固定資産税の課税明細を見て、実家の土地の地目が「田」や「畑」のままだと気づく方は少なくありません。何十年も耕作しておらず、見た目は庭や物置、草地になっているのに、登記だけが農地のまま残っている——このとき使えるのが非農地証明です。登記の地目が農地でも、いま農地として使っていなければ、証明を取って宅地などに地目変更してから売れることがあります。
この記事では、非農地証明が出る条件と取り方の手順、費用と期間、そして出なかったときにどう進めるかを整理します。制度の説明だけで終わらせず、売る側から見て本当に詰まるのはどこかまで書きます。
登記が「田・畑」でも、農地とは限らない
出発点になるのは農地法の定義です。
第二条 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい（後略）
条文が見ているのはいまの土地の状態であって、登記簿に何と書いてあるかではありません。これを現況主義といいます。つまり、登記の地目が「田」でも、長年耕作されず農地として使える状態でなくなっていれば、農地法上の農地ではない、という整理があり得ます。
農地かどうかを決めるのは登記の地目ではなく、いまの現況です。
「登記が田だから農地転用の許可が要る」と思い込んで止まっているケースは、実際にはよくあります。
ただし、現況主義だからといって所有者が「これは農地ではない」と宣言すれば済むわけではありません。その判断を公の機関に認めてもらう必要があり、その手続きが非農地証明です。
非農地証明とは、誰が何を証明するものか
非農地証明は、市区町村の農業委員会が「この土地は農地法上の農地に該当しない」ことを証明する書面です。名称は自治体により「非農地証明書」「非農地通知書」などと異なります。
法務局はこの証明を添えた地目変更の申請を受け付けます。実際、熊本地方法務局のように、非農地通知書による地目変更登記の案内を出している法務局もあります。
窓口が2か所に分かれるのが、この手続きの分かりにくいところです。
「農地かどうか」を判断するのは農業委員会、「登記を直す」のは法務局。
先に法務局へ行っても、証明がなければ話が進みません。
ここで一つ、押さえておいたほうがよい事情があります。非農地証明の要件は、法律に細かく書かれているわけではありません。農業委員会ごとの要綱で運用されており、認められる年数も、求められる資料も、地域によって違います。自治体ごとに運用が異なるという前提を持たずに、他の地域の事例をそのまま当てはめると、話が食い違います。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
出るかどうかを決める3つの点
事前相談で必ず確認されるのは、おおむね次の3点です。
| 見られる点 | 具体的に問われること |
|---|---|
| 現況 | いま耕作していないか。宅地・原野・山林のような状態になっていないか |
| 経過した年数 | 農地として使わなくなってから、その農業委員会が求める期間が過ぎているか |
| 経緯 | 無断で埋め立てるなど、農地法に反する転用をした結果ではないか |
3つ目は見落とされがちです。違反転用を追認する形にはできないため、経緯によっては証明が出ず、是正を求められることがあります。相続で受け継いだ土地では、前の代に何があったかを本人が知らないことも多いので、事前相談の段階で正直に伝えたほうが早く進みます。
「20年経てば出る」といった年数は、全国共通ではありません。
同じ県でも市町村で違うことがあります。人から聞いた年数で判断せず、
その土地の農業委員会に直接確かめてください。
手順と、かかる費用・期間
流れは次のとおりです。
- 農業委員会に事前相談する。電話でかまいません。ここで年数の要件と必要書類が分かります
- 申請する。登記事項証明書、公図、位置図、現況写真などを添えるのが一般的です
- 現地確認と審議。農業委員会は月に1回程度の開催が多く、締切に間に合わないと翌月回しになります
- 証明書の交付を受ける
- 法務局へ地目変更の登記を申請する
5は義務です。
第三十七条 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
同法164条1項は、正当な理由なくこの申請を怠った場合に10万円以下の過料を定めています。なお同条37条2項は、地目が変わった後に所有権の登記名義人になった人——つまり相続で受け継いだ人についても、登記があった日から1か月以内の申請義務を定めています。相続した時点で古い地目を引き継ぐ形になるため、他人事ではありません。
費用の面では、地目変更の登記は表示に関する登記なので、登録免許税はかかりません。自分で申請することもできます。土地家屋調査士に依頼する場合は報酬がかかりますが、金額は土地の状況と地域で変わるため、見積もりを取って確かめてください。
期間は、事前相談から地目変更までおおむね1〜3か月を見ておくと現実的です。農業委員会の開催が月1回であることが、いちばんの律速になります。
非農地証明が出なかったときの道
