仮登記が残った不動産は売れる？買主が付きにくい理由と抹消・出口

2026年8月31日2026年11月2日

仮登記が残ったままでも、不動産の所有権を移すこと自体はできます。ただし、仮登記に基づいて本登記がされると買主が所有権を失う可能性があるため、仲介では買主が付きにくく、話が途中で止まりやすいのも事実です。

売れるようにする道は、大きく2つです。仮登記名義人の承諾書をもらって抹消する方法と、消せないまま、事情を承知してくれる買主に引き受けてもらう方法です。

この記事では、仮登記が何を意味するのか、消すには誰の承諾が要るのか、そして消せないまま手放す道はあるのかを順に整理します。登記簿を取り寄せて初めて気づいた、という方に向けて書いています。

仮登記とは、まだ「本番」になっていない登記

仮登記とは、将来の本登記のために、登記簿の順位だけを先に押さえておく記録です。不動産登記法105条が2つの場合を定めています。

本登記＝権利の変動を正式に記録する、通常の登記のこと。仮登記に対してこう呼びます。
順位＝同じ不動産に複数の権利が登記されたとき、どちらが先かという優先関係のこと。

登記簿では、甲区（所有権に関する欄）に「所有権移転請求権仮登記」「条件付所有権移転仮登記」といった記載で現れます。乙区（所有権以外の欄）に抵当権の仮登記が入っていることもあります。

このうち条件付所有権移転仮登記は、「農地法の許可が下りたら」「代金を完済したら」のように、条件がそろって初めて所有権が移る約束を先に登記しておくものです。同法105条2号は、請求権だけでなく始期付き・停止条件付きの権利も仮登記で保全できると定めており、農地の売買でよく使われます。

大事なのは、仮登記のままでは所有権はまだ移っていないという点です。名義はご自身のままですし、固定資産税もご自身に課されます。

仮登記が残っていると、なぜ売却が止まる？

理由は「順位がさかのぼる」という一点に尽きます。仮登記に基づいて本登記がされた場合、その順位は仮登記をしたときの順位によります（同法106条）。

つまり、あとから買った人より、先に仮登記を入れていた人のほうが強い立場になります。

買主から見た心配	中身
所有権を失う可能性	仮登記に基づく本登記がされると、登記官の職権で、あとから入った権利の登記が抹消される（同法109条2項）
住宅ローンが通りにくい	金融機関は、抵当権の順位が守られない状態を避ける傾向がある
仲介での取り扱いが重い	買主への説明事項が増え、話がまとまるまでに時間がかかりやすい

「仮登記だから弱いのだろう」と受け取られがちですが、実務は逆です。順位がさかのぼる分、後から入った権利より強く働きます。仲介の現場で敬遠されるのは、この性質があるためです。

なお、所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、その第三者の承諾があるときに限って申請できます（同法109条1項）。買主にとっては「承諾しなければよい」という話ではなく、承諾しない限り相手が裁判で判決を取りに来る、という展開もあり得ます。

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残ったままになりやすい3つのパターン

ご相談の中では、次の3つが目立ちます。

よくある仮登記	どうして残ったのか
農地の売買予約	農地は農業委員会等の許可がなければ所有権が移らない（農地法3条）。許可を待つ間に仮登記を入れ、その後に話が流れたまま放置された
借金の担保（仮登記担保）	返済できなかったときに土地で代わりに返す、という約束にもとづく仮登記。完済したのに抹消の手続きだけがされていない
親族間の約束	「将来この土地を渡す」という取り決めで入れた仮登記が、当事者が亡くなって宙に浮いた

農道沿いに並ぶビニールハウスと剪定された木 — 農地は許可が要るため、仮登記が残りやすい

2番目の仮登記担保については、仮登記担保契約に関する法律という専用の法律があります。債権者が本登記に進むには、清算金の見積額を通知し、その通知が届いた日から2か月（清算期間）を経過しなければ所有権移転の効力は生じません（同法2条1項）。

債務者側には受戻し（土地を取り戻すこと）の権利もありますが、清算期間の経過から5年が過ぎたとき、または第三者が所有権を取得したときは行使できなくなります（同法11条ただし書）。古い仮登記担保では、この期間の計算が争点になることがあります。

いずれの場合も、登記の記載だけでは事情が読み取れません。登記の原因と日付を手がかりに、当時の経緯を家族に確認するところから始めることになります。

仮登記を消すには、誰の承諾が要る？

仮登記名義人の承諾です。承諾書（実印・印鑑証明書付き）がもらえれば、所有者の側だけで抹消を申請できます。

登記は原則として、登記権利者と登記義務者が共同で申請する形です。ただし仮登記には例外があります。

仮登記の抹消は仮登記名義人が単独で申請でき、その承諾がある場合には登記上の利害関係人も単独で申請できます（同法110条）。所有者は利害関係人にあたるため、名義人から承諾書（実印・印鑑証明書付き）をもらえれば、所有者側だけで消せます。

