域が効いてくるのは負担金の区分で、調整区域の宅地は原則20万円になります（後の項で施行令の区分を載せています）。結論を出すのは法務大臣で、法務省のQ&Aでは標準処理期間を8か月としています。

自治体への寄付は、区域そのものより、自治体にその土地の使いみちがあるかで決まります。

最も影響を受けるのが売却・買取です。建物を建てられるか（都市計画法34条・43条）が、買える人の範囲と価格を左右します。

つまり、放棄・国庫帰属・寄付は、調整区域かどうかよりも「建物があるか」「境界が明らかか」「相続手続きの途中か」で使えるかが決まります。

相続人が複数いるとき、方法ごとに必要な同意

きょうだいで相続した土地では、方法によって「誰の同意が要るか」が違います。

相続放棄は、自分の分だけを単独で家庭裁判所に申述できます（民法938条）。ほかの相続人の同意は要りません。放棄した方は初めから相続人でなかったことになり（民法939条）、同じ順位の相続人が残っていなければ、次の順位の方が相続人になります。

国庫帰属制度は、共有者の全員が共同で申請します（国庫帰属法2条2項）。一人でも同意が得られなければ申請できません。売却で土地全体を売る場合も、共有者全員が売主として契約します。自治体への寄付も、名義人全員の意思がそろわなければ土地全体は渡せません。

出典：e-Gov法令検索 民法／e-Gov法令検索 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律／法務省 相続土地国庫帰属制度／法務省 相続土地国庫帰属制度のよくある質問（Q12 標準処理期間）

1. 相続放棄

相続放棄をすると、その相続に関しては初めから相続人でなかったことになります。

不動産だけを放棄することはできません。預貯金や他の財産もあわせて放棄することになります。「いらない土地だけ手放す」という使い方はできない、という点が最大の注意点です。

また、期限があります。民法915条1項は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、承認するか放棄するかを決めなければならないと定めています。

この期間は、利害関係人などの請求により家庭裁判所で伸長できる場合がありますが、放っておいて延びるものではありません。

すでに遺産の一部を処分していると（保存行為などを除く）、相続を承認したものとみなされ、放棄はできなくなります（民法921条1号）。判断は早いほど選択肢が残ります。

3か月を過ぎていた場合の考え方、期間の伸長の申立て、放棄の前に役所で確かめることは、市街化調整区域の土地と相続放棄で詳しく書いています。

手続きの実際

放棄は、家庭裁判所に申述して行います（民法938条）。裁判所の案内によると、申述先は被相続人の最後の住所地の家庭裁判所で、費用は申述する相続人1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手です。

書類は被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、申述する方の戸籍謄本などで、相続人との関係によって追加の書類が変わります。

遠方の土地を相続した場合でも、申述先は土地の所在地ではなく、亡くなった方の最後の住所地を管轄する裁判所です。土地のある市町村の裁判所へ出すものではありません。

出典：裁判所 相続の放棄の申述

一度した放棄は、撤回できません。民法919条1項は、相続の承認・放棄は3か月の期間内であっても撤回することができないと定めています。放棄したあとに区域の見直しなどで土地の状況が変わっても、所有権が戻ることはありません。

放棄した土地は、その先どうなるか

見落とされやすいのがここです。ご自身が放棄すると、相続権は次の順位の方へ移ります。ご兄弟や甥姪に話が回るので、放棄する前に一声かけておくと、あとで「聞いていない」と揉めずに済みます。

さらに、放棄したからといって、その場で管理の手が完全に離れるとは限りません。民法940条1項により、放棄の時点でその不動産を現に占有していた方には、次の相続人か相続財産清算人へ引き渡すまでの間、保存の義務が残ります。

実家に出入りして管理していた方なら、放棄の受理後も、草刈りや戸締まりの責任は手元に残ったままです。

この点は相続放棄しても家の管理義務は残る？で整理しています。可否の判断は司法書士・弁護士にも聞いてください。

2. 相続土地国庫帰属制度

相続した土地の所有権を、国に移す制度です。2023年から始まりました。

実家が建ったままの方は、そのままでは使えません。

相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律2条3項は、次の土地についてそもそも申請を受け付けない（却下事由）と定めています。

– 建物の存する土地（1号）
– 担保権や、使用収益を目的とする権利が設定されている土地（2号）
– 通路など、他人による使用が予定される土地を含むもの（3号）
– 土壌汚染されている土地（4号）
– 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地（5号）