現に耕作している、あるいは耕作できる状態が保たれている場合、非農地証明は出ません。この場合の選択肢は3つです。
- 自分で宅地にしてから売る……農地法4条の転用許可を取る
- 買主が宅地にすることを前提に売る……農地法5条の転用許可を取る（許可を条件にした売買契約にするのが一般的）
- 農地のまま、農業をする方に売る……農地法3条の許可を取る
ただし、どれも簡単ではありません。
- 市街化調整区域では、転用そのものが通らないことがあります。この場合は市街化調整区域の売却と同じ壁に当たります
- 農地のまま売る道は、買い手が極めて限られます。農地を買える人は農地法3条の要件を満たす方に限られるためです
- 転用が絡む売買は、許可が下りるまで契約が確定しません。買主が待てるかどうかで話がまとまるかが決まります
農地が実家に付いている形なら、農地付きの実家の売却もあわせて読んでください。宅地部分と農地部分で進み方が変わります。
売る側の本当の問題は、費用と時間を先に負担すること
ここまでが制度の話です。ただ、実際にご相談を受けていて詰まるのは、制度そのものではありません。証明が取れるかどうか分からない段階で、費用と時間を先に出さなければならない——ここです。
- 事前相談をして、資料を揃えて、現況写真を撮って、月1回の審議を待つ
- 場合によっては測量や境界の確認が必要になり、そこにも費用がかかる
- そこまでやって、経緯によっては証明が出ないこともある
- 遠方に住んでいれば、そのたびに現地へ行く負担が乗る
そして多くの場合、この土地は売っても大きな金額にはなりません。手間と費用のほうが先に見えてしまい、結局そのまま置かれる。次の相続が起きて関わる人が増え、さらに動かせなくなる。売れない土地の処分で書いたのと同じ行き止まりです。
当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。地目が農地のまま残っている土地についても、状況によっては地目の整理を引き渡し後にこちらで進める形を取れることがあります。その場合、売主様が先に費用を負担する必要はありません。
ただし、どの土地でもそうできるとは限りません。現況、市街化調整区域かどうか、農業委員会の運用、境界の状態によって、当社が引き受けられるかは変わります。まず所在地をお知らせいただければ、調べたうえで、できること・できないことを率直にお答えします。
判断の順番
- 課税明細か登記事項証明書で、地目を確認する（田・畑になっていないか）
- いまの現況を写真で確かめる（耕作しているか、していないか）
- 農業委員会に電話で事前相談する（年数の要件と必要書類を聞く。ここが最短の一手）
- 出る見込みなら → 非農地証明 → 地目変更の登記
- 出ない見込みなら → 転用の可否を確かめる、または現況のまま買い取れる先を探す
3の電話1本で、進む道がどれなのかはほぼ決まります。登記の地目だけを見て「農地だから売れない」と決めてしまわないでください。
相続で受け継いだ実家の整理全体については実家じまいの進め方も参考になります。
よくある質問
非農地証明は、どこに申請するのですか。
土地のある市区町村の農業委員会です。法務局ではありません。証明が出たあとで、法務局に地目変更の登記を申請するという二段構えになります。申請の様式も認められる年数も農業委員会ごとに違うので、まず窓口に電話で事前相談をするのが確実です。
何年くらい耕作していなければ出ますか。
全国共通の年数は決まっていません。農業委員会ごとの要綱で運用されており、「相当期間」とだけ書かれている地域もあれば、年数を明示している地域もあります。同じ県内でも市町村で違うことがあるため、年数を人から聞いた話で判断せず、必ずその土地の農業委員会に確かめてください。
非農地証明が出なかった場合、もう売れないのですか。
売れなくなるわけではありません。宅地にして売るなら農地法4条・5条の転用の手続きに進む道があり、農地のまま農業をする方に売る道もあります。ただし市街化調整区域では転用が通らないことがあり、農地のままだと買い手が限られます。どの道が現実的かは土地の状況によります。
地目変更の登記をしないまま放置するとどうなりますか。
不動産登記法37条1項で、地目に変更があったときは1か月以内に登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると、同法164条1項により10万円以下の過料の対象です。それ以上に実務で問題になるのは、放置したまま次の相続が起きると関わる人が増え、手続きが動かせなくなることです。
遠方に住んでいても手続きできますか。
農業委員会への事前相談は電話でできますし、申請書類の多くは郵送で取り寄せられます。ただし現況写真や現地確認が必要になる場面はあります。現地に何度も行けない事情がある場合は、地目の整理を引き渡し後に買主側で進める形が取れることもあるので、着手前にご相談ください。
この記事の監修者
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