農地の売却は誰にでもできる？3条・5条許可と転用の流れ

2026年8月26日2026年9月5日

農地の売却が普通の土地と違うのは、買い手と使いみちの両方に許可が要るからです。値段の折り合いがついても、農業委員会や都道府県知事等の許可が下りなければ、名義を移すことができません。この記事では、どの許可がどこで必要になるのか、そして許可が下りないときに何が残るのかを順に整理します。

前提として、その土地が本当に農地なのかを先に確かめておくと、話が早く終わることがあります。登記の地目が畑や田のままでも、現況はもう農地ではないという土地は実際に多く、その場合は農地法の手続きが要りません。確かめ方は農地付きの実家の売却で詳しく説明しています。

農地は「売る相手」が法律で絞られている

農地を農地のまま売る場合、農地法3条の許可が必要です。許可を出すのは、その農地がある市町村の農業委員会です。

審査で見られるのは、買い手がその農地で実際に耕作するか、必要な農業機械や労働力があるか、周辺の農地利用に支障が出ないかといった点です。つまり、買い手は「農業をする人」に限られます。

かつては、3条許可を受けるために一定の面積以上を耕作していることを求める下限面積（別段の面積）の要件がありましたが、2023年4月1日に廃止されました。小規模でも許可を受けられる余地は広がっています。ただし、緩和されたのは3条の要件で、転用の基準は別の話です。

3条と5条、どちらの許可になるのか

許可の種類は、その農地をこれからどう使うかで決まります。

住宅を建てたい人に売る、駐車場にしたい会社に売るといった場合は5条です。5条の許可を受ければ、4条の許可は別に取る必要はありません。

自分の農地を自分で駐車場や資材置場にする場合は4条です。売買を伴わないので、相手方の審査はありません。

どの条文になるかは、売主が決めるものではなく、その土地をこれからどう使うかで自動的に決まります。買い手の目的が変われば、必要な手続きも変わります。

市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が不要です。市街化区域は、すでに市街地になっているか、おおむね10年以内に市街化を図る区域として都市計画で定められた区域を指します。自分の農地がここに入っていれば、手続きは一気に軽くなります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

転用できるかは、農地の区分で決まっている

5条の許可には、立地基準と一般基準という2つの関門があります。まず立地基準です。農地は、農業にとっての重要度によって区分され、区分ごとに許可の方針があらかじめ決まっています。

農地の売買が止まりやすい場所 — 値段が決まっても、ここを越えないと名義が移らない

区分	どんな農地か	許可の方針
第3種農地	市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地	原則許可
第2種農地	市街化が見込まれる区域内の農地、市街地に近接する孤立した小団地の農地	他の土地に立地することが困難な場合は許可
第1種農地	集団的に存在している農地、土地改良事業などの公共投資の対象となった農地	原則不許可（例外あり）
甲種農地	市街化調整区域内で、おおむね10ha以上まとまり、高性能機械による営農に適した農地	原則不許可（例外あり）
農用地区域内農地	農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された区域内の農地	原則不許可

自分の農地がどの区分に当たるかは、見た目では判断できません。市町村の農政担当課や農業委員会で確認してください。農用地区域に入っているかどうかは、売れるか売れないかを分ける最初の分岐点になります。

農用地区域でも、除外できることはある

農用地区域内の農地は転用が原則不許可ですが、市町村の農業振興地域整備計画を変更して、その土地を農用地区域から外す手続きがあります。実務で「農振除外」と呼ばれているものです。

農林水産省が示す除外の要件は、次のすべてを満たすこととされています。

農用地区域以外に代替すべき土地がないこと
地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと
除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
農業基盤整備事業完了後8年を経過しているものであること

なかでも引っかかりやすいのが、代替地がないことと、農業基盤整備事業が終わってから8年を経過していることの2つです。区画整理や用排水路の整備が入った農地は、工事の完了時期を確かめるところから始まります。

