赤道・青道が敷地の中にある土地は、そのままでも売却できないわけではありませんが、払い下げを受けずに売ろうとすると、買主の住宅ローンと建て替えのところで止まりやすい土地です。
この記事では、公図に地番のない線が出てきたときに何が起きているのか、払い下げ（用途廃止から売払いまで）の流れと費用・期間の目安、そして払い下げをせずに現況のまま手放す道まで整理します。
相続した実家の公図を取り寄せたら、敷地の真ん中に細長い帯があり、地番が書かれていない。あるいは、測量を頼んだ土地家屋調査士から「敷地内に里道が通っています」と言われた。こうして初めて気づく方がほとんどです。
公図に地番のない線がある、とはどういうことか
公図（法務局に備え付けられている地図）で、地番が振られていない細長い土地には、いくつかの種類があります。代表が赤道（あかみち）と青道（あおみち）です。
| 呼び名 | 正式な区分 | もともとの用途 | 公図での見え方 |
|---|---|---|---|
| 赤道（里道） | 法定外公共物 | 昔からの道、あぜ道、山道 | 地番がなく、旧公図では赤く塗られていた |
| 青道（水路） | 法定外公共物 | 用水路、排水路、小川 | 地番がなく、旧公図では青く塗られていた |
| 白地 | 脱落地など | 地番の付け忘れ・誤りなど | 地番がなく、色も付いていない |
赤道・青道は法定外公共物と呼ばれます。道路法や河川法が適用されない道や水路、という意味です。国土交通省の案内では、次のように説明されています。
「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」（地方分権一括法）が平成12年4月1日に施行され、国土交通省（旧建設省）所管の赤道（里道）・青水路（水路）などのいわゆる法定外公共物を無償で市町村へ譲与されることになりました。
譲与の期間は平成17年3月31日までとされています。つまり、いまほとんどの赤道・青道は市町村の土地です。敷地の中を通っていても、その帯の部分だけは自分の土地ではありません。
呼び方はいくつもあります。自治体の資料には「里道（赤道）」「水路（青線）」とあり、民有地に対して国や自治体の土地を「官地」と呼ぶこともあります。「官地の払い下げ」と言われたら、この帯を買い受ける手続きのことだと考えてください。
役所の書類では「売払い」「公用廃止」と書かれている場合もあります。
法定外公共物＝道路法・河川法などの適用がない道や水路のこと。里道（赤道）と水路（青道）が代表です。
譲与の時点で道や水路として機能していなかったものは国に残っていることがあり、その場合の窓口は財務局になります。
なぜ敷地の中に道が残っているのか。多くは、昔のあぜ道や水路が使われなくなったあと、周りの土地とまとめて宅地として使われてきたためです。現地には何の痕跡もないのに、登記と公図の上だけに残っている。
地図混乱地域や縄伸び・縄縮みと同じく、書類と現地が一致していない土地の一種と考えると分かりやすいです。
そのままだと何が止まるか
公図に線が残っていても、それだけで役所から何か言われるとは限りません。帯の部分の所有者は市町村や国なので、その所有者に固定資産税は課されません（地方税法348条1項）。困るのは、売る・借りる・建て替えるという場面です。
| 場面 | 何が起きるか | 理由 |
|---|---|---|
| 売却 | 赤道・青道の部分を含めて売れない。買主が敬遠する | 自分の土地ではないので売買の対象にできない |
| 住宅ローン | 買主が融資を受けにくい | 建物が他人（自治体）の土地にまたがっていると担保として評価しにくい |
| 建て替え | 建築確認で敷地の範囲を問われる | 赤道・青道を敷地に含められず、建ぺい率や接道義務の計算が変わる |
| 境界確定 | 自治体との立会いが必要になる | 隣地だけでなく、赤道・青道の管理者との境界も確定しなければならない |
とくに影響が大きいのは、建物が赤道・青道の上にまたがっている場合です。この場合、建物の一部が他人の土地に載っていることになり、越境と同じ扱いで話が進みます。買主が一般の方であれば、住宅ローンの審査で止まりやすくなります。
鹿児島市の案内のように、法定外公共物の上に構造物を置いて使い続けることは基本的に認められない、としている自治体もあります。
赤道・青道が敷地の端を通っているのか、建物の下を通っているのかで、深刻さがまったく違います。
まず公図と建物の位置を重ねて、どこを通っているのかを確かめてください。
