借地権付きの家は売却できる？地主の承諾と、底地ごと手放す方法

地代だけ払い続けているが、使っていない。建物が古くて住めない。相続したものの、借地権の中身が分からない。

借地権付きの家は、地主の譲渡承諾が得られれば売却できます。承諾が出なくても、裁判所に許可を求める方法があります。借地権と底地をまとめて同じ買主が引き受ける形も、道の一つです。

借地権付きの家が売りにくい理由

まず言葉を整理します。借地権とは、建物を建てて使うために土地を借りている権利のことです。土地は地主のもので、借地人が持っているのは建物と、土地を使う権利です。

貸している側の土地の所有権は底地といい、借地権と底地が別々の人に分かれている状態が借地の基本形です。この2つが一人にそろうと、ふつうの所有権の土地に戻ります。

売りにくくなる理由は、大きく3つあります。

1つ目は、譲渡に地主の承諾がいることです。民法612条は、賃借権を譲り渡すには賃貸人の承諾が必要だと定めています。承諾を得ずに譲渡して第三者に使わせると、契約を解除される可能性があります。

2つ目は、買主が住宅ローンを使えるかどうかです。借地権付きの建物は、金融機関によって融資の扱いが分かれ、地主の承諾書を求められることもあります。買う側は、事前に金融機関へ確かめる必要があります。

3つ目は、建て替えや増改築にも承諾がいる場合が多いことです。古い家を建て替えて使いたい買主にとって、承諾が取れるか分からない状態は、そのまま買いにくさになります。

なお、借地権には土地の賃借権と地上権の2種類があり、実際に多いのは賃借権です。賃借権は譲渡に地主の承諾が要り、登記されていないものも多くあります。地上権は譲渡に承諾が要らず、登記できる権利です。

自宅の借地がどちらかは、契約書の表題と土地の登記事項証明書で見ます。地上権であれば、承諾の問題そのものが起きません。

地主の譲渡承諾はどう取るか

地主の承諾は、契約書の譲渡条項を見る、意向を聞く、承諾の範囲を書面にする、の順で取ります。

話す相手は、地代の払い先や更新の書面の差出人から判断します。管理会社が窓口なら管理会社へ、そうでなければ地主本人へ伝えます。

伝えるときは、「売りたい」だけでなく、誰に、いつ、どういう条件で譲るのかまで示せる状態にしておくと、返事が早くなります。

承諾に関連して金銭を求められることがあります。譲渡承諾料、建て替えの承諾料、建物の構造を変えるときの承諾料などです。いくらという決まりはありません。

借地借家法は、裁判所が許可を出すときに「財産上の給付」を条件にできるとするだけで、割合や金額は定めていません。実際は契約の内容や地域、更新の時期との重なり方で話し合いになります。誰が負担するのかも、売買の条件の中で決めておくのが実務的です。

相場の考え方は譲渡承諾料の相場で分けて書いています。

承諾を得ないまま進めるのは避けてください。無断譲渡は契約解除の事由になり得ます。

当社が扱った例では、土地が地主様の所有で、建物だけをお持ちの売主様について、地主様との交渉と譲渡承諾料の調整を当社が行い、承諾を得たうえで借地権付きの建物をお引き受けしました（江戸川区の買取事例）。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

承諾が得られないときは、裁判所に許可を求められる

地主が承諾しないとき、そこで終わりではありません。借地借家法19条1項は、譲渡しても地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないとき、借地権者の申立てにより、裁判所が承諾に代わる許可を与えられると定めています。これを借地非訟といいます。

申立先は、原則としてその土地の所在地を管轄する地方裁判所です。裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、鑑定委員会の意見を聴いたうえで判断します（同条6項）。許可は、財産上の給付にかからせることができます。

この手続きには、地主が自ら建物と借地権を買い取ると申し立てられる制度（介入権、同条3項）が付いています。第三者への譲渡を進めていたつもりが、地主が買い取る結果になりうる、ということです。

制度としては用意されていますが、弁護士に依頼する費用と、判断が出るまでの時間はかかります。費用を出せないまま止まっている方にとって、ここが最初の関門になりやすいところです。

借地権と底地を、まとめて手放すという進め方

借地権だけを売ろうとすると、地主の承諾が唯一の関門になり、地主が首を縦に振らなければ話が止まります。地主の側からすれば、承諾しても今までと同じ地代が入るだけで、動く理由が乏しいのです。

そこで、借地権と底地の両方を同じ買主が引き受ける組み立て方があります。地主にとっては、地代の集金や更新の交渉、将来の相続の心配から離れる機会になりえます。相手にも出口があれば、「承諾をください」と頼むだけの交渉より、話は動きやすくなります。

進め方は借地と底地を一つにまとめて売るに書きました。

当社でも借地・底地のご相談を受けています（借地・底地の買取相談）。地主に売る意思がなければ成立しないので、その場合は承諾を得る形か、裁判所の許可を求める形に戻ります。すべての借地を引き受けられるわけではなく、物件ごとの判断です。

話がまとまってからも、条件が動くことがある

借地の交渉では、一度合意したはずの条件が後から変わることがあります。親族に相談した、税金の扱いを確認した、他の土地の話と絡んだ。そうした事情で地主側の考えが動くのは、珍しいことではありません。

売主にとっては予定が立たなくなるので、決まった条件はその都度書面に残し、口頭のままにしないでください。承諾の範囲（譲渡・建て替え・抵当権設定のどこまでか）と、いつまでに出してもらうかも決めておきます。

条件が動いたときに、価格や引き渡し時期へどう反映するかは、その場で決めておくと戻れます。

こうした交渉を売主自身が担うのは負担が大きいものです。当社が買主の立場で地主様と話を進める形もあります。遠方で現地に行けない場合は、遠方の実家の売却も参考にしてください。

