市街化調整区域の家が売れず住み替えできない？先に買う前の確認

2026年10月21日2026年11月2日

市街化調整区域の家から住み替えたいのに売れないときは、新居を先に買う前に、旧宅を「次に誰が住めるか」を確かめるのが先です。調整区域の家は、建てたときの許可の内容によって買い手が限られ、売却が長引くことがあります。この記事では、買い先行と売り先行のどちらが向くか、売れないまま空き家にしたときの費用と税の期限、そして現況のまま手放す道を順に整理します。

調整区域の家が、住み替えで止まりやすい理由

市街化調整区域は、市街化を抑えるために、原則として建物を新しく建てられないように線を引いた区域です。そのため、区域の中にある家は「誰が、どんな許可で建てたか」が、売るときにもついて回ります。

都市計画法第43条は、調整区域で開発許可を受けた区域以外では、建物の新築・改築・用途の変更に都道府県知事の許可が要ると定めています。分家住宅のように特定の人の事情で許可された家を別の人が使う場合、この「用途の変更」に当たるとして改めて許可を求める自治体があります。

	市街化区域の家	市街化調整区域の家
次に住める人	原則として誰でも	建てたときの許可によっては限られる
建て替え	建築基準法の範囲で可能	改築にも許可が要ることがある
売り出し前の確認	登記・境界・建物の状態	それに加えて、建築当時の許可の内容
運用	全国でほぼ共通	許可の基準は自治体ごとに異なる

住み替えの計画で見落とされやすいのは、「売れる値段」より前に「次の人が住めるか」が決まるという点です。ここが不確かなまま新居の契約を進めると、旧宅だけが残ります。

調整区域の売却全体の流れは市街化調整区域の売却に、相場の考え方は市街化調整区域の相場にまとめています。

次に住める人は、建てたときの許可で変わる

同じ調整区域の家でも、許可の経緯によって売りやすさが大きく違います。売り出す前に、市役所や県の開発許可の窓口で、建築当時の記録を確かめてください。線引き前からある家なら、線引き前から宅地だったことを示す記録（過去の既存宅地の確認の記録など）が残っているかを聞きます。34条11号の区域指定を頼りに建てた家なら、その区域が今も指定されたままか、縮小・廃止されていないかを、いつ時点の区域図で確かめたかと合わせて記録しておきます。証明の取り方は線引き前宅地の証明の取り方にまとめています。

建てたときの経緯	確かめること
開発許可を受けた分譲地	予定された建物の用途の範囲で使うか（都市計画法第42条）
分家住宅など、建てた人の事情で許可された家	別の人が住むときに許可が要るか。要るなら、どんな人なら通るか
線引き前からある建物・既存宅地	自治体の基準で、建て替えや第三者の居住がどう扱われるか
許可の記録が見つからない	建築確認の記録、登記の日付、固定資産税の課税状況から経緯をたどる

分家住宅の扱いは分家住宅の売却で、自治体が区域を指定している場合の調べ方は34条11号の区域指定で詳しく書いています。

調整区域の旧宅を買う可能性がある相手 — 許可の内容しだいで、買い手の候補の幅が変わる

仲介会社に「調整区域でも売れますよ」と言われても、それは許可の内容を調べたうえでの話とは限りません。許可の記録を誰が確認したかを聞いておくと、後で話が止まりにくくなります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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買い先行と売り先行、調整区域ではどちらか

住み替えには、新居を先に買う「買い先行」と、旧宅を先に売る「売り先行」があります。旧宅がすぐ売れる見込みなら買い先行でも回りますが、調整区域の家は売却の期間が読みにくいことが多く、判断の重みが変わります。

	買い先行（先に買う）	売り先行（先に売る）
良い点	新居をじっくり選べる。引っ越しが1回で済む	売れた金額が決まってから新居の予算を組める
調整区域で起きやすいこと	旧宅が売れず、二重の支払いが長引く	引渡しまでに新居が決まらず、仮住まいが要る
先に確かめること	買い替え特約を付けられるか。二重の支払いに何か月耐えられるか	引渡し日を後ろにずらせるか。仮住まいの費用

買い替え特約は、決めた期日までに旧宅が売れなかったとき、新居の売買契約を白紙に戻せるという取り決めです。売主側に不利な条件なので、付けられない物件や、期間を短く区切られる場合もあります。

二重の支払いや仮住まいに何か月耐えられるかは、自分の数字で出しておきます。1か月あたりの負担を「旧宅のローン返済＋旧宅の固定資産税の12分の1＋管理の費用＋新居の返済（売り先行なら仮住まいの家賃）」で出し、手元の資金をその額で割ると、耐えられる月数になります。それを、仲介会社から聞いた売却期間の見込みと並べ、足りなければ買い先行は避けるか、買取の査定も取って期間の短い出口を用意しておきます。