仮登記名義人が存命・存続していて、連絡が取れる
すでに完済している、または予約が流れたことに双方の認識のずれがない
名義人が承諾書に実印を押し、印鑑証明書を出してくれる

名義人が亡くなり、相続人が多数に広がっている
法人がすでに解散し、清算人の所在も分からない
相手が承諾を渋り、条件を出してきている

上の3つに当てはまると、承諾書を取る道は現実的でなくなります。話し合いに何年もかかったまま、固定資産税だけを払い続けている状態は珍しくありません。

名義人が見つからないとき

共同して抹消を申請すべき相手の所在が分からない場合、登記権利者は公示催告を申し立てることができます（同法70条1項）。裁判所が官報などで呼びかけ、名乗り出る人がいなければ除権決定が出され、これを得たうえで単独で抹消を申請できます（同条3項）。

同法70条2項には、存続期間が満了している場合に所在不明とみなす特則がありますが、対象は地上権・永小作権・質権・賃借権・採石権・買戻しの特約に関する登記です。所有権の仮登記はここに含まれません。「期間が過ぎているから簡単に消せるはず」とは考えないほうが安全です。

また、被担保債権の弁済期から20年が経過し、その後に全額を供託した場合に単独で抹消できる規定（同条5項）は、先取特権・質権・抵当権が対象です。仮登記担保による所有権移転請求権仮登記には、そのまま当てはめられません。この点は休眠抵当権の抹消とは扱いが違うところです。

費用の内訳のうち、税金の部分だけは先に見当がつきます。登記の抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（同じ申請書で20個を超える不動産をまとめて申請する場合は、申請件数1件につき2万円）。土地と建物があれば2個と数えます。

かかるもの	目安
登録免許税（抹消）	不動産1個につき1,000円。20個を超えるときは1件2万円
登記事項証明書・戸籍などの取得費	相手方や相続人をたどる範囲に応じて増える
司法書士の報酬	事案の難しさで変わる。着手前に見積もりをご確認ください
公示催告・除権決定の申立て	裁判所の手続きが加わるため、承諾書で済む場合より重くなる

期間も相手方の調査にどれだけ手間がかかるかで大きく変わります。承諾書がすぐもらえる場合と、相続人を何人もたどる場合とでは、同じ手続きとは思えないほど差が出ます。

何十年も前の仮登記は、時効で消える？

登記そのものは自動では消えません。時効にかかるのは仮登記の元になった権利のほうで、その権利が消えても登記の記録は残ります。

「30年前の仮登記だから、もう時効で無効のはず」と考える方もいらっしゃいます。半分は当たっていて、半分は違います。

仮登記という登記そのものに、時効はありません。時効にかかるのは、仮登記の元になった権利のほうです。売買予約なら「予約を完結させて売買を成立させる権利」、農地の条件付き売買なら「許可申請に協力してもらう権利」がそれにあたります。

これらは債権と同じ扱いで、次の期間で消滅時効にかかると考えられています。

元になった権利が生じた時期	消滅時効の期間
2020年3月31日まで	権利を行使できる時から10年（改正前の民法167条1項）
2020年4月1日以降	行使できることを知った時から5年、または行使できる時から10年のいずれか早いほう（民法166条1項）

2020年4月1日に民法の債権に関する部分が改正されましたが、施行日より前に生じた債権の時効期間は改正前のままとされています（改正法附則10条4項）。古い仮登記のほとんどは、前者の10年で考えることになります。

ただし、ここから先が「半分は違う」部分です。

– 起算点は登記の日付とは限りません。条件付きの権利は条件との関係で「行使できる時」の見方が分かれ、事案ごとに判断されます
– 時効は主張して初めて効きます。時効は当事者が援用しなければ、裁判所はそれによって裁判をすることができません（民法145条）。黙っていても消えたことにはなりません
– 権利が消えても、登記は消えません。抹消するには、やはり名義人の承諾書を取るか、承諾しない相手に対して抹消を求める裁判を起こすことになります

つまり時効は、「相手に承諾を求める根拠」や「裁判で抹消を認めてもらう根拠」として働くものです。「もう時効だから放っておいてよい」という結論には、残念ながらつながりません。

もう一つ、混同で消える場合があります。債権と債務が同じ人に帰属したとき、その債権は消滅します（民法520条）。たとえば仮登記の名義人が、相続などで後にその土地の所有者になった場合です。この場合は本登記に進む意味がなくなるため、抹消を検討することになります。ただし、その権利が第三者の権利の目的になっているときは別扱いです（同条ただし書）。