農振除外が済んでも、それだけで転用できるわけではありません。農用地区域から外れたあとに、あらためて農地法5条の許可を受ける流れになります。整備計画の変更は市町村の手続きで、受付の時期や回数は自治体ごとに運用が異なるため、農政担当課で先に確認しておくと予定が立てやすくなります。

立地基準を通っても、一般基準で止まることがある

立地基準に適合していても、次のような場合には許可されません。買い手側の事情で止まることが多いところです。

申請した用途に使うことが確実と認められない
転用の事業を行うのに必要な資力と信用が認められない
申請した農地の面積が、事業の目的からみて適正と認められない
周辺の農地の営農条件に支障が出るおそれがある
土砂の流出や崩壊などの災害を発生させるおそれがある
周辺の農地の日照、通風などに支障を及ぼすおそれがある

売主側から見ると、買い手の資金計画や事業計画まで審査の対象になるということです。買い手が決まってから許可が下りずに白紙に戻る、ということが起こり得ます。

そのため農地の売買契約では、許可が下りなかった場合に契約を解除できる旨を定めておくのが通例です。手付金の扱いも含めて、契約書の条項を必ず確認してください。

所有権が移る時期も普通の土地とは違います。許可を受けたうえで登記をする流れになるため、契約から決済まで数か月かかることも珍しくありません。

農地を含む物件の相談をする

農業委員会とのやり取りで詰まりやすいところ

総会の日程で1か月動かないことがある。 農業委員会は月に一度の総会で案件を諮ることが多く、締切に間に合わないと次の月に回ります。締切日は自治体ごとに運用が異なるので、最初に確認しておくと予定が立てやすくなります。

必要書類が思ったより多い。 位置図、公図、登記事項証明書、事業計画書、資金を証する書類などを求められます。買い手側で用意するものが中心ですが、売主側の書類がそろっていないと申請自体が進みません。

相続で名義が変わっていないと、そこから始まる。 亡くなった方の名義のままでは申請できません。相続登記を先に済ませる必要があります。

なお、相続で農地を取得したときは、農地法3条の3により、その農地がある市町村の農業委員会に届け出ることになっています。法務局への相続登記とは別の手続きなので、どちらも済んでいるかを確かめてください。

その農地がどの区分か（農用地区域に入っていないか）
市街化区域内かどうか（内なら届出で済む）
現在の名義が誰になっているか
農業委員会の総会の日程と、申請の締切

売れたときにかかる税金

農地を売って利益が出れば、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、使える特別控除を引いた残りに税率をかける形です。

税率は所有期間で変わります。判定するのは引き渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日現在の所有期間です。

区分	所有期間（譲渡した年の1月1日現在）	税率
長期譲渡所得	5年超	所得税15％＋住民税5％
短期譲渡所得	5年以下	所得税30％＋住民税9％

いずれも、所得税額に対して復興特別所得税2.1％が令和19年分まで上乗せされます。農地は許可を待つあいだに年をまたぐことがあるため、1月1日の時点でどちらに入るかは早めに数えておいたほうが安全です。

農用地区域内の農地を農地中間管理機構の事業を利用して譲渡した場合など、一定の場合には譲渡所得から800万円を控除できる特例があります（租税特別措置法34条の3）。転用の見込みが立たない農地でも、農地のまま動かす道を選べば使える余地がある控除です。適用の可否は譲渡の相手方や事前の手続きにも左右されるため、話を進める前に税務署か税理士へご確認ください。

先祖代々の農地では、買った値段が分かる資料が残っていないことがあります。取得費が不明な場合は、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。ただしこれは取得費を低く見積もることになり、そのぶん税額が大きくなりやすいため、古い契約書や当時の資料が残っていないかを先に探しておくと違いが出ることがあります。