自治体の担当課に公図を持って行けば、法定外公共物かどうかと、どの課の所管かを教えてもらえます。
赤道が機能を残していて、実際に近所の方が通路として使っている場合は、さらに別の問題があります。その場合は用途廃止そのものが認められにくく、私道の通行権に近い話になります。認められない例は、次の節で挙げます。
ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。
払い下げ（用途廃止から売払いまで）の流れ
赤道・青道を自分の土地にする手続きが払い下げです。正確には「用途廃止」と「売払い」の二段階に分かれます。まず自治体が「もう道・水路として使わない」と決めて普通財産にし（用途廃止）、そのうえで隣接する所有者に売る（売払い）という順番です。
長岡京市の案内を例にすると、流れは次のとおりです。
- 所管の確認。法務局の公図で対象を確認し、道路・河川の担当課で所管と、道や水路としての機能の有無を確かめる
- 境界確認の申請と立会い。市と隣接地権者の立会い日程を申請者が調整する
- 境界確定図の作成と提出。申請者が測量して図面を作る
- 用途廃止の申請。担当課へ申請し、審査を受ける
ここまでが申請者の側で進める段階です。用途廃止が認められると、以降は自治体が主に動きます。
- 表題登記・保存登記。市が地番を設定し、市名義で登記する
- 売払いの申請と評価。固定資産税評価額などを参考に市が売却価格を算定する
- 売買契約と代金納付。契約から約1か月以内を目途に代金を納める
- 所有権移転登記。市が嘱託で登記し、申請者の名義になる
用途廃止から売払いまでにかかる一連の費用(境界確定、測量、売買契約、登録免許税)は申請者の負担となります。
申請できるのは、原則として隣接する土地の所有者です。宇都宮市などは「線で接する」所有者に限っており、角が点で触れているだけの土地からは申請できません。南城市の案内では、用途廃止の同意書について次のように書かれています。
共有・相続等で所有者が複数の場合は、全員の同意とすること。
同意が要るのは自分側だけではありません。赤道・青道の反対側の隣接所有者、自治会長や水利組合などの利害関係者の同意も求められます。日進市は、点で接する土地の所有者や借地権者まで同意の対象に含めています。
ここで隣地の所有者が分からない、あるいは隣地が相続未了で共有者が多数、という事情があると、払い下げは長期化します。
立会いまでこぎつけても、隣との境界の位置そのもので折り合わないことがあります。その場合は法務局に筆界特定を申請し、登記官に筆界の位置を示してもらってから払い下げの手続きに戻る、という順番になります。
払い下げの本当の難所は、役所の審査ではなく隣接所有者と利害関係者の同意です。
自治体は「隣が同意しない」場合に代わりに説得してはくれません。
同意が取れる見込みがあるかを、申請の前に確かめてください。
用途廃止が認められないのは、どんなときか
機能がなさそうに見えても、通るとは限りません。栃木市と日進市の基準から、止まりやすい例を拾うと次のとおりです。
- 前後の区間で道や水路としての機能が続いている。代わりの施設はあるが機能が足りない
- 廃止すると近くの土地が道路に接しなくなる、袋地になる
- 水道管やガス管などが埋まっていて、その管理者の同意が得られない
- 建築基準法42条2項道路に接していて、セットバックが生じる部分である
- いま機能がなくても、将来の整備計画や地元の要望がある
敷地の中の区間だけを買いたい場合も、簡単ではありません。栃木市は連続した法定外公共物の一部だけを廃止するときに将来全部を廃止できる確約を求めています。機能を失った箇所全体を一括で廃止するのを原則とする市もあります。
機能が残っている道や水路でも、代わりの施設を用意する「付替え」という手続きがある自治体もあります（鹿児島市）。代替施設を造って市に寄附する形なので、工事の前に相談が要ります。
測量を頼むのは、見込みを聞いてから
測量費を無駄にしないためには、順番が効いてきます。沼津市は、事前審査で用途廃止が可能と回答を受けた後に境界確定をするよう案内しています。
栃木市は事前協議の意見書で用途廃止の見込みと1㎡あたりの売払単価を示す形で、意見書まで約3週間程度としています。宇都宮市も、事前調査の後に売払い価格の連絡を受けてから本申請へ進む流れです。
事前相談の仕組みがあるなら、土地家屋調査士に測量を頼む前に使うと、見込みと単価が見えた状態で判断できます。
国に残っている「旧法定外公共物」の場合