時効や混同を理由に消せるかどうかの見立ては、登記の原因・日付・名義人の現在の立場で変わります。司法書士へご相談の際は、登記事項証明書に加え、当時の契約書や領収書が残っていればあわせてお持ちください。

仮登記が残っている間、固定資産税は誰が払う？

登記簿上の所有者、つまりご自身です。仮登記の名義人に課されることはありません。

固定資産税は固定資産の所有者に課され、土地と家屋については登記簿に所有者として登記されている人が所有者とされます（地方税法343条1項・2項）。仮登記は所有権を移す登記ではないため、納税通知書はご自身のところに届き続けます。

気になる点	扱い
誰に課されるか	登記簿上の所有者。仮登記の名義人ではありません（同法343条1項・2項）
いつの時点で決まるか	その年度の初日が属する年の1月1日（同法359条）
年の途中で本登記になったら	その年度に納める人は1月1日時点の所有者のまま。当事者間で日割りの精算をしても、税を納める人が入れ替わるわけではありません

納税通知書に付いてくる課税明細書に載るのは、所在・地番・地目・地積とその年度の価格などです（同法364条3項）。仮登記が付いているかどうかは、課税明細書には出てきません。毎年の通知書を見ているだけでは気づけず、登記事項証明書を取り寄せて初めて分かるのは、このためです。

なお、同じ市町村内で持っている土地の課税標準額の合計が30万円（家屋は20万円）に満たない場合、市町村は固定資産税を課することができません（同法351条）。山林や原野では、これに当たって課税されていないこともあります。ただし合計で判定するため、同じ市町村に他の不動産があると超えることがあります。

課税されていない＝負担がない、ではありません。所有者である以上、境界の立会いを求められたり、隣地や道路の話が回ってきたりする立場は続きます。仮登記が付いていると、その相談も持ちかけられた側で止まりやすくなります。

つまり、話がまとまらないまま何年が過ぎても、負担する側は変わりません。抹消の話し合いが長引くほど、消えない登記に対して税と手間だけを払い続ける形になります。

仮登記を伏せたまま売ると、どうなる？

仮登記が付いたまま売るなら、買主にその事実を伝えたうえで、契約書にも書いておくのが原則です。

登記簿に載っている以上、仲介で売る場合は、宅地建物取引業者が契約までに「登記された権利の種類及び内容」を説明する対象になります（宅地建物取引業法35条1項1号）。買主は説明を受けて初めて、仮登記の存在を前提に買うかどうかを判断します。

伏せたまま売った場合の問題は、民法の売主の担保責任です。売主が移転した権利が契約の内容に適合しないときは、売主の責任の規定が準用され（民法565条）、買主は追完の請求（同法562条）、代金の減額請求（同法563条）を行え、損害賠償の請求や契約の解除も妨げられません（同法564条）。仮登記が付いているのに契約書に書かれていなければ、「契約の内容に適合しない」と主張される余地があります。

実際にどの請求が認められるかは、契約書の書き方や仮登記の内容で変わります。仮登記があることを契約書に明記しておくこと、買主の了承を書面に残すことが、後の争いを避ける基本です。具体的な文面は司法書士・弁護士にご確認ください。

仮登記を消せないまま手放せる？

仮登記が残ったままでも、所有権移転そのものは登記できます。買主がその状態を承知したうえで引き受ける、という形です。

ここは、士業のサイトではあまり触れられない部分だと思います。

仮登記が付いたままの不動産について相談する

もっとも、仲介で一般の買主を探す場合は、この形は成立しにくくなります。住宅ローンが使えず、将来所有権を失う可能性を説明したうえで買ってもらう必要があるためです。

買取であれば、順番を入れ替えられる場合があります。

当社は、調査を当社で行い、売主に調べていただく形は取っていません。片付け・解体・測量も不要で、現況のままで検討します。ただし権利の内容によっては成立しないこともあり、個別の判断になります。

参考までに、登記に古い権利が残ったままの案件として、抵当権が残ったままの不動産をその状態で買い取り、取得後に当社の負担で抹消まで進めた案件があります。仮登記も同じように進むとは限りませんが、売主が先に費用を負担する順番でなければ動けない、というわけではないことは申し添えておきます。

なお、価格の話より先に確かめていただきたいのは、持ち続けたときの負担です。仮登記が付いていても固定資産税は毎年かかりますし、建物があれば管理の手間も続きます。売れない土地の処分を検討されている方は、そちらもあわせてご覧ください。