許可が下りない農地の出口

転用の見込みが立たない農地でも、道が完全に閉じるわけではありません。

農地のまま、農業をする人に売る。 3条の許可で進む形です。近隣の農家や農業法人に声をかけると、隣接地であれば話が進むことがあります。

現況を確かめ直す。 長く耕作していない土地は、そもそも農地として扱われていない可能性があります。固定資産税の課税明細の現況地目を見るところから始めてください。

相続土地国庫帰属制度を検討する。 建物がないことが条件ですが、農地であることだけを理由に除外されるわけではありません。ただし審査手数料と負担金がかかります。

買い取りで終わらせる。 費用を先に出せない場合は、この形になります。

確かめる順番

課税明細の現況地目（そもそも農地か）
市街化区域内かどうか（届出で済むか）
農地の区分（農用地区域に入っていないか）
名義が現在の所有者になっているか
農業委員会の総会日程と締切

当社でも、山林や原野と同じように農地が含まれる物件をお引き受けすることがあります。買い取ったあとに当社の負担で書類を整える形を取ることもあります。ただし、農用地区域の中で転用の見込みが立たない土地や、進入路がまったくない土地はお断りすることもあるため、個別の判断になります。

農地法の手続きの詳細は農業委員会へ、登記については司法書士へ、税金の取り扱いについては税理士へご確認ください。

よくある質問

農地は誰にでも売れますか。

売れません。農地を農地のまま売る場合は農地法3条の許可が必要で、許可を出すのは農業委員会です。買い手が実際に農業を行うかどうかなどが審査されるため、相手が限られます。転用して売る場合は5条の許可が必要で、こちらは都道府県知事等（指定市町村では市町村長）の許可になります。

農地法の3条と5条は、どう使い分けるのですか。

農地を農地のまま権利移動するときが3条、農地以外のものにする目的で権利移動するときが5条です。自分の農地を自分で転用する場合は4条になります。市街化区域内の農地であれば、あらかじめ農業委員会に届け出ることで許可が不要になります。

農地の下限面積の要件は今もありますか。

3条許可の要件だった下限面積（別段の面積）は、2023年4月1日に廃止されました。小さな面積でも農業委員会の許可を受けられる余地が広がっています。ただし廃止されたのは3条の要件で、転用に関する5条の立地基準が緩んだわけではありません。

農用地区域の農地は転用できますか。

農用地区域内の農地は原則として不許可です。市街化調整区域内で集団的にまとまった甲種農地、集団的に存在する第1種農地も原則不許可とされています。逆に市街地の区域内などにある第3種農地は原則許可です。自分の農地がどの区分かは、市町村の農政担当課や農業委員会で確認できます。

農用地区域から除外してもらう（農振除外）には、何が必要ですか。

市町村の農業振興地域整備計画を変更する手続きになります。農林水産省が示す要件は、農用地区域以外に代替すべき土地がないこと、地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと、農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと、農地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがないこと、土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと、農業基盤整備事業の完了後8年を経過していることで、これらをすべて満たす必要があります。除外が済んだあとに、あらためて農地法5条の許可を受ける流れです。

農地を売ったときの税金はどうなりますか。

利益が出れば譲渡所得として所得税と住民税がかかります。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で所得税15％と住民税5％、5年以下であれば短期譲渡所得で所得税30％と住民税9％です。いずれも所得税額に対して復興特別所得税2.1％が令和19年分まで加わります。農用地区域内の農地を農地中間管理機構の事業を利用して譲渡した場合など、一定の場合には800万円の特別控除を使える余地があります。適用の可否は税務署か税理士へご確認ください。

許可が下りない農地は、手放せませんか。

農地のまま農業をする人に売る道は残りますし、耕作を続けられないのであれば、現況を確かめたうえで別の出口を探すことになります。当社でも農地が含まれる物件をお引き受けすることがありますが、農用地区域の中で転用の見込みが立たない土地や、進入路がまったくない土地はお断りすることもあります。個別の判断になります。