入会権のある山林は売れる？相続した記名共有地の持分の出口

2026年9月28日2026年11月2日

入会権のある山林は、入会権が残ったままでは個人として売ることがほぼできません。入会権を消して個人の所有権にする「入会林野整備」を経た土地なら、通常の山林として売れます。この記事では、登記簿の名義から入会権の有無を見分ける方法、入会林野整備の手続きと期間、自治会や財産区といった名義の受け皿の違い、そして整備が済むまでの間に取れる出口を、民法と入会林野の法律の条文をもとに整理します。

結論を先に言うと、入会権のある山は「自分の持分を売る」のではなく「集落全体で整備するか、持分を集落に戻すか」の二択になることがほとんどです。その理由から説明します。

入会権とは——登記簿に出てこないのに、土地を縛る権利

入会権（いりあいけん）とは、集落の住民が共同で山に入り、薪や下草、キノコを採るといった使い方を、昔からの慣習にもとづいて続けてきた権利です。民法は2か所でこの権利に触れていますが、中身は「各地方の慣習に従う」としか書いていません。

第二百六十三条　共有の性質を有する入会権については、各地方の慣習に従うほか、この節の規定を適用する。

——民法第263条（e-Gov法令検索）

第二百九十四条　共有の性質を有しない入会権については、各地方の慣習に従うほか、この章の規定を準用する。

——民法第294条（e-Gov法令検索）

2つの条文の違いは、山の土地が誰のものかにあります。

種類	条文	土地の所有	典型
共有の性質を有する入会権	民法263条	入会集団（集落）が所有する	集落の共有林。登記は代表者名義や大勢の共有名義になっていることが多い
共有の性質を有しない入会権	民法294条	市町村や他人が所有し、集落が使う権利だけを持つ	市町村有林・財産区有林・寺社や個人の山に入会慣行がある場合

もう一つ、押さえておくべきことがあります。入会権は登記できません。不動産登記法3条は登記できる権利を所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権と列挙していて、入会権は入っていません（不動産登記法第3条（e-Gov法令検索））。登記簿をいくら見ても「入会権」という文字は出てこないのに、慣習として土地を縛っている。これが入会権の分かりにくさです。

登記簿に何も書いていないことは、入会権が無いことの証明にはなりません。名義の「形」と、集落の慣習の両方から確かめる必要があります。

登記簿の名義で見分ける——記名共有地・大字名義・代表者名義

入会集団である集落は、法律上の人格を持たない団体なので、集落の名前で登記することができません。そこで明治以来、次のような名義が使われてきました。

登記名義の形	何を意味しているか	相続で起きること
集落の住民数十人の共有名義（記名共有地）	入会集団の構成員を共有者として登記した	名義人が亡くなるたびに相続人が増え、登記が実態と離れていく
代表者1人〜数人の名義	当時の区長・総代の名義で登記した	代表者の相続人が「自分の山」だと思い込む、あるいは逆に持分を押し付けられる
「大字○○」「字○○」の名義	明治の旧村・字の名義のまま	表題部所有者が団体名で、権利部が無いことが多い
市町村名義	明治の町村合併や部落有林野統一政策で市町村に移った	集落は慣習上の使用権（入会権・旧慣使用権）だけを持つ

課税明細に「山林 ○○ 外52名」のように書かれていれば、記名共有地の可能性が高いといえます。「大字○○」名義で権利部が無い土地は、表題部所有者不明土地の売却で書いた手続きの対象になることがあります。

「共有名義の山だから、自分の持分は自由に売れる」と考えるのは早計です。宅地の共有持分（共有持分の売却）と違い、記名共有地の共有名義は「入会集団の構成員である」ことを登記に写したものです。持分の処分は、集落の慣習に縛られます。

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相続した持分は自分のものか——入会権者の資格は慣習で決まる

記名共有地の名義人だった父が亡くなり、登記上の持分を相続した。ここで多くの方が「自分は共有者の一人になった」と考えますが、入会権者としての資格は登記ではなく慣習で決まります。

地域によって慣習は異なりますが、たとえば「その集落に住む世帯に一つ」「集落を離れたら権利を失う」といった決まりを持つところが多くあります。この場合、都会に住む相続人が登記上の持分を引き継いでも、入会集団の一員として山を使う資格はない、という整理になります。逆に、集落に住み続けている相続人は、登記をしていなくても入会権者です。

見るもの	誰が答えを持っているか
登記上の持分	法務局（登記事項証明書）
入会権者の資格・持分の処分の可否	集落の代表者・自治会（慣習・規約）
市町村有林の旧慣使用権	市町村（地方自治法238条の6。変更・廃止には議会の議決が要る）

