底地は売れます。ただし「どう売るか」で価格がまったく違います。相続して初めて底地を持ったという方から、「地代は入るが自由に使えない」「売ろうとしたら安く言われた」というご相談をよくいただきます。この記事では、地主側から見た3つの出口と、それぞれの価格の違い、進め方を整理します。
底地とは、貸している土地のこと
土地を貸し、その上に借地人が建物を建てている——このときの土地側の権利が底地です。建物側の権利が借地権になります。
所有者は自分ですが、自由に使えません。借地借家法によって借地人の権利が強く守られているためです。
第三条 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
しかも契約は簡単には終わりません。同法5条は、期間が満了しても建物がある限り、借地人が更新を請求すれば従前と同じ条件で更新したものとみなすと定めています（地主が遅滞なく異議を述べた場合を除く）。
「期間が来たら返ってくる」わけではありません。
借地の上に建物が建っている限り、土地は戻ってこないのが原則です。
だからこそ、底地は「いつか使える土地」ではなく「今どうするか」で考えることになります。
出口は3つ、価格はまったく違う
| 出口 | 相手 | 価格の傾向 |
|---|---|---|
| 底地だけ売る | 底地専門の買取会社、投資家 | 最も低い。更地評価から大きく下がる |
| 借地人に買ってもらう | その土地の借地人 | 中間。借地人にとって価値が高いぶん、底地だけ売るより高くなりやすい |
| 借地権とまとめて一体で売る | 一般の買主 | 総額は最も大きい。ただし分け方の合意が要る |
同じ土地でも、相手によってここまで変わります。「安く言われた」という場合、底地だけを単独で売る前提で査定されていることが多いです。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
出口1：底地だけを売る
買主は地代を受け取れますが、土地を使うことはできません。買い手が限られるため、価格は下がります。相続税の評価額を下回ることも珍しくありません。
一方で、話をまとめる相手が1人で済むという利点があります。借地人と交渉する必要がなく、早く終わらせたい場合には現実的な選択です。
出口2：借地人に買ってもらう
多くの場合、最も自然な相手です。借地人にとっては、自分の家が建っている土地が自分のものになり、地代の支払いも終わります。
伝え方に配慮してください。
「買わないなら第三者に売る」という言い方をすると、関係が一気に悪くなります。
借地人の方はそこに住み続ける前提でいるので、不安にさせない伝え方が要ります。
断られた場合も、その後何年も関係が続くことを忘れないでください。
出口3：借地権とまとめて、一体で売る
底地と借地権が一つになれば、普通の土地に戻ります。買主は自由に使えるので、総額は最も大きくなりやすい。
ただし借地人との合意が必要です。そして合意の前に決めておくべきことがあります。
- 売却代金をどの割合で分けるか（借地権割合が目安になりますが、実際の交渉で調整します）
- 借地人が引っ越し先をどうするか、その費用を誰が持つか
- いつまでにまとめるか
当社では、地主の方と借地人の方の間に入って条件を取りまとめることがあります。実際に、借地権と底地を一つにまとめたうえで売却に至った案件もあります。当事者同士で直接交渉していただく必要はありません。
地代の値上げより、出口を考えるほうが早いことがある
「地代が安すぎる」というご相談も多くいただきます。借地借家法11条により増額を請求できる場合はありますが、借地人の同意が得られなければ調停や訴訟になり、時間も費用もかかります。
そして、値上げが通っても底地であることは変わりません。手放すつもりがあるなら、値上げ交渉より先に出口を検討したほうが早く終わることがあります。
進め方の順番
- 契約書を探す（旧法か新法か、残存期間、地代の額と改定の履歴）
- 契約書が無ければ、地代の受領記録から遡る。無いことは珍しくありません
- 借地人の方の状況を把握する（年齢、建物の使用状況、今後の意向）
- 3つの出口のうち、現実的なものを絞る
- 借地人に打診する場合は、伝え方を準備してから
3が要になります。借地人の方が高齢で建て替えの予定がなければ、まとめて売る話が進みやすい。逆に建て替えたばかりなら、底地だけを売る道が現実的です。
底地と借地の全体像は共有持分・借地・底地の買取相談に、借地権側から見た話は借地権付きの家の売却にまとめています。
よくある質問
底地だけでも売れますか。
売れます。底地を専門に扱う買取会社や、地代収入を目的とする投資家が相手になります。ただし買主は土地を自由に使えないため、価格は更地の評価から大きく下がります。相続税の評価額を下回ることも珍しくありません。
借地人に買ってもらうのが一番よいのですか。
多くの場合、最も自然な相手です。借地人にとっては自分の家が建つ土地が自分のものになり、地代の支払いも終わります。ただし資金を用意できるか、そもそも買う意向があるかによります。断られた場合でも関係が悪くならないよう、伝え方には配慮が要ります。
借地権とまとめて売ると、どう変わりますか。
所有権に戻るため、普通の土地として売れます。総額は最も大きくなりやすい一方、借地人との合意が必要です。売却代金をどう分けるかを先に決めておかないと、後で揉めます。借地権割合を目安に、実際の交渉で調整するのが一般的です。
地代が安すぎて困っています。値上げできますか。
契約や近隣の水準、固定資産税の額などを踏まえて増額を請求できる場合があります（借地借家法11条）。ただし借地人の同意が得られなければ調停や訴訟になり、時間と費用がかかります。値上げより、出口をまとめて考えるほうが早いこともあります。
相続した底地です。何から手をつければいいですか。
まず契約書を探し、契約の種類（旧法か新法か）、残存期間、地代の額と支払い状況を確かめてください。契約書が無い場合も珍しくないので、その場合は地代の受領記録から遡ります。そのうえで借地人の方の年齢やご意向を把握すると、道が見えてきます。
この記事の監修者
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