実家を売りたい：名義・相続人・片付け・税金は何から動く？

2026年11月3日2026年11月4日

親が亡くなって一年。実家の鍵は、引き出しの箱に入れたままです。売ると決めたものの、家の中の荷物を思うと、どこから手を付けていいか分からない。

まず決めるのは、片付けではありません。名義が誰かと、相続人の合意です。その次が、空き家の3000万円控除の期限と、家の取壊しを売主と買主のどちらがするか。

これは売買契約の書き方で決まるので、売り方を選ぶ前に考えておきます。片付けや測量は、そのあとでも間に合います。

売るか残すか貸すかが決まっていないなら、実家じまいは何から始める？から読むと全体がつかめます。この記事は、売ると決めた人向けです。片付けの段取りや、遠方から通う回数を減らす方法は遠方の実家を売却する方法に書きました。

「片付けてからでないと売れない」と考えて、数年止まる人は少なくありません。順番を入れ替えるだけで、前もって出す費用は減ります。

今日できる一歩は、売る家の登記事項証明書を取ること。法務局の窓口・郵送・オンラインで請求できます。名義が亡くなった親のままなら、次に相続人を確かめる戸籍が要ります。

戸籍は、令和6年3月1日に始まった広域交付で、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できる場合があります。請求できるのは本人、配偶者、父母・祖父母、子・孫で、兄弟姉妹の戸籍は含まれません。

窓口に本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません（法務省）。

動く順番は、名義から

見るのは家ではなく、登記簿の名義です。名義で、必要な手続きが変わります。

名義の状況	売る前に必要なこと	注意点
自分	通常の売却の準備	登記事項証明書で、名義が自分になっているかを見る
存命の親のまま	親本人の意思確認。判断能力が十分でなければ成年後見などの手続きが前に必要	名義は親なので、子が代わりに売るには委任や成年後見などが関わる
亡くなった親のまま	相続人全員の合意と相続登記	登記には3年の期限がある（不動産登記法76条の2）
兄弟姉妹の共有	共有者全員の同意	1人でも反対すると全体は売れない

相続登記が済んでいないと、売買による名義変更ができません。費用と順番は相続登記していない家は売れない？、きょうだいが反対しているなら実家の売却を親族に反対されたら、意見が割れているなら共同相続した不動産の売却へ。

名義と相続人が決まらないうちは、片付けも測量も売買の見積りも動きません。最初の1か月は、登記事項証明書と戸籍を集め、相続人を調べることに使ってください。

3000万円控除を使うなら、取壊しの分担を契約前に決める

たとえば令和5年6月に親が亡くなったなら、相続の開始から3年を経過するのは令和8年6月です。空き家の3000万円控除を使うには、その年の12月31日、つまり令和8年12月31日までに売る必要があります。

期限は「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」で、親が亡くなった日から数えます。

この特例は、相続した、亡くなった親の居住用財産（空き家）を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるものです。

特例自体にも期限があり、対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ったものです（令和8年4月1日現在法令等）。令和6年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を相続した相続人が3人以上なら、2,000万円までです。

主な要件は次のとおりです。

家屋は昭和56年5月31日以前の建築で、区分所有登記でなく、相続開始の直前に亡くなった親以外に住んでいた人がいないこと
相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
家屋を売るなら、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしていること。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時から翌年2月15日までに耐震基準を満たすか、家屋を全部取り壊す場合も対象。取り壊してから敷地だけを売る形もある
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、1億円以下で売ること。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外
確定申告が必要で、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えること

古い家を現況のまま売るなら、耐震や取壊しの要件をどちらの形で満たすかを、契約の前に決めておく必要があります。

一つは、売主があらかじめ取り壊して敷地だけを売る形です。解体費は、売主が出します。敷地を、相続の時から売る時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと、取り壊した後に建物などの敷地として使っていないことも要件です。

もう一つは、家を付けたまま売り、売った後に買主が取り壊す（または耐震改修する）形で、令和6年1月1日以後の譲渡なら、譲渡の時から翌年2月15日までに取壊しか耐震基準への適合が済んでいれば対象になります。工事をするのは、家の持ち主になった買主です。

後者は、期限までに工事が終わらなければ、売主は控除を受けられません。売買契約書に、買主が取壊し（または耐震改修）を行うこと、完了期限を翌年2月15日より前に置くこと、完了が分かる資料を売主に渡すことを書いておきます。

売主の確定申告の期限（翌年3月15日）に間に合うよう、資料を受け取る時期も決めておくと安心です。

当社に売っていただく場合も、この取り決めは契約前に相談のうえで決めます。使えるかの最終判断は、契約の前に税理士か税務署に。詳細は国税庁 No.3306（令和8年4月1日現在法令等）です。

実家売却に関わる税の特例を、期限で並べた図解 — どの特例も期限があり、併用できないものがある

税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えると長期です。相続した場合は、亡くなった親が取得した時期をそのまま引き継いで数えます（国税庁 No.3270）。

長期が所得税15％・住民税5％（国税庁 No.3208）、短期が所得税30％・住民税9％（国税庁 No.3211）で、別に復興特別所得税がかかります。

相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、払った相続税の一部を取得費に足せます（取得費加算。No.3267）。3000万円控除とは併用できません。

期限が近づいてから動くと、選べる売り方が減ります。全体は相続した不動産を売ったときの税金、控除の条件は空き家の3000万円控除にあります。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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売り方しだいで、やることが変わる

名義が整い、特例を使うかの見当がついたら、売り方を選びます。不動産会社に仲介を頼んで買い手を探す方法と、買取業者などに直接売る方法があります。必要書類は不動産売却に必要な書類に一覧にしました。

売り方	買主	売る前に必要になりやすいこと	向いている場合
仲介で売る	一般の個人・事業者	片付け、内覧の準備、場合によっては境界の確認	立地がよく、時間をかけられる
買取で売る	買取業者	条件によって異なる（現況のまま買い取る会社もある）	早く区切りたい、片付けや修繕が負担

仲介と買取の違いは買取と仲介の違い。地方の家は、仲介に出しても買い手がつかず、値下げを続けても動かない例があります（地方の空き家が売れない理由）。