市町村に譲与されず国に残ったものは、窓口が財務局になります。関東財務局の案内では、住宅敷地などとして使われている旧里道・旧水路は使用者に売却するとしたうえで、流れは境界確定の申請、立会い、売払申請、売買契約の順です。
旧法定外公共物を現に住宅敷地等として使用している場合には、売買代金のほかに使用している期間の使用料を支払っていただくこととなります。
——関東財務局の案内
他の隣接所有者が買受けを希望しないことを「売払承諾書」で確かめる手順もあります（北陸財務局の手引き）。隣の所有者とのやりとりは、ここでも避けられません。
費用と期間の目安
自治体ごとに運用が異なるため、幅を持って見てください。
| 項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 境界確定の測量（土地家屋調査士） | 申請者の負担（仙台市など）。金額は見積りで確かめる | 隣接地の数・面積・立会いの回数で変わる |
| 売払い代金 | 自治体が算定。長岡京市は固定資産税評価額などを参考に、日進市は不動産鑑定評価に基づき審議会で決定 | 自治体によって算定の方法が違う |
| 登録免許税 | 土地の売買は価額の1,000分の20。令和11年3月31日までの登記は1,000分の15（国税庁） | 買主である申請者の負担 |
| 払い下げ後の税 | 固定資産税が上がる、不動産取得税がかかる場合がある（日進市） | 税務課・県税事務所に聞ける |
| 期間 | 日進市は、書類のそろった要望書の提出から登記完了まで6か月程度 | その手前の境界確定と同意集めの時間は別 |
売払い代金は、帯の部分だけの評価で決まるとは限りません。同市は、一体で使った場合に価値がどれだけ上がるかも考慮すると案内しています。金額より読みにくいのは、測量費を払っても同意が得られなければ進まないという不確実さのほうです。
- 赤道・青道が敷地の端を通っていて、建物にかかっていない
- 反対側の隣接所有者が分かっていて、協力的
- 道や水路としてはすでに使われていない
- 売却後もその土地を使い続ける予定がある、または買い手が付きやすい立地
上のような条件がそろっていれば、払い下げてから売る価値があります。逆に、次のような場合は払い下げの費用が売値に見合わないことがあります。
- 建物の下を赤道が通っていて、測量に建物の取り壊しや大がかりな調査が要る
- 隣地の所有者が不明、または相続未了で誰に同意を求めればよいか分からない
- 土地の売却見込み額が、測量費と売払い代金の合計を下回る
- 遠方に住んでいて、立会いや役所の対応に何度も通えない
払い下げをせずに現況で手放す道
払い下げは「してから売る」だけが道ではありません。実務では3つの進め方があります。
1つ目は、払い下げを済ませてから仲介で売る道です。土地がきれいになるので買主の幅は広がりますが、費用と期間を先に負担します。
2つ目は、払い下げを条件にした売買契約です。買主と契約したうえで、払い下げの完了を引き渡しの条件にする形です。ただし、払い下げが通らなければ契約が白紙になる可能性を買主が受け入れる必要があり、一般の買主では成立しにくい面があります。
3つ目は、赤道・青道が残った現況のまま、それを理解している買主に売る道です。買主が取得後に払い下げを進めるか、払い下げをせずに使うかを判断します。この道であれば、売主が測量費や売払い代金を先に負担することはありません。
当社では、赤道・青道が残ったままの土地も、現況のまま引き受けられる場合があります。どこを通っているか、建物の状態と築年数、隣地の状況、境界が確定しているかで変わるので、物件ごとに見ます。
調査は当社で行います。測量も役所への確認も、相談の前に済ませておく必要はありません。
実務で困りやすい点
払い下げの手続きそのものより、その手前で詰まる方が多いです。
赤道・青道を「知らなかった」まま売ろうとして止まる。公図を取らずに売り出し、買主の住宅ローン審査の段階で発覚するのが典型です。契約後に分かると、条件の見直しか白紙になります。売却に必要な書類をそろえる段階で、公図を一度は見てください。
隣地の相続登記が済んでいない。同意をもらう相手が亡くなっていて、その相続人が複数いる。相続登記の義務化で少しずつ整理は進んでいますが、地方の土地ではまだ珍しくありません。
遠方に住んでいて動けない。立会いは現地で行われます。土地家屋調査士に任せる方法はありますが、同意集めと日程の調整は残ります。遠方の実家を相続した方にとって、これは現実的な壁になります。