動く前に、手元で確かめられること

法務局に行かなくても、オンラインで登記事項証明書を請求できます。まず次の4点を読み取ってみてください。

仮登記の種類 — 「所有権移転請求権仮登記」か「条件付所有権移転仮登記」か、抵当権の仮登記か
登記の原因と日付 — 「売買予約」「代物弁済予約」など。日付が古いほど相手を追うのが難しくなります
仮登記名義人 — 個人名か法人名か。法人なら商業登記で存続を確認できます
地目 — 農地（田・畑）であれば、農地法の許可という別の関門が加わります

このうち2と3が分かれば、承諾書を取りに行く道が現実的かどうかの見当はつきます。

相続で引き継いだ不動産であれば、相続した空き家の売却の準備と同時に進めるのが効率的です。2024年4月から相続登記が義務化されており、名義を整える作業はいずれ必要になるためです。未登記建物が付いている、境界が不明といった事情が重なっている場合も、切り分けて考えるより一度まとめてご相談いただくほうが早いことが多いです。

税務・法務の具体的な判断については、税理士・司法書士へご確認ください。この記事は、動き出す前に何を見ればよいかを整理するためのものです。

よくある質問

仮登記が付いたままでも、不動産を売ることはできますか。

所有権の移転そのものは可能です。仮登記は所有権を移す登記ではなく、将来の登記のために順位を押さえておく記録だからです。ただし、その仮登記に基づいて本登記がされると買主が所有権を失う可能性があるため、仲介では買い手が付きにくいのが実情です。

何十年も前の仮登記は、時効で自然に消えませんか。

登記は自動では消えません。仮登記の元になった権利は、改正前の民法では10年、2020年4月1日以降に生じたものは知った時から5年または行使できる時から10年で消滅時効にかかります（民法166条1項）。ただし時効は当事者が援用して初めて効き（同法145条）、権利が消えても登記の記録は残ります。抹消には名義人の承諾か裁判所の手続きが要ります。

仮登記を消すのに、相手の同意は必ず要りますか。

仮登記の抹消は仮登記名義人が単独で申請でき、その承諾がある場合には登記上の利害関係人も単独で申請できます（不動産登記法110条）。所有者は利害関係人にあたるため、承諾書と印鑑証明書がそろえば所有者側だけで手続きできます。相手が見つからない場合は別の方法を検討することになります。

仮登記が付いている間、固定資産税は誰が払うのですか。

登記簿上の所有者、つまりご自身に課されます。固定資産税は固定資産の所有者に課され、土地・家屋については登記簿に所有者として登記されている人が所有者とされるためです（地方税法343条1項・2項）。仮登記の名義人に課されることはありません。判定はその年度の初日が属する年の1月1日時点です（同法359条）。

仮登記名義人がすでに亡くなっている、または会社が無くなっている場合は。

個人であれば相続人をたどり、法人であれば清算人を探すことになります。それでも所在が分からないときは、裁判所に公示催告を申し立て、除権決定を得たうえで単独で抹消を申請する方法があります（同法70条1項・3項）。手続きは司法書士へご相談ください。

農地に売買予約の仮登記が入っています。どうすればよいですか。

農地は農業委員会等の許可がなければ所有権が移らないため、許可待ちの間に仮登記を入れる実務があります。話が流れたまま残っているケースが多く、まず登記事項証明書で原因と日付、名義人をご確認ください。相手が特定できれば承諾書で消せる可能性があります。

仮登記が付いていることを買主に伝えずに売ってもよいですか。

伝えずに売るのは避けてください。仲介では宅地建物取引業者が、登記された権利の種類と内容を契約までに説明する対象になります（宅地建物取引業法35条1項1号）。伏せたまま売ると、権利が契約の内容に適合しないとして、追完や代金減額などを求められる余地があります（民法565条、562条〜564条）。仮登記があることは契約書に明記し、具体的な文面は司法書士や弁護士にご確認ください。

消してから売らないと、買い取ってもらえませんか。

必ずしもそうではありません。当社は調査を自社で行い、売主に調べていただく形は取っていません。片付け・解体・測量も不要で、現況のままで検討します。ただし権利の内容によっては成立しないこともあり、個別の判断になります。

この記事の監修者

森田太（司法書士・森田司法書士事務所）

司法書士（埼玉司法書士会第1230号・2010年4月登録）／簡裁訴訟代理等関係業務認定（認定番号第501576号）。法政大学卒業。東京都中央区の司法書士事務所に4年間勤務したのち、2010年4月に森田司法書士事務所（さいたま市浦和区）を開設。相続・遺言・成年後見のほか、不動産登記（相続・贈与・抵当権抹消）、商業登記を取り扱っています。

事務所サイト：森田司法書士事務所

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