断られたとき、売れないときは、誰に断られたかで手が変わる

借地権付きの家で「断られた」と言うとき、相手は地主か、買い手の側のどちらかです。どちらかで、残っている手が違います。

断られた相手	止まっていること	次に確かめること
地主（譲渡の承諾）	借地権を第三者に譲る承諾が出ない	借地借家法19条1項の、承諾に代わる裁判所の許可（借地非訟）
地主（建て替え・増改築の承諾）	増改築を制限する特約があり、承諾が出ない	借地借家法17条2項の、承諾に代わる裁判所の許可
金融機関（買主の住宅ローン）	融資の扱いが金融機関で分かれる	現金で買える相手か、借地権と底地を同じ買主が引き受ける形か
不動産会社	承諾が取れる見込みが立たない	地主の意向を聞き、承諾の範囲と期限を書面にする

地主の承諾が理由なら、裁判所に許可を求める道があります。ただし介入権の制度もあり、時間と弁護士の費用がかかります。

融資が理由なら、買う側を変えるか、地主の土地も一緒に動かすかになります。借地というだけで断られた物件も、現況のままご相談ください。地主様との条件の調整を、当社が買主の立場で進める形もあります（物件ごとの判断です）。

旧法か新法かで、残っている期間が変わる

借地借家法は1992年（平成4年）8月に施行されました（国土交通省の解説）。それより前に設定された借地権は、旧借地法の例によるとされる事項があり、更新や建物が朽ちたときの扱いなどは、今も旧法が関わります（借地借家法 附則）。

一方、裁判所の許可の制度のように、新法が施行前の借地にも適用される事項もあります。自分の借地がどちらの扱いになるかは、契約を結んだ時期と契約書で決まります。

新法では、存続期間は建物の構造を問わず30年以上で、更新後の期間は、最初の更新が20年以上、2回目以降が10年以上です。更新のない定期借地権もあります。

旧法の期間は建物の構造で分かれています。最高裁判決の補足意見は、法定の存続期間を30年ないし60年、更新後の期間を堅固建物で30年以上、非堅固建物で20年以上と説明しています（最高裁判決）。

自宅の契約がどれに当たるかは、契約書の期間の欄と建物の構造で見ます。

残っている期間は、契約書と更新の記録から、次の満了日を数えて出します。契約書が見つからなくても、地代の記録と建物の登記から、いつごろ始まった借地かをたどれます。

更新されずに契約が終わるときは、建物を時価で買い取るよう地主に請求できる制度があります（借地借家法13条）。契約がどう終わるかで使える手が変わるので、その場合は弁護士に当たってください。

相続した借地権は、原則として承諾なしで引き継げる

相続で借地権を引き継ぐ場合、地主の承諾は原則として不要と考えられています。相続は自分の判断で第三者に渡す「譲渡」ではなく、民法896条により、被相続人の権利義務が相続人に移るためです。詳しくは借地権を相続したらにまとめました。

これは相続人が引き継ぐ場合の話です。遺言で相続人以外の人に渡す遺贈は別の扱いになり得るので、弁護士に聞いてください。

建物が古く、住む予定もない場合は、相続した空き家の売却の考え方が土台になります。ただし借地では、先に壊すと手が打ちにくくなります。

借地借家法19条の許可は、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合が対象で、建物を壊してしまうと、この許可の前提が崩れます。解体の前に、契約書と地主の考えを確かめてください。

解体費が出せずに止まっている場合は、解体費用が払えない空き家も読んでみてください。

相続人が複数いて借地権を共有しているときは、共有持分の売却の考え方も関わります。建物が未登記のこともあり（未登記建物の売却）、その場合は登記の整理が必要です。

避けたいのは、承諾を得ないまま買主と契約を進めることと、地代を止めて交渉材料にすることです。

税務や登記の扱いは個別の事情で変わります。相続税の評価や譲渡所得の計算は税理士へ、登記は司法書士へ聞いてください。

借地というだけで断られた、地主と話が進まない、という状態であれば、状況をお聞かせください。再建築不可物件の売却や売れない土地の処分と同じく、現況のままお引き受けできる場合があります。

よくある質問

借地権付きの家は、地主の承諾がなくても売れますか？

土地の賃借権であれば、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得ないまま譲渡して第三者に使わせると、契約を解除されるおそれがあります。承諾が出ないときは、借地借家法19条1項により、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる道があります。

借地権と底地をまとめて同じ買主が引き受ける形なら、地主にとっても動く理由ができ、話が進みやすくなります。

譲渡承諾料はいくら払うものですか？

法律で決まった額はありません。借地借家法19条1項は、裁判所が許可を出すときに「財産上の給付」を条件にできると定めるだけで、割合や金額は条文にありません。実際は、契約の内容、地域、更新の時期との重なり方で話し合いになります。

誰が負担するかも売買の条件として決めるものなので、金額だけを先に議論せず、負担する人とあわせて詰めると揉めにくくなります。

借地権を相続しました。地主に承諾料を払う必要がありますか？

相続による承継は「譲渡」にあたらないため、地主の承諾は原則として不要で、承諾料や名義書換料を支払う義務もないと考えられています。地代の支払いは続きますし、建物の相続登記は必要です。実際の取り扱いは契約内容によるので、司法書士や税理士にも聞いてください。

建物が古くて住めません。壊してから売ったほうがいいですか？

壊す前に、契約書と地主の考えを確かめてください。借地契約は建物を所有する目的で結ばれていて、借地借家法19条の裁判所の許可も、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合が対象です。建物を壊すと、この前提が崩れます。

傷んだ建物のままでも相談できるので、現況のまま状況をお聞かせください。

この記事の監修者

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借地・底地を、地主と揉めずに手放せるか

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