その土地の価値に対して、手続きの費用が重い。地方の土地では、払い下げの測量費だけで売却見込み額を超えることがあります。売れない土地の処分で書いたのと同じ構図で、そのまま放置され、次の相続を迎えて関わる人が増える。
ここまで来ると相続土地国庫帰属制度も境界が争いになっていないことが条件なので、使いにくくなります。
判断の順番
- 公図を取り、地番のない線が敷地のどこを通っているかを確かめる（法務局または登記情報提供サービス）
- 自治体の道路・河川の担当課に、法定外公共物かどうかと所管を確かめる（国に残っている場合は財務局）
- 建物の下を通っているか、端を通っているかを見る（深刻さの分かれ目）
- 反対側の隣接所有者が分かっていて、同意が取れそうかを考える
- 同意が取れて費用が見合うなら → 払い下げてから売る
- そうでないなら → 現況のまま取り扱える買主に相談する
赤道・青道は、未登記・私道・境界の相談の中でも「気づくのが遅れやすい」ものです。売り出す前に公図を一度見るだけで、後から止まる事態は避けられます。
払い下げの可否や隣接所有者との調整に法律上の判断が絡む場合は、土地家屋調査士・司法書士へご確認ください。
よくある質問
赤道・青道が敷地の中にあると、まったく売れないのですか。
売れないわけではありません。ただし、赤道・青道の部分は自治体（場合によっては国）の土地なので、その部分を含めて売ることはできず、建物がその上に載っていれば買主が住宅ローンを組みにくくなります。
払い下げを受けて自分の土地にしてから売るか、赤道・青道が残った状態のまま引き受ける買主に売るか、どちらかの道になります。
官地の払い下げって、何のことですか。
国や自治体の土地（官地）を、個人や会社が買い受けることを指す言い方です。赤道・青道の場合は、用途廃止で道や水路の役目を外してから、隣接する土地の所有者へ売り払う形で進みます。自治体の案内では「売払い」「公用廃止」と書かれていることもあります。
払い下げにはどのくらいの期間と費用がかかりますか。
期間は自治体ごとに違います。書類がそろった要望書の提出から登記完了まで6か月程度と案内する市があり、その手前の境界確定と同意集めの時間は別にかかります。
境界確定の測量費と登記の費用は申請者の負担とする自治体が多く、売払い価格は自治体が算定します（固定資産税評価額を参考にする市、不動産鑑定評価に基づく市があります）。
払い下げの申請は誰でもできますか。
多くの自治体では、対象の赤道・青道に隣接する土地の所有者に限られます。線で接していることを求め、点でしか接していない土地の所有者は申請できないとする市もあります。
加えて、反対側の隣接所有者や自治会・水利組合などの利害関係者の同意が求められます。隣の土地が共有や相続で所有者が複数いる場合は全員の同意が必要とされることがあります。
赤道は誰が管理しているのですか。国ですか、市町村ですか。
もともとは国有財産でしたが、地方分権一括法により、道路や水路として機能している里道・水路は平成17年3月31日までに市町村へ無償で譲与されました。現在はほとんどの場合、市町村が所有者として管理しています。
ただし譲与の時点で機能を失っていたものは国に残っていることがあり、その場合は財務局が窓口になります。まず市町村の道路・河川の担当課に確かめてください。
この記事の監修者
小笠原 りえ（ごえん株式会社 代表取締役）
不動産業界10年。2010年創業のごえん株式会社で、相続した空き家・ごみ屋敷・再建築不可・市街化調整区域など、他社で断られた不動産の買取を全国で行っています。
ごえん株式会社／茨城県知事免許（4）第0006708号
登記や境界が整っていなくても、売れるか
どこも引き受けない「訳あり不動産」を現況のまま買い取る、全国対応の買取再販会社です。
相続した空き家、ごみ屋敷、再建築不可、市街化調整区域、共有持分、未登記——他社で断られた物件こそご相談ください。全国対応です。
片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。建物が建ったまま、家財が残ったままの現況で査定します。役所調査も現地確認も当社が行いますので、遠方にお住まいでも、現地に行かずに手続きを終えられます。
資料が手元になくても、物件の所在地さえ分かればお答えできます。
測量や登記を先にしていただく必要はありません。現況のまま確認します。
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