相続登記の義務化（令和6年4月）は、登記上の共有持分にも及びます。集落の慣習で権利がないとしても、登記の名義人である以上、相続を知った日から3年以内の登記申請は要ります（相続登記の義務化と期限）。名義人が何代も前のままで相続人が2桁になっている記名共有地は、数次相続で未分割になった不動産の売却と同じ構造の問題を抱えています。

入会権を消して個人の土地にする——入会林野整備の手続き

入会権が付いたままでは個人で売れないので、国は昭和41年に「入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律」（入会林野近代化法）を作り、入会権を消して個人所有や地上権に切り替える手続きを用意しました。これが入会林野整備です。

２　この法律において「入会林野整備」とは、入会林野である土地について、その農林業上の利用を増進するため、入会権を消滅させること及びこれに伴い入会権以外の権利を設定し、移転し、又は消滅させることをいう。

——入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律第2条第2項（e-Gov法令検索）

手続きの骨格は次のとおりです。

順番	すること	条文	詰まりやすい点
1	すべての入会権者が全員の合意で規約と整備計画を作る	法3条	一人でも反対、一人でも所在不明なら止まる
2	代表者が都道府県知事に認可を申請する	法3条・5条	慣行を記した書面・市町村長の意見書などを添付
3	知事が審査し、適当なら公告して30日以上縦覧する	法6条	一部の者に権利が集中する計画は認められない（6条2項3号）
4	関係者が異議を申し出られる（縦覧満了の翌日から30日）	法7条	異議が出れば協議・調停。調わなければ却下（10条）
5	知事が認可し、公告する	法11条	認可のときに支払うべき金銭は供託
6	公告の日に入会権が消え、翌日に所有権が移る	法12条	知事が登記を嘱託する（14条2項）

第十二条　前条第三項の規定による公告があつたときは、その公告があつた入会林野整備計画の定めるところにより、その公告があつた日限りすべての入会権及びその他の権利が消滅し、その公告があつた日の翌日において、所有権が移転し、又は地上権、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利が設定される。

——同法第12条（e-Gov法令検索）

入会林野整備で入会権が消えるまでの流れ — 止まるのは①の全員合意。ここに何年もかかる

整備計画の土地に農地や採草放牧地が含まれていれば、認可があったときに農地法3条・5条の許可があったものとみなされます（法11条5項）。また整備で取得した権利を生産森林組合に出資する計画を組み込むこともでき（法4条3項）、実際に整備を機に生産森林組合を作った集落は多くあります。

「入会林野整備は済んでいるのか」を見分ける最短の方法は、登記事項証明書の権利部にある登記原因です。「入会林野整備」を原因とする所有権移転が入っていれば、その土地の入会権はその日に消えています。分からなければ、都道府県の林務担当課に整備の実施記録を聞いてください。

名義の受け皿の違い——認可地縁団体・財産区・生産森林組合

入会林野整備で個人所有に分けるのではなく、集落として山を持ち続ける道もあります。その場合の「名義の受け皿」は4つあり、それぞれ売るときの手続きが違います。

集落の山を持つ4つの受け皿と、売るときの手続き — 個人名義になるのは①だけ。他は団体の決議や議会の議決が要る

認可地縁団体は、自治会・町内会が市町村長の認可を受けて権利義務の主体になったものです（地方自治法260条の2）。認可を受けると団体名義で登記できます。

さらに、記名共有地の名義人やその相続人の一部の所在が分からない場合でも、団体が10年以上占有していることなどを疎明して市町村長に申請し、3か月以上の公告で異議が出なければ、団体だけで所有権の登記を申請できる特例があります（地方自治法第260条の46・第260条の47（e-Gov法令検索））。

受け皿	根拠	名義	売るときに要るもの
個人（整備後）	入会林野近代化法12条	各人	本人の意思だけ。通常の山林と同じ
認可地縁団体	地方自治法260条の2	団体名義	規約にもとづく総会の決議
財産区（市町村の一部）	地方自治法（財産区の規定）	市町村（財産区）	財産区の議会・管理会などの手続き。個人は売れない
生産森林組合	森林組合法	組合名義	組合の総会の決議。個人は出資持分を持つだけ

記名共有地の持分を、集落に断りなく外部の人に売る
市町村有林に慣習で入っていた権利を、個人の財産として売ろうとする
「登記簿に入会権と書いていない」ことを根拠に、入会権は無いと決めてかかる

整備が済むまでの出口——持分だけ売る道はほぼ無い

ここまでを踏まえると、入会権のある山林を相続した人の出口は、次の3つに絞られます。

出口	動くのは誰か	現実味
持分を集落（入会集団）に戻す	自分と集落の代表者	高い。慣習で「離村したら集落に戻す」と決まっていることが多く、無償か低額
集落全体で入会林野整備をし、個人所有にしてから売る	入会権者の全員	全員合意に年単位。ただし済めば通常の山林として売れる
集落全体で山ごと売る・団体名義にして売る	入会権者の全員または団体の総会	買い手と集落の合意の両方が要る