実家を相続した場合、まず1号に当たります。申請するには建物を解体して更地にする必要があります。

見落とされやすいのが5号です。境界の杭が見当たらない、隣地との位置がはっきりしない、といった土地は、更地にしても受け付けてもらえません。先代から代替わりした土地では、ここで止まることが少なくありません。

さらに、申請が受け付けられても、同法5条1項の不承認事由にあたると承認されません。

一定の勾配・高さの崖がある土地、管理や処分を阻害する有体物が地上にある土地、除去しなければならない有体物が地下にある土地、隣接地の所有者と争訟をしなければ使えない土地などが挙げられています。

費用と期間

無償で引き渡せる制度ではありません。申請の時に、審査手数料として土地1筆あたり14,000円がかかり、承認されなくても返還されません。

承認されると、別に負担金を納めます。国有地の種目ごとに、管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定するもので、土地の区分によって20万円の定額か、地積に応じた額になります（次項）。

期間は、法務省のQ&Aでは標準処理期間が8か月で、事案によってはこれを超えるとされています。

出典：法務省 相続土地国庫帰属制度のよくある質問

共有の土地は、共有者全員でそろって申請する必要があります。相続で兄弟姉妹の共有名義になっている場合、一人でも同意が得られなければ申請できません。

また、相続で取得した土地であることが登記から読み取れないと申請できないため、相続登記が済んでいることが前提になります。

負担金は「20万円」で決まりではない

負担金の額は、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令5条1項が、土地の区分ごとに定めています。よく見かける20万円は、次の①〜③のどれにも当たらない土地（4号）の額です。

土地の区分（施行令5条1項）	負担金
① 市街化区域内（区域区分が定められていない都市計画区域では用途地域内）の宅地	地積に応じて算定
② 市街化区域内・農用地区域内・土地改良事業などが施行される区域内にある農地	地積に応じて算定
③ 主に森林として利用されている土地（区域を問わない）	地積に応じて算定
④ ①〜③以外の土地	20万円

①と②は、区域が「市街化区域内」などに限られています。市街化調整区域にある宅地は①に当たらないため、④の20万円になるのが原則です。

一方、畑や田が農用地区域や土地改良事業の区域に入っている場合（②）と、山林（③）は地積に応じた算定です。面積が広ければ、20万円より高くなります。

地積に応じた算定は、区分ごとに単価と加算額が決められています。単価と加算額は、相続土地国庫帰属法施行令5条と法務省の負担金の案内で見られます。

同じ区分の土地が隣り合っているときは、まとめて算定できます。同令6条により、隣接する2筆以上を1筆とみなして負担金を算定するよう申し出ることができます。調整区域の宅地と森林のように区分が違うものは、まとめられません。

解体を決める前に

市街化調整区域では、ここで順番の問題が出ます。解体すると、その後に建物を建て直せなくなる場合があります。更地にしたうえで承認されなければ、建物もなく建て替えもできない土地が手元に残ります。

解体を決める前に、建て替えができるかを都市計画課で聞いておく必要があります。

当社に届くご相談でも、「0円でもいいので手放したい」という声が多く、解体費が出せずにそこで止まっている方が少なくありません。解体せずに現況のまま売る道があるかを、解体費の見積もりと並べて比べてから決めても遅くはありません。

3. 自治体への寄付

「市に寄付すれば済むのでは」と考える方は多いのですが、自治体が受け取るかどうかは自治体の判断です。道路用地にする、公園にするといった行政目的での利用予定がない土地は、受け取られないのが一般的です。

費用はかからないので、窓口に聞いてみる価値はあります。これを前提に計画を立てないほうが安全です。

4. 売却・買取

上の3つが使えない場合、残るのは売却です。市街化調整区域では、次の点を押さえておくと話が早くなります。

都市計画法34条の許可が下りる可能性があるか。既存宅地にあたるか。分家住宅などの属人性が付いていないか。建物が残っている場合、その状態と築年数。

これらは市区町村の都市計画課で聞けます。詳しくは市街化調整区域の家は売れない？売却できる条件を解説にまとめています。ほかの買取会社に一度断られている場合は、市街化調整区域で買取を断られたらで、買取の側が何を見ているかを書いています。

売り先として当たれるところ

市街化調整区域では買える人が限られるため、当たる先を広く取っておくほうが進みやすくなります。

隣地の所有者。接している土地を持っている方なら、庭や駐車場の拡張として、建物を建てなくても使えます。近隣で農業や事業を営んでいる方。

資材置き場や作業スペースを探している人が近くにいれば、話が進みます。自治体の空き家バンク。国土交通省が全国版のサイトを整備しており、各自治体のバンクの情報を横断して見られます。

