セットバックは、前の道が狭い土地で建て替えるときに、敷地を後退させることです。よく「少し下がるだけ」と説明されますが、下がった部分は敷地面積から外れ、塀も物置も置けなくなります。建てられる建物が小さくなるので、売却の価格にも響きます。この記事では、どれだけ減るのか、片側だけ下がる場合はどうなるのかを整理します。
なぜ下がる必要があるのか
建築基準法は、原則として幅4m以上のものを「道路」としています。ところが古い住宅地には4m未満の道がたくさんあり、そこに面した家が既に建ち並んでいます。それを一律に道路でないとすると、建て替えが一切できなくなってしまう。
そこで、こう定められています。
２ （前略）現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。
この条文から「2項道路」「みなし道路」と呼ばれます。向かい合う両側が2mずつ下がれば、最終的に幅4mになるという考え方です。
どれだけ減るのか
計算はそれほど難しくありません。（4m − 現在の道幅）÷ 2 × 間口の長さが、おおよその減る面積です。
| 現在の道幅 | 下がる幅 | 間口10mなら減る面積 |
|---|---|---|
| 3.6m | 0.2m | 約2m² |
| 3.0m | 0.5m | 約5m² |
| 2.7m | 0.65m | 約6.5m² |
| 2.0m | 1.0m | 約10m² |
向かいが崖・川・線路のときは、話が変わります。
同条項のただし書きにより、その場合は崖地等の側の境界線から4mの線が道路の境界線になります。
向かいが下がれないので、こちら側だけで4m確保することになり、下がる幅が倍近くになります。
「うちは3mの道だから0.5m」と思っていたら1m以上だった、という食い違いはここで起きます。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
下がった部分はどうなるか
所有権は残ります。登記上も自分の土地のままです。ただし建築基準法上は道路として扱われます。
- 敷地面積に算入されない……建ぺい率・容積率の計算から外れる。建てられる建物が小さくなる
- 建物を建てられない……同法44条は「建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない」と定めています
- 塀・門扉・物置も置けない……擁壁が明記されているとおり、構造物全般が対象です
- 固定資産税は、自治体によって非課税の扱いを受けられる場合があります（申請が要ることが多い）
自治体によっては、セットバック部分の寄付を受け付ける制度や、舗装の助成があります。市区町村の道路担当課に聞いてみてください。
売るときにどう響くか
売れなくなるわけではありません。ただし次の点が価格に反映されます。
- 建てられる建物が小さくなる（実質的に使える面積が減る）
- 買主の住宅ローン審査で確認される（金融機関はセットバックの有無と面積を見ます）
- 測量しないと面積が確定しないことがある
先に測っておくと、話が早く進みます。
「セットバックがあるかもしれない」という曖昧な状態が、買主をいちばん不安にさせます。
どこまで下がり、実際に使える面積がいくつなのかがはっきりしていれば、
価格の交渉もその前提で進みます。
既に建っている家は、違反ではありません
いま建っている建物をすぐ下げる必要はありません。セットバックが求められるのは建て替えや増築のときです。
ただし建て替えの際には必ず必要になるため、売買では「建て替え時にこれだけ下がる」という前提で評価されます。買主にとっては将来の話ではなく、いま効いてくる条件です。
確かめる順番
- 前面道路の幅を測る（複数か所で測る。狭いところが基準になります）
- 市区町村の建築指導課で、その道が42条2項の指定を受けているかを確認する
- 向かい側が崖・川・線路でないかを見る。片側で下がることになります
- 中心線がどこかを確認する（現況の中心と、行政が扱う中心が違うことがあります）
- 減る面積を出したうえで、実際に使える面積で価格を考える
4を役所で確かめてください。現況の道の真ん中と、建築基準法上の中心線が一致しないことがあります。
なお、そもそも道路に2m接していない土地は再建築不可になります。私道の持分がない場合は私道の持分がない土地の売却、隣地との関係で詰まっている場合はカミソリ地と未接道の土地もご覧ください。
当社は接道に問題がある土地も現況のまま扱っています。測量を先に済ませていただく必要はありません。所在地をお知らせいただければ、道路の扱いも含めて調べてお答えします。
よくある質問
セットバックとは何ですか。
幅4m未満の道に接している土地で、建て替えのときに道路の中心線から2mの線まで敷地を後退させることです。建築基準法42条2項により、その線が道路の境界線とみなされます。向かい合う両側が同じように下がることで、最終的に幅4mの道になるという考え方です。
どれくらい土地が減りますか。
道の幅と間口によります。たとえば幅3mの道に間口10mで接しているなら、中心から2mまで0.5m下がるので、10平方メートルが敷地から外れます。ただし道の向かいが崖や川、線路の場合は片側だけで4m確保するため、下がる幅が倍近くになります。
セットバック部分は自分の土地ではなくなるのですか。
所有権は残ります。ただし建築基準法上は道路として扱われるため、敷地面積に算入されず、建ぺい率や容積率の計算からも外れます。同法44条により、建物も塀も擁壁も置けません。自治体によっては、その部分の寄付や無償使用を求める制度があります。
セットバックが必要な土地は売れませんか。
売れます。ただし建てられる建物が小さくなるため、その分だけ価格に影響します。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関がセットバックの有無と面積を確認するので、事前に測って明らかにしておくと話が早く進みます。
すでに建っている家は違反ですか。
違反ではありません。セットバックが求められるのは建て替えや増築のときで、既存の建物をすぐ下げる必要はありません。ただし建て替えの際には必ず必要になるため、その前提で価格が評価されます。
この記事の監修者
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