登記上の持分だけを外部に売る道は、慣習上の資格の問題に加えて、買い手にとって「使えない持分」になるため、ほとんど成立しません。共有物分割の請求（共有物分割請求）も、共有の性質を有する入会権については各地方の慣習が優先されるため、宅地の共有と同じようには進みません。

相続土地国庫帰属制度については、共有の山林は共有者全員での共同申請が要り（法2条2項）、他人の土地に入会権が付いている場合は「使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地」（同条3項2号）に当たる可能性があります。入会権の形によって扱いが変わるため、法務局の事前相談で確かめてください（制度の全体は相続土地国庫帰属制度）。

山林全体の出口の切り分けは山林・原野の売却方法に、持ち続けるコストは山林・原野の処分と山林の固定資産税を止めるにまとめています。宅地と一緒に相続した場合は、山だけを残さないよう宅地と山林をまとめて手放すも参照してください。

当社の取り扱い

当社は山林を現況のまま取り扱っています。登記原因に「入会林野整備」があるか、記名共有地か、集落の慣習がどうなっているかといった調査は当社で行い、売主様に測量や片付けをお願いすることはありません。

ただし、入会権が残ったままの持分については、集落との調整が済んでいるかどうかで判断が分かれます。場所・状態・権利関係、集落や共有者の合意が未成立の場合、費用のご負担への不同意など、条件によっては成立しないこともあり、個別の判断になります。

入会権のある山林について相談する

入会権のある山林を手放すまでの、進める順番

登記事項証明書と課税明細を取る……名義の形（記名共有・代表者・大字・市町村）と、登記原因に「入会林野整備」があるかを見る
集落の代表者に慣習を聞く……相続人に入会権者の資格があるか、持分は誰にどう戻すのが決まりか
市町村・都道府県の林務担当課に聞く……整備の実施記録、市町村有林なら旧慣使用権の有無
出口を選ぶ……集落に戻す／全員で整備してから売る／団体名義にして売る
相続登記は別に進める……慣習で権利がなくても、登記名義人である以上は3年以内の申請が要る

入会権の中身は各地方の慣習で決まるため、この記事の整理がそのまま当てはまらない地域もあります。条文は執筆時点のe-Gov法令検索によるものです。相続登記と持分の処分は司法書士へ、入会権をめぐる集落との争いは弁護士へ、売却や持分の移転にともなう税金は税理士へご確認ください。

よくある質問

登記簿に「入会権」と書かれていないのに、入会権があると言われました。

入会権は不動産登記法3条で登記できる権利に含まれていないため、登記簿には現れません。各地方の慣習にもとづく権利（民法263条・294条）で、登記がなくても存在します。登記名義が集落の代表者や大勢の共有名義、明治期の大字名義になっている山林は、入会権が付いている可能性があります。集落の自治会や市町村の林務担当課に、その山の慣習を確かめてください。

父から相続した記名共有地の持分を、自分だけ売ることはできますか。

登記上の持分を相続していても、入会権者としての資格は各地方の慣習で決まります。集落に住んでいることが条件になっている地域も多く、その場合は持分だけを外部に売ることが慣習上できません。買い手が付きにくいという以前に、売る資格そのものが慣習で縛られています。まず集落の代表者に、持分を誰にどう戻すのが慣習なのかを確かめてください。

入会林野整備とは何ですか。

入会権を消滅させ、土地を各入会権者の個人所有や地上権などに切り替える手続きです（入会林野等に係る権利関係の近代化の助長に関する法律）。すべての入会権者の全員合意で規約と整備計画を作り、都道府県知事の認可を受けます。認可の公告があった日に入会権が消え、翌日に所有権が移り、都道府県知事が登記を嘱託します。整備が済んだ土地は通常の山林として売れます。

入会権のある山林は相続土地国庫帰属制度に申請できますか。

共有の山林は共有者全員が共同して申請する必要があり（法2条2項）、他人の土地に入会権が付いている場合は「使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地」（同条3項2号）に当たる可能性があります。入会権の形によって扱いが変わるため、法務局の事前相談で確かめてください。当社では確認が取れていないため、この記事では断定していません。

整備が済んで個人の所有権になった山林なら、買い取ってもらえますか。

当社は山林を現況のまま取り扱っており、登記原因や慣習の有無を含めて調査は当社で行います。整備前の入会林野についても、集落との調整が済んでいるかなど権利関係を確かめたうえで判断します。ただし場所・状態・権利関係、共有者や集落の合意が未成立の場合など、条件によっては成立しないこともあり、個別の判断になります。