再建築不可をどうする？使う・直す・売るの分かれ道

2026年11月7日

再建築不可と言われたまま、固定資産税の通知だけが毎年届く。壊せば建て直せない家をどうするか、動き方が分からないまま何年も過ぎている人は少なくありません。

再建築不可をどうするかは、理由の特定、直せるかの見極め、使い続けるか手放すかの3つで決まります。進める順番は、理由を知ることからです。

売れない理由と手放す出口そのものは、再建築不可物件が売れない理由に書きました。

売れるのか。売れないわけではありません。買主は現金で買える人などに限られますが、隣地の人や、現況のまま扱う会社に売る道があります。

最初にやることは、道の幅・接する長さ・道路でないのどれが原因かを、建築指導課に電話して特定することです。測量・申請・解体をせず、現況のまま引き受けられるかを相談する道もあります。

最初に、なぜ再建築不可なのかを特定する

再建築不可とは、今建っている建物を取り壊すと、同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。原因は、建築基準法43条1項の接道義務にあります。

第四十三条建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

——建築基準法第43条第1項（e-Gov法令検索）

接道義務とは、建物を建てる敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない、という決まりです。ここでいう「道路」は、42条が定める幅員4m以上のもの（道路法の道路など）が基本です。再建築不可と言われる理由は、次の3つのどれかに当たります。

原因	状況の例	次に見ること
道の幅が足りない	前の道が幅4m未満	42条2項の「みなし道路」に当たるか
道に接する長さが足りない	旗竿地の通路部分が2m未満	隣地を買い足せるか、43条2項の対象になるか
接する道が道路ではない	私道や通路で、道路の指定を受けていない	道路かどうかを建築指導課で確かめる

どれに当たるかは、見た目では判断できません。「再建築不可と言われた」とだけ聞いている場合は、まず言った人に根拠を聞くか、建築指導課に電話します。理由が分かれば、取れる手が絞れます。

都市計画区域と準都市計画区域の外には、43条の接道義務が及びません（建築基準法41条の2は、この章の規定をその区域内に限って適用するとしています）。再建築不可と言われた土地でも、区域外なら前提が変わります。

知事が指定する区域などの例外や自治体の条例もあるので、区域の内外は役所の窓口に当たってください。

分かれ道は4つ。直す・使う・隣に売る・現況で手放す

理由が分かったら、進む道を選びます。道は大きく4つで、直す、使う、隣に売る、現況で手放すです。

直す道は、うまくいくと建て替えられる状態に戻ります。ただし結果が出るまで、役所や隣人の返事を待つ時間がかかります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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直す道｜セットバック・43条2項・隣地の買い足し

道の幅が足りないなら、後退で道路扱いになることがある

前の道が幅4m未満でも、建築基準法42条2項により、一定の道は道路とみなされます。その道は「都市計画区域などに指定された時点で、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの」です。

道路とみなされた場合は、道路の中心線から2mの線が道路の境界線になります。

前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。

——建築基準法第42条第2項（e-Gov法令検索）

つまり、道の中心から2mの位置まで敷地を後退させれば、その部分は道路になり、残りの敷地は道路に接した扱いになります。がけ地や川、線路に沿う場合は、後退の取り方が変わります。どこまで下がるかで敷地が減るため、売値への影響はセットバックとはに整理しました。

間口が足りないなら、43条2項か隣地の買い足し

道に接する長さが2m未満の場合は、43条2項の許可、または隣地から不足分を買い足す方法があります。条文は次のとおりです。

二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

——建築基準法第43条第2項第2号（e-Gov法令検索）

許可は土地に付く資格ではなく、建築の計画ごとに審査されます。許可の基準は特定行政庁ごとに違い、事前相談で見込みが分かることが多いです。制度の読み方は43条但し書きとは？現在は43条2項で解説しています。

隣地の買い足しは、相手の同意と測量・分筆が要るため、隣が快諾するかが分かれ目です。

直す道は、結果が出る前に費用が出るのが特徴です。許可の見込みや隣の意向は、役所と隣人にまず聞けます。返事が出てから、図面や測量にお金をかけるかを決めてください。

使う道｜住む・貸す・置く、それぞれの限界

建物が使える状態なら、そのまま使う道もあります。建築基準法3条2項により、規定の適用前から存在する建物や敷地が今の規定に合わなくても、その規定は適用されません。

建てた当時に適法だった家なら、住み続けること自体は違法ではありません。規定の適用後に建てた違反建築や、後から接道を失った敷地は別です。

使い方ごとに、行き当たる壁は違います。

住む場合は、傷んだ所を直しながらの暮らしになります。屋根や外壁を大きく直すとき、後で書く大規模修繕の確認が要る工事に当たるかが分かれ目で、接道を満たさない敷地では確認が下りない可能性があります。

貸す場合も、借り手のための大きな改修は同じ壁に当たります。貸しても固定資産税は所有者の負担で、制度の概要は総務省「固定資産税の概要」にあります。評価の考え方は再建築不可の税金に書きました。

物置にする場合は、手を掛けずに置ける反面、使わない家は傷みます。雨漏りや傾きが進んだ家は、あとで売る道も狭まります。将来売るときは、買主が住宅ローンを使いにくい点も響きます。

2025年4月に4号特例が縮小され、木造2階建てなどの大規模なリフォームは建築確認が必要になりました。施行日は、国土交通省の改正法制度説明資料に令和7年4月1日とあります。

建築基準法6条1項2号は、2以上の階数を有する建築物か、延べ面積が200平方メートルを超える建築物を確認の対象としています（e-Gov法令検索）。

建て替えができない物件では、大規模なリフォームという延命の道が狭まっています。この点は再建築不可物件が売れない理由に詳しく書いています。

自分か家族が使う、貸して収入になる、という使い道がはっきりしていれば成り立ちます。使い道が決まらないまま置くのが、いちばん負担がかさみます。

実際に詰まる点｜どこで話が止まるか

「再建築できないと言われた土地でも相談できますか」。ご相談では、こうした問いをいただきます。

話を進めるには、そう言われた根拠を押さえるところからです。詰まる点と、何が揃えば話が進むかを並べます。

詰まりやすい点	理由	何が揃えば話が進むか
再建築不可と言われた根拠が分からない	原因が3つ（幅・長さ・道路でない）のどれかで、使える手が変わる	建築指導課の回答（接道の状況、道路の種別）のメモ
43条2項の見込みが分からない	認定・許可は計画ごとに審査され、基準は特定行政庁ごとに違う	事前相談の結果。見込みの有無だけでも聞く
隣地の意向が分からない	買い足しも、隣に売る話も、相手の同意が前提	隣地所有者への打診の結果
相続登記が済んでいない	名義が故人のままだと、売る手続きに進めない	登記事項証明書と、相続人の整理
建物が傷んでいる	建物の状態と築年数で、使う道・貸す道の現実味が変わる	現況の写真