借地権も底地も、片方だけでは値が付きにくいものです。買った人が、その土地を自由に使えないからです。ところが一つにまとまると、普通の土地に戻ります。この記事では、なぜそうなるのか、どう話を進めるのか、そして実際に地主と条件をまとめて売却に至った案件の進め方を書きます。
片方だけだと、買える人が限られる
| 買った人ができること | 相手 | |
|---|---|---|
| 借地権だけ | 建物は持てるが、土地は借りたまま。地主の承諾も要る | 限られる |
| 底地だけ | 地代は受け取れるが、土地を使えない | 底地専門の買取会社、投資家 |
| 一つにまとめる | 普通の土地として自由に使える | 一般の買主 |
同じ土地でも、権利の形で買い手の数がまったく変わります。だから総額も変わります。
大阪の案件で、実際にやったこと
関西の案件で、借地の物件を扱ったことがあります。
当社は地主の方にご連絡を取り、条件を取りまとめたうえで売りに出し、売却に至りました。ご依頼者ご本人に地主と交渉していただく形は取っていません。
なぜ間に入るのかというと、当事者どうしだと話がまとまりにくいためです。
借地の関係は、長い年月のあいだに積み重なったものです。
先代からの経緯があり、言いにくいことがあり、感情も入っている。
そこにいきなり「一緒に売りませんか」と切り出すのは、当事者には難しい。
第三者が間に入ると、条件の話に集中できます。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
切り出す順番
- 契約書と登記を確認する（残存期間、地代、名義、建物の登記）
- 相手に「一緒に売るという方法もある」とだけ伝える。金額の話はしない
- 相手に関心があれば、条件の話に入る
- 分け方を書面にしてから、売りに出す
- まとまらなければ、単独で売る道に切り替える
2で金額から入らないでください。
「いくらで買ってください」「いくらで売ってください」と始めると、
その瞬間から交渉になり、断りにくくなって関係が悪くなります。
まず、そういう方法があると知ってもらうだけ。
決めておくこと
売りに出す前に、分け方の合意を書面にしてください。
- 売却代金をどの割合で分けるか（借地権割合が目安。実際は交渉で調整します）
- どちらが引っ越すのか、その費用を誰が持つか
- いつまでにまとめるか（期限を切らないと、話が止まります）
- まとまらなかった場合にどうするか
最後の項目を入れておいてください。「まとまらなければ、それぞれ単独で売る」と決めておけば、行き詰まったときに動けます。
相続で借地を受け継いだ場合
相続で借地権を引き継いだ方は、地主との関係が薄いことが多く、話を切り出しにくいものです。
相続では地主の承諾も承諾料も原則として不要ですが（借地権を相続したら）、売るとなれば承諾が必要になります。そのタイミングで、まとめて売る話をしてみる価値があります。
承諾料の考え方は借地権の譲渡承諾料、地主側から見た話は底地は売れる？3つの出口にまとめました。
まとまらないときも、道は残ります
- 借地権だけを売る……地主の承諾が要ります。承諾が得られなければ借地借家法19条の許可という道もあります
- 底地だけを売る……底地を専門に扱う買取会社が相手になります
- 相手方に買い取ってもらう……最も自然な相手です
値は下がりますが、売れないわけではありません。期限がある事情がある場合は、まとめる話と並行して、単独で売る場合の条件も確かめておいてください。
当社は借地権・底地のいずれも扱っています。地主の方や借地人の方との条件の取りまとめから関わることがあり、ご本人に交渉していただく必要はありません。ただし相手方のご意向や権利関係によってお引き受けできないことがあります。
まず所在地と、契約と関係の状況をお知らせください。全体像は共有持分・借地・底地の買取相談にまとめています。
よくある質問
借地権だけ、底地だけでは売れませんか。
売れますが、値が付きにくくなります。借地権だけを買っても土地は持てず、底地だけを買っても土地を使えないためです。どちらも買える相手が限られます。一つにまとめると所有権に戻るので、普通の土地として売れるようになります。
地主と借地人、どちらから話を持ちかけるべきですか。
どちらからでも構いません。大事なのは、最初に金額の話をしないことです。まず「一緒に売るという方法もある」と伝え、相手に関心があるかを聞くにとどめてください。金額から入ると交渉になり、その後の関係も難しくなります。
代金はどう分けるのですか。
借地権割合が目安になりますが、実際の交渉で調整されるのが通常です。建物の状態、残存期間、地代の水準、どちらが引っ越すのかによって変わります。売り出す前に、分け方の合意を書面にしておいてください。
相手と直接交渉したくありません。
当社では、地主の方との条件の取りまとめから関わることがあります。実際に、そうして借地権と底地を一つにまとめ、売却に至った案件があります。ご本人に交渉していただく必要はありません。
話がまとまらなかった場合はどうなりますか。
借地権だけ、底地だけを売る道が残ります。値は下がりますが、売れないわけではありません。まとめる話は時間がかかるので、期限がある事情がある場合は、並行して単独で売る場合の条件も確かめておいてください。
この記事の監修者
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