離婚で家が売れない？ローン残り・共有名義でも手放す順番

2026年10月19日2026年11月2日

離婚で家が売れないとき、止まっている原因はたいていローンの残高が売値を上回っているか、共有名義の相手が売却に応じないか、どちらかが住み続けているかの3つです。この記事では、原因ごとの出口と、財産分与の期限・税金、現況のまま手放す道を順に整理します。

離婚のときの名義の決め方そのもの（売る・住み続ける・共有で残す）は離婚と共有名義の不動産で書きました。ここでは「売ろうとしたのに動かない」段階の話をします。

離婚で家が売れない理由は、3つに分かれる

「売れない」と一口に言っても、買い手がつかないのか、売る手続きに進めないのかで打つ手がまるで違います。離婚では、名義やローンが二人にまたがるため、後者の「手続きに進めない」で止まりやすくなります。

止まっている原因	何が起きているか	最初に確かめること
ローン残高が売値を上回る	売っても抵当権を外せず、決済ができない	残高証明書と査定額
相手が売却に応じない	共有名義の家全体は、全員の同意がないと売れない	登記上の名義と持分の割合
どちらかが住み続けている	空けてもらえないと、買い手が内覧も引き渡しもできない	誰がいつまで住むか

3つが同時に起きていることも珍しくありません。ローンが残り、名義は共有で、相手が住んでいる——という形です。この場合も、一つずつ分けて見ると、どこから手をつければよいかが見えてきます。

「家が古いから」「場所が悪いから」売れない、とは限りません。
離婚の家は、物件より先に、お金と人の事情で止まっていることが多いのが特徴です。

名義・ローン・住む人を分けて見る

離婚の話し合いで「家は夫が住んでローンも払う」と決めても、それで片づくのは夫婦のあいだだけです。銀行との契約と登記は、別に動かさなければ変わりません。

離婚の合意が夫婦・銀行・登記のどこまで届くかを示した図解 — 協議書で決めたことは、銀行と登記には自動では反映されない

とくに見落としやすいのがローンの組み方（単独・連帯債務・ペアローン、連帯保証人の有無）です。離婚協議書に「残りのローンは相手が払う」と書いても、銀行との契約は変わりません。組み方ごとの違いと連帯保証の外し方は離婚と共有名義の不動産で説明しています。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

ローンが売値を上回るとき（オーバーローン）

売値でローンを返しきれない状態をオーバーローンといいます。家を売るときは、決済の場でローンを返して抵当権（家を担保にとる権利）を外すのが原則なので、足りない分をどうするかを決めないと売れません。

道は大きく、差額を自己資金で補って完済するか、任意売却（完済に足りない額で抵当権を外してもらうよう金融機関と協議して売る）かです。任意売却は借金がなくなる売り方ではなく、売ったあとに残った債務は金融機関と返し方を話し合うことになります。それぞれの進め方は住宅ローンが残っている家の売却にまとめています。

任意売却に応じるかどうか、いつから相談に乗るかは金融機関ごとに異なります。実務では、返済が滞ってからでないと任意売却の話に進まない金融機関も少なくありません。それでも、残高と査定額の差が分かった段階で借入先に一度相談しておけば、自分の場合にどの道が残っているかを早めに確かめられます。抵当権を外す手続きの流れは抵当権抹消の費用と手順を参考にしてください。

相手が売却に応じない・連絡が取れないとき

共有名義の家全体を売るには、共有者全員の同意が要ります。相手が応じない、あるいは離婚後に連絡が取れなくなった場合は、次の手段があります。

手段	中身	相手とのやり取り	時間
財産分与の調停・審判	家庭裁判所に、家を含む財産の分け方を決めてもらう	調停の場で必要	数か月〜
共有物分割請求	共有の解消を裁判所に求める（民法258条）	裁判の手続きで必要	長くかかることが多い
自分の持分だけを手放す	自分の持分を第三者に売る。相手の同意は要らない	不要	比較的短い

財産分与には期限があります。

前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。

——民法第768条第2項（e-Gov法令検索）

この「5年」は、2026年4月1日施行の民法改正で2年から延びたものです。改正法の附則4条により、施行日より前に離婚した場合は、改正前の2年が適用されます。離婚の日付によって期限が違うので、心当たりのある方は早めに弁護士へ確認してください。