買取を行う事業者。現況のまま引き受けられるかどうかは、建築の可否の調査次第です。

空き家バンクは情報を載せる仕組みであって、買い手が現れることを約束するものではありません。登録できる物件の条件や窓口は自治体ごとに異なります。また、市街化調整区域では、いずれの相手でも建築の可否が最初の関門になります。

売ったときの税金を軽くする特例

相続した土地や家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。市街化調整区域の不動産を手放すときに検討の対象になりやすい特例が2つあります。

1つ目は、低未利用土地等の100万円特別控除です。2028年（令和10年）12月31日までに、都市計画区域内の空き地・空き家などを売った場合が対象で、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることが要ります。

譲渡価額は500万円以下（市街化区域・用途地域内などや、所有者不明土地対策計画を作った市町村の区域は800万円以下）で、親子・夫婦など特別な関係の相手に売った場合は外れます。市区町村長の確認書が必要で、控除は最高100万円です。

2つ目は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたものが対象です。

2027年（令和9年）12月31日までの譲渡で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却代金1億円以下で売ること、耐震基準に適合させるか全部取り壊すことが要件です。

控除は最高3,000万円で、相続人が3人以上なら1人2,000万円になります。

==市街化調整区域の土地は、低未利用土地等の特例では原則「500万円以下」の枠です。市町村が所有者不明土地対策計画を作っている区域なら800万円以下の枠になります（国税庁No.3226）。

==価格が低くなりやすい調整区域の土地では、この枠に収まることが少なくありません。

空き家の特例は、2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡であれば、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象になります。前述のとおり市街化調整区域では、取り壊すと建て直せなくなる場合があります。

取壊しを条件にした売却は、買主の側で建築の見通しが立っているかどうかを確かめてから進めてください。

どちらの特例も、ここに挙げた以外の細かな要件があり、確定申告が必要です。使えるかどうかは、税務署か税理士に聞いてください。

出典：国税庁 No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除／国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

空き家の特例の落とし穴は空き家の3000万円控除｜使える条件と外れやすい落とし穴、取得費の考え方は相続した不動産を売ったときの税金で整理しています。

農地や山林が含まれるとき

市街化調整区域では、相続した土地に畑や田、山林が混ざっていることがよくあります。当社へのご相談でも、宅地の実家に農地や山林が付いている例は相当数あります。この場合、手続きが1つ増えます。

農地は、農地法3条により、所有権を移すときに農業委員会の許可が必要です（一部の例外を除く）。買い手が見つかっても、許可が下りなければ名義を移せません。

家を建てたい方に売る場合は、さらに関門が増えます。農地以外にするための農地転用の許可（農地法5条）に加えて、市街化調整区域では都市計画法の開発許可・建築許可も要るためです。

農林水産省の通知は、ほかの法令の許可がされる見込みがないときは転用を許可しないとしており、都市計画法34条に当たる使いみちがなければ、農地転用の側も通りません。

転用が通る場合と通らない場合、農地のまま渡せる相手、耕作していない農地の固定資産税については、市街化調整区域の農地を相続したがいらない｜売れない畑の出口で詳しく整理しています。

この許可の要件は、2023年4月1日に一つ外れました。

以前は農地法3条2項5号に、取得後に耕作する農地の面積が都府県で50アール（北海道は2ヘクタール、農業委員会が別段の面積を定めたときはその面積）に達しない場合は許可できない、という定めがありました。

農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律（令和4年法律第56号）により、この号は削除されています。

小さな農地でも、面積だけを理由に買い手が外れることはなくなりました。古い解説には50アールの記述が残っていることがあるため、注意してください。

買える人が限られる状況そのものは変わっていません。取得後に農地の全てを効率的に利用して耕作すると認められること（同項1号）、必要な農作業に常時従事すると認められること（同項4号）といった要件は残っています。

「面積要件が無くなったから誰でも買える」ということではありません。

国庫帰属制度のほうは、農地や森林でも申請そのものは可能です。法務省のQ&Aでは、農地について事前に農業委員会に相談することもできる、とされています。前述の却下事由・不承認事由は同じようにかかります。

