住所変更登記の義務化｜古い住所のままだと売れない

2026年9月3日

住所変更登記が2026年4月1日から義務になりました。不動産の登記名義人は、住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記を申請しなければなりません。相続登記の義務化（2024年4月）に続く2本目です。相続登記のほうは広く知られましたが、こちらは影に隠れています。ところが実務では、登記の住所が古いままだと、売却も公費解体の申請も相続登記も、そこで止まります。しかも施行前の引っ越しも対象で、期限は2028年3月31日です。

まず、条文はこうなっています

第七十六条の五所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

——不動産登記法第76条の5（e-Gov法令検索）

怠った場合は同法164条2項により5万円以下の過料の対象です。相続登記（3年以内・10万円以下）とは、期間も金額も違います。

	相続登記	住所・氏名の変更登記
根拠	不動産登記法76条の2	同76条の5
期限	取得を知った日から3年以内	変更があった日から2年以内
過料	10万円以下	5万円以下
施行	2024年4月1日	2026年4月1日

施行より前の引っ越しも対象です。
法務省の案内によれば、施行日前に変更があった場合は
2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。
「30年前に引っ越したきり」というケースも、この期限に含まれます。

過料よりも、実務で困るのはこちらです

正直に言うと、過料そのものを心配して来られる方はほとんどいません。困るのは、手続きが止まることです。

登記の名義人の住所が現在の住所と違うと、次の場面でつまずきます。

売却の決済……登記の名義人と売主が同一人であることを示せず、所有権移転の登記ができません。住所をつなぐ書類をそろえるまで決済が延びます
公費解体や補助金の申請……申請者が所有者本人であることの確認で止まります。公費解体と相続の壁で書いたとおり、災害のあとは期限があるので致命的です
相続登記……被相続人の登記上の住所と最後の住所がつながらないと、追加の書類が必要になります

そして、つなぐ書類は年数が経つほど取りにくくなります。住民票には保存期間があり、古い異動は取れません。戸籍の附票をたどることになり、それでも足りなければ不在住証明や権利証で補うことになります。売買の直前に発覚すると、日程が動きます。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

無料で相談する

遠方の実家を持っている人は、ほぼ全員が該当します

当社にご相談いただくのは、地方の実家や土地を相続したまま、ご自身は別の場所に住んでいるという方が多くを占めます。この形は、そもそも住所が一致していないところから始まっています。

相続したときに相続登記をしていない → 名義は亡くなった親のまま
相続登記はしたが、その後自分が引っ越した → 登記の住所が古いまま
何度も引っ越している → 住民票では最後の1回しかたどれない

「売ろうと思ったときに調べればいい」と考えていると、そこで止まります。遠方の実家の売却でも書きましたが、遠方の物件ほど、書類を集める時間が読めません。

一度出しておけば、次からは自動で直る

対策として、「スマート変更登記」と呼ばれる仕組みが2026年4月1日から運用されています。根拠は次の条文です。

第七十六条の六登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る。

——不動産登記法第76条の6

ただし書きが大事です。所有者が個人の場合、こちらから「検索用情報」を申し出ておかないと、職権では直りません。黙っていても直らない、ということです。

検索用情報を出しておくと、その後どうなるか — 一度出しておけば、次に引っ越しても自分で登記しなくてよい

一度申し出ておけば、その後の引っ越しでは自分で登記しなくてよくなります。
登録免許税もかかりません。義務を果たしたことになるので、過料の心配も消えます。
複数の不動産を持っている方、これから引っ越す予定のある方ほど効きます。

手続きの詳細は法務省の案内と、法務局のページに出ています。

何から確かめればいいか

登記事項証明書を取る（法務局の窓口かオンライン。所在地と地番が分かれば誰でも取れます）
名義人の欄を見る。名義が亡くなった方のままなら → 相続登記が先
名義は自分だが住所が古い → 住所変更登記。期限は2028年3月31日
検索用情報の申出をしておく。次からは自動で直る
住民票で住所がつながらなければ、戸籍の附票を取り寄せる

売ると決める前にやっておくのが、いちばん楽です。買い手が決まってから書類が足りないと分かると、そこから数週間かかることがあります。

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っていますが、登記の整理は売主様側で必要になる場面があります。どこで止まっているか分からない場合も、所在地と状況をお知らせいただければ、何が要るかを整理してお答えします。

登記が絡んで止まっている物件については、未登記建物の売却や相続人が後から出てきたときの進め方もあわせてご覧ください。

よくある質問

いつまでに住所変更登記をすればいいですか。

不動産登記法76条の5により、変更があった日から2年以内です。施行日である2026年4月1日より前の引っ越しも対象で、その場合は民法等の一部を改正する法律の附則により2028年3月31日までとされています。何十年も前に引っ越したまま放置しているケースも、この期限に含まれます。

怠るとどうなりますか。

同法164条2項により5万円以下の過料の対象です。ただし、実務上より重いのは過料ではありません。登記の住所が古いままだと、売却の決済、公費解体の申請、相続登記のいずれもそこで止まります。前提として住所をつなぐ書類が必要になるためです。

「スマート変更登記」とは何ですか。

法務局にあらかじめ検索用情報（氏名・住所・生年月日など）を申し出ておくと、その後に住所が変わったとき、登記官が職権で変更登記をしてくれる仕組みです。不動産登記法76条の6に基づくもので、2026年4月1日から運用されています。所有者が個人の場合は申出があるときに限られるため、こちらから出しておく必要があります。