相手の居場所がまったく分からない場合は、所在が分からない共有者の持分取得の制度が使えることもあります。

持分だけを売るときの価格の考え方は共有持分の買取価格、当社への持分のご相談は共有名義の不動産の持分買取相談で案内しています。

どちらかが住み続けているとき

家が空かないままでは、買い手は内覧も引き渡しも受けられません。住んでいる人がいる家の出口は、次の3つから選ぶことになります。

選び方	決めること・中身	向いている場合	注意点
退去の合意をとる	退去の期限と、引越し費用をどちらが負担するかを決め、離婚協議書などの書面に残す	相手が退去そのものには反対していない	期限を決めずに「そのうち出る」で済ませると、売却の段取りが組めない
住んだまま持分を手放す	住んでいる人はそのままに、自分の持分だけを第三者に売る	相手が退去に応じず、自分は早く区切りたい	住んでいる相手との共有関係は買主に移る。住人がいる分、価格は下がりやすい
財産分与の調停・審判で明渡しまで決める	家を誰のものにするかとあわせ、明渡しの時期も家庭裁判所の手続きの中で決める	話し合いでは退去の時期が決まらない	財産分与の期限（上の5年・2年）の内に申し立てる必要がある

調停で合意できず審判になった場合も、家事事件手続法154条2項4号により、家庭裁判所は財産分与の審判で「物の引渡し、登記義務の履行その他の給付」を命ずることができるとされています。どの選び方が合うかは、相手の意向と名義の割合で変わるので、調停・審判を考える場合は弁護士へご相談ください。

住んでいるのが自分の側で、ローンを払い続けて住み続けるつもりの場合も、共有名義・連帯債務のままでは問題を先送りすることになります。名義とローンの整理の仕方は離婚と共有名義の不動産を参考にしてください。

財産分与で家を渡すと、渡した側に税金がかかることがある

意外に知られていないのが税金です。国税庁は、土地や建物で財産分与をしたときの扱いを次のように案内しています。

財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。

——No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき（国税庁）

このとき収入とみなされるのは、分与した時の時価です。お金を受け取っていなくても、家を渡した側に譲渡所得が出ることがあります。受け取った側については、通常は贈与税がかからないとされています（No.4414 離婚して財産をもらったとき）。

実際に税額が出るかどうかは、買ったときの値段や居住用の特例が使えるかで変わります。マイホームを譲渡したときの3,000万円の特別控除は、配偶者など特別の関係がある人への譲渡を対象外としています（No.3302 マイホームを売ったときの特例）。そのため、離婚が成立したあとの財産分与であれば、住まなくなってからの期限などほかの要件を満たす限り、この特例の対象になり得ます。要件はNo.3302でご確認ください。家を渡すか売って分けるかを決める前に、税理士へご確認ください。

相談の前に揃えておくもの

売れるかどうかは、つまるところ数字と名義で決まります。次の4つが揃えば、どの道が現実的かがほぼ見えます。

離婚した家の相談前に揃える4つの書類と情報 — 残高・名義・契約の形・住む人の4つで、出口がほぼ決まる

残高や持分の割合が分からないままでは、売れるかどうかも判断できません。登記事項証明書を取ると、完済済みの古い抵当権（休眠抵当権）や、別の借入れの担保が残っていると分かる場合があります。

現況のまま引き受けられるか

ここまでの手続きを全部済ませてからでないと売れない、とは限りません。とくに離婚の家は、次のような理由で「片付けや修繕にまで手が回らない」状態になりがちです。

出ていった側の荷物が残ったままになっている
住まなくなってから手入れをしておらず、傷みが出ている
相手と顔を合わせたくないので、内覧の立ち会いが難しい
早く区切りをつけたい

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。片付け・解体・測量を先にしていただく必要はなく、物件の調査も当社で行います。共有名義の場合も、相手方と直接やり取りしていただく必要はありません。残った家財の扱いは残置物の処分費用、現況のまま売るときの責任の範囲は現況渡しと契約不適合責任が参考になります。物件の種類を問わない全体のご案内は、訳あり物件の買取相談のページにまとめています。

ただし、引き受けられるかどうかは個別の判断になります。