農地が残って困っている場合は農地付きの実家は売れない？、山林や原野の場合は山林・原野・別荘地を手放したいもあわせてご覧ください。

どれを選ぶかの順番

迷ったときは、次の順で見ると整理しやすくなります。

① 相続手続きはまだ終わっていないか

終わっていなければ、相続放棄が選択肢に入ります。他の財産もあわせて放棄することになるため、全体を見て判断します。

② 建物は建っているか

建っていれば、国庫帰属制度はそのままでは使えません。解体を検討する前に、市街化調整区域では建て替えができるかを調べます。

③ 自治体に利用予定はあるか

窓口で聞きます。費用はかかりません。受け取られないことが多い前提で聞きます。

④ ①〜③が当てはまらない

売却・買取を検討します。市街化調整区域では、建築の可否の調査が結論を左右します。

判断を先延ばしにすると起きること

固定資産税は、使っていなくても毎年かかります。加えて、建物が残っている場合は年数とともに傷みが進みます。

建物の状態は、売却の可否と価格に直結します。傷みが進むほど選択肢は狭くなります。「そのうち考える」が数年続くと、選べる方法自体が減っていきます。

更地にすると、土地の税額は上がる方向に動く

住宅が建っている土地には、地方税法349条の3の2により、固定資産税の課税標準を軽くする住宅用地の特例があります。200㎡以下の部分は価格の6分の1、それを超える部分は3分の1が課税標準になる、という内容です。

建物を解体すると、この特例の対象から外れ、税額は上がる方向に動きます。国庫帰属制度のために更地にする場合も同じですので、承認の見通しを立てないまま解体するのは避けたほうが無難です。

なお、同条は特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けた土地も特例から除いています。建物を残していれば安心、というわけでもありません。詳しくは市街化調整区域の空き家に固定資産税だけ払っている方へをご覧ください。

相続登記は3年以内

相続登記も義務化されています。不動産登記法76条の2第1項は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならないと定めており、同法164条1項では、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料に処するとされています。

この義務は2024年（令和6年）4月1日に始まりましたが、それより前に相続した土地も対象です。

法務省の案内では、施行日前の相続で登記をしていない場合の期限は2027年（令和9年）3月31日とされています（相続を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）。

何年も前に相続して名義を放置している調整区域の土地も、期限の内側に入っています。

期限内に遺産分割がまとまらないときは、自分が相続人であることを申し出る相続人申告登記（同法76条の3）で、ひとまず義務を果たすことができます。これは名義を移す登記ではないため、売却や国庫帰属の申請には使えません。

違いは相続人申告登記では売れないで整理しています。

出典：法務省 相続登記の申請義務化について

名義が故人のままでは売却も国庫帰属の申請もできません。どの方法を選ぶにしても、いずれ必要になる手続きです。具体的な進め方は司法書士に聞いてください。

調整区域の不動産をそのまま手放す：ごえん株式会社の取り扱い

当社では、市街化調整区域であることだけを理由に、査定や取扱いの対象外とすることはありません。

ご相談いただいた物件については、上に挙げた4点を調べます。この調査は当社で行いますので、売主様に調べていただく必要はありません。遠方にお住まいで現地に行けていない場合でも、所在地と分かる範囲のご事情をお知らせいただければ結構です。

調べたうえで、当社でお取り扱いできるかどうかと、その条件をご提示します。なお、すべてのご相談が成立するわけではありません。ご希望額との開きや、相続人の方々の間で合意ができていない場合など、条件がまとまらないこともあります。

荷物が残っていても、測量ができていなくても、現況のままご相談いただけます。

市街化調整区域の取り扱いについては、市街化調整区域の不動産買取・売却相談にまとめています。

よくある質問

弟が相続放棄すると言っています。私だけ残ると困りますか

弟さんの放棄は、お一人で家庭裁判所に申述でき、あなたの同意は要りません（民法938条）。受理されると弟さんは初めから相続人でなかったことになり、土地はほかの相続人で引き継ぎます。

あなたも放棄するかどうかは、ご自身が相続を知った時から3か月以内に決めることになり、不動産だけを選んで放棄することはできません。

固定資産税だけ毎年来ます。市に寄付したら受け取ってもらえますか

受け取るかどうかは自治体が決めます。道路や公園など使いみちの予定がない土地は、受け取られないことが多いです。

実家が建ったままなんですが、国に渡す制度は使えますか

建物があるうちは申請できません（相続土地国庫帰属法2条3項1号）。調整区域では解体すると建て直せなくなる土地もあるので、壊す前に都市計画課で建て替えの可否を聞いてください。

名義が亡くなった父のままです。それでも相談していいですか

相続登記の前でもご相談いただけます。売却には登記が要り、2024年4月より前の相続でも、期限は原則2027年3月31日です。

この記事の監修者

建て替えできるか分からないまま、決めないでください

どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。

相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。

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ごえん株式会社（茨城県知事免許（4）第0006708号）／300-0045 茨城県土浦市文京町4-8