借地権を相続するのに、地主の承諾は要りません。ところが実際には、相続を知った地主から「名義書換料を」と言われて困る、というご相談が少なくありません。相続・譲渡・遺産分割は、それぞれ扱いが違います。この記事では、どの場面で承諾が要り、どの場面で要らないのかを整理します。
相続では、承諾は要らない
根拠はこの条文です。
第八百九十六条 相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。
借地権は一身専属のものではないので、そのまま相続人に引き継がれます。地主の承諾も、契約の結び直しも要りません。
名義書換料・承諾料を求められても、相続であれば原則として支払う義務はありません。
これらは地主の承諾が必要な「譲渡」の場面で発生するものだからです。
金額を提示されたら、その場で応じず一度持ち帰ってください。
ただし、引き継いだことを地主に伝えておくことはおすすめします。地代の請求先や連絡先が分からないままだと、後で滞納扱いになりかねません。
承諾が要る場面と、要らない場面
| 場面 | 地主の承諾 | 補足 |
|---|---|---|
| 相続で引き継ぐ | 不要 | 民法896条。通知はしておく |
| 遺産分割で相続人の一人に寄せる | 不要 | 相続の範囲内の話 |
| 第三者に売る（譲渡） | 必要 | 承諾料は借地権価格の1割前後が目安 |
| 建物を建て替える | 契約による | 増改築禁止の特約があることが多い |
この区別を知らないまま応じてしまうケースがあります。相続なのに譲渡と同じ扱いを求められていないか、まず確かめてください。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
売るときは、承諾が要る
相続した借地権を第三者に売る場合は譲渡になるので、地主の承諾が必要です。
承諾が得られないときの道も用意されています。
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
まず話し合いです。裁判所の許可は最後の手段で、時間も費用もかかります。
そして許可が出ても、その後も地主との関係は続きます。
条件を調整して承諾を得るほうが、結果として早く済むことが多いです。
相続人が複数いるとき
借地権を共有のまま置くと、次の相続で権利者がさらに増えます。地代を誰が払うか、建物をどう修繕するか、売るか売らないか——人数が増えるほど意見はまとまりません。
遺産分割で誰か一人に寄せるほうが、実務上は扱いやすくなります。遺産分割の範囲であれば地主の承諾は要りません。
寄せた方が地代を負担することになるので、その分を他の財産で調整するという決め方がよく採られます。
建物の名義も確かめる
借地権の相続で見落とされやすいのが、建物の登記です。
- 建物が未登記のまま → 借地権を第三者に対抗できないおそれがある
- 登記はあるが名義が祖父のまま → 相続登記が2代ぶん必要になる
- 建物が増築されていて、登記と現況が合っていない
借地権は建物の登記で守られています。建物の登記が親や祖父の名義のままなら、そこから整理が要ります。詳しくは未登記建物の売却にまとめました。
進め方の順番
- 契約書を探す（旧法か新法か、残存期間、増改築の特約、譲渡の条項）
- 建物の登記を確認する（名義が誰か、現況と合っているか）
- 地代の支払い状況を確認する（滞納があれば早めに地主へ）
- 地主に相続で引き継いだことを通知する（承諾の依頼ではありません）
- 売る意向があるなら、そのうえで承諾の話に入る
4と5を混ぜないでください。通知の段階で「売りたい」と伝えると、承諾料の交渉が先に立ってしまいます。
当社は借地権付きの物件も扱っています。地主の方との条件の取りまとめから関わることがあり、ご本人に交渉していただく必要はありません。全体像は共有持分・借地・底地の買取相談、地主側から見た話は底地の売却もご覧ください。
よくある質問
借地権を相続するのに、地主の承諾は要りますか。
要りません。民法896条により、相続人は被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します。借地権もそのまま引き継がれるので、地主の承諾は不要です。ただし誰が引き継いだかを地主に通知しておくと、その後の地代のやり取りが円滑になります。
地主から名義書換料を請求されました。払う必要はありますか。
相続による承継であれば、原則として支払う義務はありません。承諾料や名義書換料は、地主の承諾が必要な譲渡の場面で発生するものだからです。ただし契約書に特約がある場合や、円満な関係を保ちたいという判断で支払う例もあります。金額を提示されたら、その場で応じず一度持ち帰ってください。
相続した借地権を売りたい場合はどうなりますか。
第三者への譲渡になるため、地主の承諾が必要です。承諾料の相場は借地権価格の1割前後とされます。承諾が得られない場合は、借地借家法19条により裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める道があります。
相続人が複数います。借地権はどう分ければいいですか。
遺産分割で誰か一人に寄せるのが実務上は扱いやすくなります。共有のまま置くと、次の相続で権利者がさらに増え、地代の支払いや建物の修繕で意見が割れます。遺産分割の範囲であれば地主の承諾は不要です。
地代を滞納していた場合、相続人はどうなりますか。
滞納している地代も債務として相続されます。滞納が続くと契約解除の理由になり得るため、相続が分かった時点で支払い状況を確認し、必要なら地主に事情を伝えて話し合ってください。
この記事の監修者
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