許可の内容を確かめないまま、旧宅の売却代金を新居の頭金に充てる前提で契約する
「そのうち売れる」と考えて、期限の見通しを持たずに買い先行で進める
売れないまま空き家にして、税の特例の期限を過ぎてしまう

旧宅にローンが残っている場合は、売値が残債に届くかも同時に確かめます。残債がある家の売り方は住宅ローンが残っている家の売却を参考にしてください。

売れないまま空き家にしたときの費用と期限

新居に移った後も、旧宅の費用は売れるまで続きます。加えて、住まなくなった日から税の特例の期限も進み始めます。

続くもの	中身	見落としやすい点
固定資産税	毎年かかる	誰も住んでいなくても同じ
管理	草刈り、換気、雨漏りの点検	遠方に移ると、業者に頼む費用が増える
二重の返済	旧宅のローンと新居のローン	売れるまで減らない
3,000万円特別控除	マイホームを売ったときの譲渡益の特例	住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで

国税庁のマイホームを売ったときの特例では、住まなくなった家も期限内に売れば対象になり得るとされています。家を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に契約し、その間に敷地を駐車場などに使っていないことも要件です。

住み替えから特例の期限までの流れ — 例：2026年5月に住まなくなった場合、特例の期限は2029年12月31日

新居で住宅ローン控除を受ける場合、入居した年やその前後に旧宅でこの特例を使うと、ローン控除が受けられない組み合わせがあります。どちらを使うかで手残りが変わるため、売る前に税理士・税務署にご確認ください。

相続した空き家にだけ使える別の特例は空き家の3000万円特別控除で扱っています。空き家にしたまま長引いたときのことは空き家を放置したときのリスク、市街化調整区域の空き家も参考になります。

当社が引き受けるときに見ていること

当社は、市街化調整区域であることだけを理由に、査定や取り扱いの対象外とはしていません。住み替えで旧宅を手放したい場合も、現況のままで相談をお受けしています。片付け・解体・測量を先にしていただく必要はなく、物件の調査も当社で行います。取り扱いの全体は市街化調整区域の買取相談で案内しています。

調整区域の家で当社が確かめるのは、次の3点です。

建てたときの許可。都市計画法34条の許可か、既存宅地か、分家住宅のように建てた人の事情による許可か
建物の状態と築年数
住み替えの日程。旧宅をいつまでに手放したいか、新居の決済がいつか

他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。旧宅の代金を新居の資金計画に入れる前に、旧宅がどう手放せるかを、早い段階で確かめてください。

ただし、条件によっては成立しないこともあります。他で断られた物件も、お引き受けできる場合があります。仲介で売り出して反応がなかった家や、ほかの会社で買取を断られた家でも、まず所在地と建築当時の分かる範囲の事情をお知らせください。

調整区域の家の住み替えを相談する（フォーム）

仲介と買取のどちらで売るかの考え方は買取と仲介の違いに、業者を選ぶときの見方は訳あり物件の買取業者の選び方にまとめています。

調整区域の家が「さらに売りにくい」とき

調整区域であることに、別の事情が重なっている家もあります。

道路に2m以上接していない未接道の敷地で、建て替えの見通しが立たない
家財が残っていて内見に出せない。残置物の片付けを先にしなくてよいかを確かめる
親から受け継いだ家で、共同相続した不動産の売却の話がまとまっていない
敷地の一部が農地で、市街化調整区域の農地の手続きが別に要る

現況のまま売るときに売主の責任がどこまで残るかは、現況渡しと契約不適合責任で整理しています。

新居を決める前に確かめる順番

建築当時の許可の内容を、役所の開発許可の窓口で確かめる
旧宅のローン残高を借入先に確かめる
仲介の査定と買取の査定を両方取り、売値の幅と期間の見通しをつかむ
買い先行にするなら、買い替え特約を付けられるか、二重の支払いに何か月耐えられるかを決める
住まなくなる日を決めたら、特例の期限（3年を経過する日の属する年の12月31日）を書き留める

調整区域の家は、売りに出してから許可の問題に気づくと、そこから数か月止まることがあります。新居の契約より先に旧宅の出口を確かめておけば、住み替えの日程を自分で決められます。税の判断は税理士に、許可の判断は自治体の窓口にご確認ください。

よくある質問

市街化調整区域の家を売る前に、新居を先に買っても大丈夫ですか。

旧宅がいつ、いくらで売れるかの見通しが立っていないなら慎重に考えたほうが安全です。調整区域の家は、建てたときの許可の内容によって次に住める人が限られ、売却が長引くことがあります。先に買うなら、売れなかったときに新居の契約を白紙に戻せる買い替え特約を付けられるか、二重の支払いに何か月耐えられるかを先に確かめてください。